Естественный износ это: Нормальный износ ГК \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

alexxlab | 06.10.1999 | 0 | Разное

Содержание

Виды износа и способы восстановления деталей автомобиля

Категория:

   Техническое обслуживание автомобилей

Публикация:

   Виды износа и способы восстановления деталей автомобиля

Читать далее:



Виды износа и способы восстановления деталей автомобиля

В процессе эксплуатации автомобиля наблюдаются следующие дефекты деталей: естественный износ, механические и тепловые повреждения. Механические повреждения — это трещины, пробоины, риски и борозды, выкрашивание металла, поломки и обломы, изгиб и скручивание детали. К тепловым повреждениям относятся деформация и раковины, возникающие от температуры воздействий.

Естественный износ происходит в результате трения между трущимися поверхностями и усталости поверхностного слоя материала и является основной причиной непригодности деталей для дальнейшей работы. Различают следующие виды естественного износа: механический, молекулярно-механический и коррозионно-механический.

К механическому износу относят абразивный износ и износ, возникающий вследствие пластического деформирования и разрушения вследствие хрупкости материала. К молекулярно-механи-ческому относят износ, образующийся при схватывании частиц металла между собой с последующим разрушением возникшей связи. Под кор-розионно-механическим понимают механический износ, усиленный явлениями коррозии.

Рекламные предложения на основе ваших интересов:

Абразивный механический износ имеет место в цилиндро-поршне-вой группе за счет попадания в цилиндры пыли (абразива), продуктов износа и коррозии. Износ пластического течения наблюдается в антифрикционном слое подшипников коленчатого вала. Износ хрупкого разрушения возможен на рабочих поверхностях клапанов, на беговых дорожках шариковых подшипников и других деталях, подверженных ударным нагрузкам.

Молекулярно-механический износ может наблюдаться при приработке, а коррозионно-механический в цилиндро-поршневой группе в результате коррозии, вызываемой серной, сернистой и другими кислотами.

Величина износа, а следовательно, и долговечность детали зависят от конструкции механизма и условий работы деталей (характера нагрузки, величины удельного давления, температуры и т. д.), материала деталей, точности и чистоты обработки, зазоров и натягов в сопряжениях деталей, качества сборки и регулировки, наличия и качества смазки, своевременности и тщательности выполнения технического обслуживания, условий эксплуатации и приемов вождения автомобиля.

С увеличением пробега автомобиля величина износа и зазор между сопряженными деталями постепенно увеличиваются. Участок OA соответствует периоду обкатки нового или капитально отремонтированного автомобиля. В течение этого периода происходит повышенный износ детали в связи с приработкой сопряженных поверхностей. Участок АВ соответствует периоду нормальной эксплуатации, когда износ увеличивается значительно медленнее.

Допустимым называется износ детали, при котором она может нормально работать до очередного ремонта. Предельным называется износ (точка В), при котором нарушаются нормальные условия работы сопряженных деталей и дальнейшая эксплуатация становится невозможной или экономически неоправданной. Если детали подвержены ударным и знакопеременным нагрузкам,то значительное отклонение от установленного зазора, например, в подшипниках коленчатого вала двигателя приводит к резко возрастающим износам.

Способы восстановления деталей. Основными задачами технологии восстановления деталей являются: восстановление нарушенных при эксплуатации посадок в сопрягаемых деталях; восстановление механической прочности, износостойкости и антикоррозионной стойкости деталей с тем, чтобы они могли надежно работать в течение межремонтного срока службы автомобиля.

Восстановить посадки сопрягаемых деталей можно изменением первоначальных размеров до новых, заранее установленных ремонтных размеров, или восстановлением первоначальных размеров деталей. В первом случае одну из деталей сопряжения подвергают механической обработке до устранения искаженной герметической формы поверхности и достижения установленного ремонтного размера. Другую деталь сопряжения заменяют новой или восстанавливают до того же ремонтного размера.

Таким образом, ремонтным размером называется размер Детали, отличающийся от номинального на строго определенную величину (в зависимости от износа детали и припуска на обработку). Такие размеры устанавливают для основных и наиболее ответственных деталей автомобиля, причем ремонтные размеры сопряженных Деталей должны быть взаимосвязаны. Ремонтные размеры дают возможность использовать при ремонте автомобиля готовые запасные части.

Рис. 1. График зависимости износа детали от пробега автомобиля

При обработке под ремонтные размеры — размеры деталей увеличивают (например, цилиндров) или уменьшают (например, шеек валов) по сравнению с номинальными размерами. Очевидно, что изменение размеров деталей при ремонте не может быть беспредельным и ограничивается прочностью детали (например, толщиной стенки цилиндра, глубиной закаленного слоя и т. д.).

Например, для гильз цилиндров двигателей ЗИЛ установлены три ремонтных размера с увеличением диаметра гильзы соответственно на 0,5; 1,0 и 1,5 мм, для коренных и шатунных шеек коленчатого вала — шесть ремонтных размеров с уменьшением диаметра шейки на 0,3 0,6, 1,0, 1,25, 1,5 и 2 мм.

Для восстановления деталей способами ремонтных размеров и дополнительных ремонтных деталей (замена изношенной поверхности или изношенной части детали предварительно изготовленной ремонтной деталью) применяют механическую обработку.

Для полного восстановления первоначальных размеров деталей применяют сварку и наплавку, электроискровую обработку, пластическое деформирование (например, правка передней оси, раздача под подшипники кожуха полуоси, обжатие конусного отверстия рулевой сошки), гальваническое (хромирование, осталивание) и химическое (никелирование) наращивание металла, перезаливку антифрикционного сплава, заделку и склеивание пластмассами.

Рекламные предложения:


Читать далее: Основные принципы планирования автотранспортного предприятия

Категория: – Техническое обслуживание автомобилей

Главная → Справочник → Статьи → Форум


Что такое нормальный износ | Авто Брянск

Наша фирма — АРЕНДАТОР. Истекает срок аренды офисного помещения-мы съезжаем, предварительно всех уведомив. Согласно договора помещение мы должны вернуть в том состоянии, в каком оно было передано в аренду с учетом нормального износа. Арендодатель выставил счета на текущий ремонт, считая, что потертость на стене от офисного кресла — не нормальный износ.

Что считается в юридической практике нормальным износом?

Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Комментарий к статье

1. Возврат арендованного имущества арендодателю, наряду с внесением арендной платы, относится к числу основных обязанностей арендатора. Арендатор обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Возврату подлежит та же самая индивидуально-определенная вещь, которая была передана в аренду, вместе со всеми принадлежностями и относящимися к ней документами. Вещь должна быть возвращена арендатором в том месте, где он ее получил, и в том состоянии, которое определено договором аренды. В частности, в договоре может быть предусмотрена обязанность арендатора возвратить вещь после проведения ее текущего или капитального ремонта или даже реконструкции (реновации). Если же требования к состоянию вещи, в котором она должна быть возвращена, в договоре не предусмотрены, то она должна быть возвращена в том состоянии, в котором она была передана, с учетом нормального износа. Иными словами, назначение возвращаемой вещи должно соответствовать условиям договора аренды или ее обычному назначению.

Под нормальным понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по назначению, определенному договором в течение срока его действия. При любых обстоятельствах нормальным должен считаться износ, соответствующий нормам амортизации, установленным в соответствии с действующим законодательством (см. ст. 258 НК). Впрочем, нужно учитывать, что эти нормы установлены, главным образом, в фискальных целях. И потому арендатор не лишен права доказывать, что нормальный износ на деле выше.

Естественный износ – это вполне нормальный и обычный физический процесс. Каковы его причины? Что можно сказать о методологии измерения? Какое видовое разнообразие данного процесса выделяют? Вот на эти, а также и на другие вопросы и будет дан ответ в рамках данной статьи.

Общая информация

Начать следует с определения. Естественный (физический) износ – это закономерный процесс ухудшения характеристик объекта во время его использования. Происходит он под влиянием целого ряда факторов, как-то: коррозия, вибрация, трение, старение материалов, качество обслуживания, отклонение от рекомендованных значений эксплуатации для влажности и температуры. Рост приводит к увеличению вероятности того, что произойдет аварийный отказ оборудования, понизятся качественные характеристики выпускаемой с его помощью продукции, уменьшится остаточный срок службы некоторых деталей и узлов или даже всего изделия, объект будет признан непригодным к использованию.

Про виды износа

На практике приходится различать:

  1. Механический износ. Его результатом является понижение точности (отклонение от цилиндричности и параллельности).
  2. Абразивный износ. Предполагает появление задиров и царапин на сопрягаемых поверхностях.
  3. Усталостный износ. Он оборачивается появлением трещин и изломом деталей.
  4. Смятие – вызывает отклонение от плоскостности.
  5. Заедание – проявляется в прилипании сопрягаемых поверхностей.
  6. Коррозионный износ. Он проявляется в окислении изнашиваемой поверхности.

Отдельно стоит упомянуть про причины износа. В зависимости от них выделяют изменения первого и второго рода. Что это значит на практике? Естественный износ в первом случае представляет собой процесс, потенциал которого накопился в результате нормальной эксплуатации. Второй род используется для характеристики ситуаций, возникших вследствие аварий, стихийных бедствий, нарушения правил использования и так далее.

О временном факторе

Естественный износ может рассматриваться и с позиции своего протекания. В таком случае он может быть непрерывным и аварийным. Давайте рассмотрим их более подробно:

  1. Непрерывный износ. Так называют постепенное понижение технико-экономических показателей объекта при условии, что осуществляется правильная и при этом длительная эксплуатация. В качестве примера можно привести механический износ деталей и узлов, который влияет на движущиеся части механизмов и машин. Может он сказываться и на других элементах системы.
  2. Аварийный износ. Так называют быстрые по времени изменения, которые достигают таких размеров, что эксплуатация объекта в дальнейшем становиться невозможной. В качестве примера можно привести пробой кабеля. По характеру протекания его можно охарактеризовать как моментальный.

Следует отметить, что аварийный износ практически всегда является всего лишь следствием протекания скрытых процессов. Он может внешне быть связанным с ошибками персонала, несоответствием требуемых и имеющихся расходных материалов, резкими скачками питающего напряжения. Но выделяемый при этом скрытый износ непосредственно на технические параметры не влияет. Он просто увеличивает вероятность наступления аварийной ситуации.

Еще некоторые точки зрения на износ

Иногда на этот процесс следует взглянуть под другим углом. Поэтому, давайте рассмотрим, какие еще виды износа могут быть. По характеру и степени распространения выделяют:

  1. Глобальный износ. Так называют ситуацию, когда процесс распространен на весь объект в целом.
  2. Локальный износ. Так называют процесс, когда различные детали и узлы поражаются в разной степени.

Также по техническим возможностям и экономической целесообразности восстановления потерянных потребительских свойств различают:

  1. Устранимый износ. Это процесс, развернуть который вспять возможно физически и оправдано экономически. То есть, он допускает проведение ремонта и восстановление объекта.
  2. Неустранимый износ. В таком случае развернуть процесс вспять невозможно из-за определенных конструктивных особенностей или сложно по экономическим соображениям (например, расходы превышают прирост стоимости).

И еще о форме проявления:

  1. Технический износ. Под этим подразумевается понижение фактический значений параметров объекта сравнительно нормативным (паспортным) данным.
  2. Конструктивный износ. Под ним подразумевается ухудшение защитных свойств внешнего покрытия.

О проявлениях износа

Обязательная сторона этого процесса – увеличение издержек, которые нужны для изготовления продукции (в плане затрат материалов, энергии и тому подобное), техобслуживания, ремонта. Они значительно превышают средний уровень затрат для аналогичных новых объектов. Иногда, когда увеличивается физический износ, издержки не растут. В таком случае затраты будут ниже среднего уровня. Вполне может быть, что подобная ситуация указывает на увеличение скрытого износа и отложенного ремонта. Точно сказать сложно, поскольку данный момент зависит от целого ряда факторов, среди которых следует упомянуть:

  1. Качество ухода.
  2. Условия эксплуатации – сколько пыли, повышена ли влажность, есть ли абразивные загрязнения и тому подобное.
  3. Степень загрузки объекта, интенсивность использования, продолжительность работы.
  4. Особенности технологического процесса и степень защиты от негативного влияния внешней среды.
  5. Качество объекта – совершенство его конструкции, используемых материалов и так далее.
  6. Квалификация персонала, на который возложена обязанность работы и обслуживания.

Каждый из этих факторов влияет на срок службы и то, какой будет естественный износ деталей, узлов, оборудования, сооружений.

Последствия

Из-за износа понижается производительность у оборудования и машин. Это связано с простоями, ремонтом, дополнительным обслуживанием. Кроме этого, есть определенное влияние и на технические параметры. Причем только в худшую сторону. Например, у металлорежущего оборудования ухудшается точность обработки. Из-за этого необходимо чаще проверять и налаживать устройства. Да и о просто увеличенном выходе бракованной продукции забывать не нужно. Например, считается, что у машин эффективность может уменьшиться за 10 лет эксплуатации на значение до 25%.

Как повлиять на показатель?

Износ сооружений, оборудования, узлов и деталей – это неизбежное. Но вот растянуть этот процесс вполне возможно. Фактическое значение зависит от ресурса и срока службы. Первый параметр определяется наработкой, тогда как второй календарной продолжительностью эксплуатации. Обычно при создании объекта указывается/просчитывается, сколько он может проработать. Например, на автомобиль дают гарантию в 100 тысяч километров или 5 лет. Но дополнительно влияние оказывает и состояние окружающей среды, и наличие пиковых нагрузок, периодичность и качество технического обслуживания/ремонта, режим и интенсивность эксплуатации. Держа все эти показатели в разумных рамках, можно добиться существенных результатов.

Заключение

Вот и рассмотрено, что собой представляет естественный износ. Конечно, эта тема является весьма обширной, одной статьи явно недостаточно для того, чтобы рассмотреть ее в полном объеме. Но прочитанной информации хватит, чтобы получить хотя бы общее представление. На этом остается только поблагодарить читателя за внимание и распрощаться.

Часто в Интернете можно встретить вопрос: «Что Вы понимаете под словами «нормальный износ имущества», когда они применяются при аренде нежилых помещений?» Его задают как арендаторы, так и арендодатели.
Попробуем ответить на него.

Ситуация, описанная на форуме:
ООО «А» приняло решение сдавать в аренду один из офисов, сделало
в нем ремонт и заключило договор аренды с ООО «Б» на год. По истечении года ООО «Б» выехало из помещения. При приемке помещения ООО «А» обнаружило, что в помещении потерты и загрязнены обои, в некоторых местах вытерт ковролин. Чтобы сдать помещение новым арендаторам, в нем нужно снова сделать ремонт.
ООО «Б» компенсировать стоимость ремонта отказывается, ссылаясь на то,
что это нормальный износ помещения.

В договоре прописана типовая формулировка:
«Арендатор обязан возвратить помещение Арендодателю в том состоянии,
в котором он его получил, с учетом нормального естественного износа».
В связи с этим у ООО «А» возник вопрос, как определить, что относить к нормальному износу, а что подлежит восстановлению за счет арендатора?

Что такое нормальный износ

Значение словосочетания «нормальный износ» ни в законодательстве,
ни в юридической литературе не дано.

Понятие «износ» встречается в некоторых актах законодательства, касающихся износа оборудования. Например, для оценки стоимости авиационной техники под износом понимают уменьшение стоимости объекта (его частей), обусловленное ухудшением физического состояния, а также функциональное и экономическое устаревание .

В юридической литературе износом называют обесценивание и физическое снашивание долгосрочных материальных производственных активов
(основных средств), таких как здания, оборудование, транспорт и пр. .

В целом можно говорить о том, что износ — это ухудшение состояния объекта
(его части) и, как следствие, его обесценивание. Такое происходит по множеству разных причин: временных, природных, технологических и экономических. Исходя из этого, обычно выделяют три вида износа:
физический — износ имущества и его частей, вызванный ухудшением первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека;
моральный — износ имущества и его частей, вызванный несоответствием характеристик имущества современным требованиям рынка;
экономический — это уменьшение стоимости имущества ввиду изменения внешних факторов (экологических, экономических, политических и так далее).

Говоря об износе арендованного помещения при его возврате, скорее всего,
имеют в виду физический износ. Следовательно, он может быть обусловлен воздействием природно-климатических факторов или жизнедеятельностью человека.

Как было сказано выше, какое из этих воздействий подпадает под понятие «нормальный износ» помещения в период аренды, в законодательстве не определено. По нашему мнению, это такое ухудшение состояния помещения, на которое не мог и не должен был влиять арендатор и (или) которое произошло не по его вине.

Так, арендатор не может влиять на природно-климатические факторы. Например, на выцветание обоев от солнечных лучей. Что касается износа вследствие жизнедеятельности человека, этот фактор имеет оценочный характер. Как видно из таблицы ниже, не во всех случаях арендатор может повлиять на износ помещения.

Ухудшение имущества, вызванное воздействием человекаПримечание
Облупилась краска на стене (от «старости» или некачественного окрашивания и др.)Вины арендатора нет
Сбит угол на стенеПроизошло по вине арендатора, если до передачи помещения ухудшения не было
Порван линолеум из-за плохой стяжки пола (есть углубления)Вины арендатора нет
Порез на линолеумеПроизошло по вине арендатора, если до передачи помещения ухудшения не было
Подтеки на потолке из-за затопления верхними этажамиВины арендатора нет
Дыры в потолке, просверленные для установки временных конструкцийПроизошло по вине арендатора, если до передачи помещения ухудшения не было
Вытертые места на обоях от спинок стульевЭто ухудшение спорное

При возврате помещения арендатору целесообразно вместе с арендодателем проанализировать причины, по которым возник каждый из недостатков помещения.
В этом случае можно будет четко ответить на вопрос, нормальный это износ или нет.

Чем может помочь договор аренды

Не всегда можно четко определить, относится ли ухудшение помещения к нормальному износу. Как видно из таблицы, в последнем пункте приведено ухудшение, которое носит спорный характер. С одной стороны, вина арендатора присутствует,
но с другой — такое ухудшение неизбежно. Арендодатель мог его предвидеть и установить защитные отбойники для стен. Кроме того, у каждой стороны свое понимание слов «нормальный износ», из-за чего порой возникают спорные ситуации.

Для таких случаев в договоре аренды можно описать допустимые ухудшения помещения или то, что стороны включают в понятие «нормальный износ».
Тогда арендатор должен будет вернуть арендованное помещение в состоянии, обусловленном договором .

Примеры формулировок условия договора аренды:
«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и согласованных Арендодателем изменений, произведенных Арендатором. Под нормальным износом стороны понимают такое ухудшение состояния Помещения, которое не будет препятствовать дальнейшему использованию Помещения без необходимости проведения восстановительного ремонта».

«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и согласованных Арендодателем изменений, произведенных Арендатором. Под нормальным износом стороны понимают ухудшение состояния Помещения, вызванное природно-климатическими факторами, включая обесцвечивание окраски стен, пола и потолка, а также ухудшения Помещения, возникшие не по вине Арендатора».

«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом допустимого износа:
— пол: допускается выгорание цвета полового покрытия от солнца, наличие вытертых мест от стульев;
— стены: допускается выгорание цвета обоев и наличие потертостей от стульев;
— (иные показатели)».

«Арендатор обязуется освободить и сдать арендуемое Помещение Арендодателю на дату окончания срока аренды по Акту приема-передачи и оплатить стоимость ремонта, если повреждения возникли по вине Арендатора и выходят за рамки нормального износа.
Под нормальным износом стороны понимают ухудшение состояния Помещения, вызванное природно-климатическими факторами. Причины возникновения повреждений расследуются технической комиссией Арендодателя совместно с представителем Арендатора и фиксируются в отдельном акте».

Как определить точку отсчета «нормальности»

Когда стороны договора аренды определяют, относится ли ухудшение помещения
к нормальному износу, они должны фактически сравнить состояние помещения
в момент возврата с его состоянием до передачи арендатору. Чтобы это можно было реализовать, нужно зафиксировать первоначальное состояние помещения.
И чем более конкретным и полным будет описание помещения, тем меньше спорных моментов возникнет при возврате арендуемого помещения.

При передаче помещения арендатору стороны подписывают передаточный акт или иной документ о передаче . Характеристики и недостатки помещения можно указать в нем. Но можно составить отдельный акт осмотра передаваемого помещения.

Обратите внимание!
Госнедвижимость передают арендатору на основании передаточного акта,
в котором должны быть указаны (п. 7 Положения о сдаче в аренду госнедвижимости):
— место и дата составления акта;
— регистрационный номер и дата заключения договора аренды;
— характеристика состояния передаваемого недвижимого имущества;
— сроки и порядок устранения выявленных недостатков и неисправностей.

Для иных объектов аренды нет установленных обязательных форм акта или перечня условий, которые следует в него включить. Однако за основу при составлении документа о передаче можно взять перечень условий, обязательных для включения
в передаточный акт при передаче госнедвижимости.

Кроме того, в документе о передаче помещения можно отразить, что недвижимое имущество передается в надлежащем состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению. Если имущество передается после косметического, текущего или капитального ремонта, то об этом также целесообразно упомянуть в нем.

К документу о передаче можно приложить фотографии, сделанные при совместном осмотре объекта аренды перед подписанием акта. В этом случае каждую фотографию рекомендуем подписать обеим сторонам договора аренды с указанием реквизитов этого договора. Это необходимо для того, чтобы впоследствии при возникновении судебного спора ни одна из сторон не могла ссылаться на то, что фотографии сделаны не в момент передачи имущества либо на фотографиях изображен иной объект.

Кто должен платить, если что-то сломалось в съёмной квартире

Ситуация: вы сняли квартиру с мебелью и бытовой техникой, живёте припеваючи. Через какое-то время ломается стиральная машина. Вы уверены, что агрегат перестал работать от старости. Ему было немало лет, так что двигатель просто износился. Потому именно владелец квартиры должен заменить технику, ведь вы же снимали квартиру с машинкой. Но собственник с вами не согласен. Он полагает, что вы ей пользовались, когда она перестала работать, значит, и ремонт на вас. Попробуем разобраться, на чьей стороне правда.

Как понять, кто отвечает за ремонт

В идеальной ситуации порядок действий определяется договором, который заключили наниматель и собственник квартиры. К сожалению, нередко стороны решают обойтись без этого документа. Инициаторами чаще всего выступают собственники жилья, которые не хотят платить налоги.

А потому порядок выяснения отношений будет несколько сложнее. По закону арендодатель обязан за свой счёт производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а арендатор — текущий. Но это звучит не очень понятно, если речь идёт, скажем, о холодильнике или кране.

По словам юриста Европейской Юридической Службы Марии Замолоцких, если договора нет или в нём никак не разграничены зоны ответственности, многое будет зависеть от того, что случилось и кто в этом виноват.

Если кошка квартиранта уронила телевизор с полки и у того разбился экран, всё очевидно. Но бывает, что кран или трубу разорвало из-за гидравлического удара. Арендатор здесь не виноват. Собственник тоже, но он может попытаться получить компенсацию от ресурсоснабжающей организации или управляющей компании. Если же что-то сломалось из-за естественного износа, вопросы к владельцу имущества.

Мария Замолоцких

Юрист Европейской Юридической Службы.

Однако именно квартиранту нужно будет доказывать, что не он сломал что-то, а оно перестало работать из-за естественного износа или дефект возник до его вселения. Это можно сделать, обратившись в экспертную организацию. Она проведёт обследование и выдаст заключение.

Расходы при этом, скорее всего, лягут на квартиранта, хотя можно попробовать поделить их пополам с владельцем квартиры.

Как защитить себя от спорных ситуаций

Обе стороны могут обезопасить себя, если подпишут договор, в котором определят условия разграничения ответственности. Например, как раз укажут, кто платит за экспертизу, чтобы выяснить, естественный был износ или нет.

Мария Замолоцких советует нанимателю при подписании договора внимательно осмотреть квартиру и всё, что в ней находится: стены, пол, радиаторы, сантехнику, краны, бытовую технику.

Мария Замолоцких

Юрист.

Если есть признаки, что в ближайшее время что-то из имущества может прийти в негодность из-за износа или аварийного состояния, стоит сообщить об этом владельцу квартиры и попросить исправить недостаток. Иначе в дальнейшем в случае аварии собственник может попробовать переложить ответственность на арендатора.

Изъяны, которые не нуждаются в сиюминутном исправлении и не влияют на эксплуатацию, тоже лучше указывать в договоре. При вселении царапины на ламинате могут показаться арендатору ерундой. А при выезде собственник может запросто изобразить амнезию и заявить, что именно квартирант испортил пол, а потому депозит обратно не получит.

Как быть, если квартирант не испортил что-то, а улучшил

Допустим, арендатор заменил старый работающий кран на ультрасовременный. При выезде он легко может забрать свою покупку с собой. Главное — не забыть вернуть старое оборудование на место, ведь снимал-то он квартиру с краном.

Но есть ещё категория улучшений, которые называются неотделимыми. Например, арендатор решил переклеить обои. Забрать их вместе с собой при выезде не получится, а деньги вложены. Если квартирант производил какие-то неотделимые улучшения, он может потребовать у собственника компенсацию. Но здесь есть нюансы.

Мария Замолоцких

Юрист.

Такие улучшения необходимо производить только с письменного согласия собственника. Если этого не сделать, есть вероятность, что квартирант будет ещё и компенсировать ущерб. Ведь владельцу такая самодеятельность может улучшением не показаться.

Алгоритм внесения неотделимых изменений, их перечень и порядок распределения расходов также указывается в договоре аренды.

Читайте также 🧐

Износ двигателя

То, что двигатель – сердце автомобиля понятно каждому, и естественным является желание каждого автолюбителя продлить ему жизнь. Отказы двигателя происходят, как в связи с тем, что в двигателе, что-либо засорилось или разрегулировалось, так и вследствие износа. Последнее имеет гораздо более тяжёлые последствия. Но износ, как правило, не наступает внезапно и по отдельным проявлениям можно установить, что двигатель, как бы перешёл ту грань, которая отделяет естественный износ, сопутствующий любой, нормальной эксплуатации от интенсивного, при котором происходит быстрое и необратимое разрушение двигателя.

Основными причинами, преждевременного износа являются:

1. «Сухое трение» в контактных парах сопрягающихся деталей

Это в свою очередь происходит от того, что масляная плёнка, которая всегда должна разъединять всё множество точек трения, которыми соприкасаются друг с другом, движущиеся детали, выдавливается и в этих точках тут же начинается лавинообразное разрушение металла. Кроме того, резкое увеличения температуры в зоне «сухого трения» приводит к разогреву металла и изменению его свойств, что в свою очередь будет причиной дальнейшего, ещё более резкого разрушения, даже, если первопричина устранена. Попросту говоря, двигатель оказывается безвозвратно «запорот». Кстати, в этой ситуации у многих возникает сильное желание побыстрее продать автомобиль за умеренную цену.

Каковы же основные причины, приводящие к «сухому трению»? Их всего две. Это или слишком большое удельное давление в местах трения от избыточных зазоров или резких динамических нагрузок, приводящих к пробиванию масляной плёнки, либо «масляное голодание» из-за проблем в системе смазки.

2. Перегрев двигателя

Каждый год с наступлением теплых дней многие автолюбители встречают на дороге с поднятыми капотами, из под которых валит пар. Вместе с тем не все понимают, насколько опасны для двигателя даже кратковременные перегревы. Остановимся на этом подробнее. Наиболее уязвимым местом с точки зрения перегрева является цилиндро – поршневая группа. Поддержание нужных температурных режимов обеспечивается охлаждающей жидкостью, которая должна непрерывно отводить тепло из зоны прогрева в радиатор. Выделяемое в камере сгорания тепло, при прекращении теплоотвода, способно за несколько секунд поднять температуру в камере сгорания в несколько раз. При этом поршневые кольца, в силу их меньшей массы и геометрии расширяются быстрее стенок цилиндров и превращаются в своеобразный режущий инструмент, который оставляет на стенках цилиндров глубокие надиры.

Сами же кольца от перегрева теряют свою упругость, в результате чего двигатель теряет мощность, начинает расходовать масло и без капитального ремонта от этой беды избавится уже не удается. По нашим наблюдениям даже разовый перегрев двигателя никогда не остается без последствий. И даже кратковременный перегрев, если и не вызовет выше описанных последствий, то уж маслосъёмные колпачки скорее всего после этого придётся менять. Именно по этой причине при покупке автомобиля целесообразнее спрашивать не о том, какой у него пробег, а о том, не перегревался ли двигатель. Особенно это касается автомобилей, у которых двигатели существенно форсированы и имеют более напряжённые температурные режимы.

Характерной ошибкой многих наших автолюбителей является желание дотянуть до дома, несмотря на то, что стрелка температуры двигается к красной зоне. Но не нужно забывать, что датчик температуры чаще всего находится в зоне радиатора. Теперь представим себе, что по одной из многочисленных причин движение охлаждающей жидкости замедлилось или вообще прекратилось. В этом случае, в каналах омывающих цилиндры немедленно образуется паровая пробка и температура за несколько секунд достигает критических значений, в то время, как стрелка только начинает двигаться в право. Ещё хуже дело обстоит у автомобилей, имеющих только индикацию в виде лампочки.

Отдельной причиной многих перегревов является влияние кондиционера. Во первых, на пути потока воздуха, охлаждающего радиатор двигателя появляется дополнительный радиатор, этот поток сильно нагревающий. Во вторых, при включенном кондиционере двигатель получает достаточно высокую дополнительную нагрузку. И в третьих, всё это резко усугубляется при работе двигателя на холостых оборотах, когда скорость циркуляции охлаждающей жидкости минимальна, а доля мощности отбираемой кондиционером от двигателя в этом режиме приближается к 50%. При этом охлаждение радиаторов обеспечивается только электрическим вентилятором, также создающем дополнительную нагрузку. Не удивительно, что очень часто при проверках престижных автомобилей, мы обнаруживаем следы повышенного износа двигателя при малых пробегах. Причиной этого скорее всего являлось то, что когда вельможный владелец автомобиля в жаркую погоду прохлаждался в офисе, оборудованном кондиционером, его шофёр часами делал то же самое в его машине.

Как же в практическом плане избежать подобных явлений и тем самым продлить ресурс двигателя? Если Вы купили новый автомобиль, то всё просто – выполняйте требование инструкций. Если же автомобиль поддержанный, то принципиальным образом важны мельчайшие подробности, свидетельствующие о том, как автомобиль эксплуатировался до Вас и какова степень его износа на сегодняшний день. По нашей статистике, после исследования состояния автомобиля в ходе «предпродажных» экспертиз, не менее 60% потенциальных покупателей от покупки данного автомобиля отказываться именно по результатам проверки двигателя.

Многие надеются в таких ситуациях на помощь специальных присадок. Здесь надо быть крайне осторожным и использовать их как сильнодействующие лекарства только по предписанию специалистов. Многолетнее изучение этого вопроса позволяет сделать вывод, что использование некоторых присадок в профилактических целях может очень плохо кончиться, а с другой стороны целевое использование некоторых присадок по «хорошо разведанной цели», даёт положительный результат.

В заключение хотелось бы дать владельцам поддержанных автомобилей несколько рекомендаций, которые могли бы предотвратить преждевременный выход его из строя:

1.Не успокаивайтесь до тех пор, пока не установите наверняка истинные причины таких проявлений, как расход тосола и масла, а также посторонних звуков из двигателя, и уж тем более любых признаков снижения давления масла.

2. Ни при каких обстоятельствах не допускайте даже кратковременной работы двигателя при приближении стрелки указателя температуры к красной зоне. Система индикации температуры обладает инерцией около 3-5 минут, за которые стоимость ущерба Вашему автомобилю может в несколько раз превысить стоимость эвакуатора или буксировщика.

3. Наибольшие нагрузки, а соответственно и износ приходиться на шатунно- поршневую группу двигателя при резких разгонах, поэтому в удовольствии стартовать с пробуксовкой могут себе не отказывать только владельцы относительно свежих и достаточно мощных автомобилей.

 

Естественный износ / Классный журнал / Русский пионер

27 октября 2018 11:56

Ольга Анатольевна Франкенштейн — так сама себя называет автор этой колонки, президент группы компаний Cognitive Technologies Ольга Ускова. И объясняет, почему она раньше боялась летать, а теперь обожает. А на это очень веские причины. Интеллектуальные, пускай и искусственные.

  
«Путник, дорог не существует, — гласит испанская пословица. — Дороги творит идущий».
Генри Киссинджер

                                          
Программа Искусственный Аналитик Cognitive Ипполит версия 1.0 настигла меня прямо в кресле самолета.
 
— Можем поговорить? — Ипполит постучался в экране смартфона.
 
— Только этим и занимаемся, — буркнула я, делая звуки океана погромче. — Заходи, раз все равно приперся.
 
— Вечер в хату!
 
— Свистунов, твой создатель, двоечник конченый! Не получит за Искусственное чувство юмора ни балла! Бородатые остроты не вызывают эмпатических связей, заруби это себе на нейронном носу.
 
— Ха-ха-ха, — льстиво забулькал Искусственный Интеллект Ипполит в трубке. — Нейронный нос, ха-ха-ха!
 
«А вот Маше Браверман надо пятерочку оформить. Как инструмент лести систематизировала и точку входа четко определила! Ювелир! — подумала я. — Все-таки как нейронщики девушки намного сильнее. Другой подход в программировании. Требует интуитивного мышления».
 
— Мы тут отчетик по фб и вк забацали с выделением перекрестных связей. Все как вы любите-с! И предложеньице вам пришло от зарубежных господ-с, — продолжал елозить Искусственный Интеллект голосом Смоктуновского, подражая трактирному половому XIX века.
 
Надо бы отобрать у детей Достоевского. Токсичный он, вредный. Слишком формой увлекаются, студиозы мои гениальные.
 
Три года назад я, ни на что особенно не рассчитывая, кинула двум сопливым, но очень талантливым пассионариям на моей кафедре курсовое задание — сделать робота — анализатора социальных сетей в интернете на базе нейронных технологий. Неожиданно проект начал жить своей жизнью, к МИСиС подключился Томский Политех и Физтех, потом немецкий Karlsruher Institut für Technologie (KIT), и пошло и поехало. Как всякий компромисс в моей жизни, он тут же вышел мне боком. Развеселая интернациональная студенческая компашка, прикрываясь мной как щитом, резвилась на интернет-просторах большого мира быстро встающим на ножки искусственным интеллектом по имени Ипполит. Не относясь ни к какой корпорации, объявив себя свободной лабораторией Новой Реальности, ребята в компании с Ипполитом учились управляться с эмоциональным интеллектом мировых социальных сетей, поскольку логического интеллекта в них было не много.
 
Пока еще они показывали мне промежуточные результаты, пока еще. Ольга Анатольевна Франкенштейн…
 
Но времени на анализ функционирования Искусственного Интеллекта Ипполита и его последствий у меня уже не было. Стюардесса теребила за рукав и делала страшные глаза. Мы готовились к взлету.
 
— Иппа, все, что хотел сказать, скинь письмом, я в полете почитаю.
 
Я получила почту и отрубила связь.
 
Раньше боялась летать, а теперь обожаю. Только пока летишь во времени и пространстве, недостижимая для общения со страждущими взаимодействия, только тогда и удается побыть с собой, собраться с мыслями.
 
Ну ладно, почту посмотрю и отключусь окончательно.
 
Первым вывалилось письмо, переданное ИИ Ипполитом:
«Уважаемая О.А., вы уже не девочка. С точки зрения биологических систем уже и климакс не за горами. (Ну не х… же себе! Такого я в свой адрес еще никогда не читала. Занесла палец — удалить, но любопытство пересилило.) И дело к ПЕНСИИ; как бы ее ни отодвигало ваше уважаемое правительство, когда-нибудь ваш возраст совпадет в паспорте с пенсионным. И даже если в этот момент вы будете мчаться на своем мотоцик-ле по дну соляного озера, в вашей голове будет стучать: “Ускова — песнсионерка, Ускова — пенсионерка, Ускова — пенсионерка…”
 
Мы изучили ваши информационные ресурсы и заметили, что в последнее время вы все добавляете и добавляете себе нагрузочки, как в физическом, так и в интеллектуальном плане. Все эти восхождения, мотоциклы, скачки, думаем, что и в сексе начались экспе-рименты, — все это личные чек-апы, типа: старушка я уже или нет?
 
А ЕСТЕСТВЕННЫЙ ИЗНОС никто не отменял. Тут болит, там стрельнет, один бронхит за другим — все это эсэмэски с того света. “Готовьссссся, готовьсссся, готовьсссся…”
Мы можем помочь хакнуть эту систему. Бессмертия — нет, не обещаем. Но старение, вашу личную Пенсионную программу, можем существенно замедлить.
 
Сейчас мы обкатываем модель по обнаружению и управлению износа физических систем, соединив ИИ Ипполит Бессмертный версия 1.0 с беспилотником C-pilot (на базе Mercedes CLK). Пока за два года удалось снизить износ деталей машины на 80% за счет оптимизации функционирования всех систем. Мы ознакомим вас с результатами. Для коррекции ваших биологических систем мы приготовили чип-импл…».
 
На этом месте я наконец отправила письмо в корзину.
 
Меня слегка потряхивало от того, что кто-то так глубоко внедрился в невинный студенческий проект и резвится с моей почтой и теперь мне предстоит муторный геморрой с международной безопасностью.
 
Я задумалась. Вообще-то попахивает китайцами. Стиль изложения, чипы, недавний контракт с шанхайским партнером, сумма денег, которая дальше фигурировала в письме, — все это носит неуклюже-нагло-наивный азиатский характер. Ну, это пусть господа инфоофицеры разбираются. Но свербило какое-то слово. Ах, вот: пенсия, пенсионерка, никому не нужная пенсионерка…
 
Всплыла давняя встреча с мистером Киссинджером. В Вене, в середине девяностых. Мне был тридцатник — золотое детство — все горело и светилось. С американским патриархом меня познакомил российский академик, член Римского Клуба. Они сидели передо мной семидесятилетними монументами деньгам и времени. «О боже, какие старые!» — подумала я в первую минуту знакомства, пожимая сухие, жилистые руки в коричневых пятнах. Через три минуты я забыла эту мысль.
 
В Вене жара случается ну, может быть, неделю в году. Поэтому практичные австрийцы не любят тратиться на кондиционеры. Во всяком случае, в ресторанчике, который выбрали аксакалы, кондиционера не было. Через полчаса на меня было жалко смотреть. Пропотевшая, обессилевшая тряпочка, мечтавшая о холодном душе. На помойку, на помойку такую тридцатилетку! Мои семидесятилетние собеседники были сухи, энергичны и подтянуты. Мы говорили тогда обо всем. О судьбах мира, об Искусственном Интеллекте (это в 1995 году!), о возможностях инвестирования в российские проекты и т.д., и т.п. Горизонт планирования у моих собеседников был как минимум на следующие 30 лет, в то время как я, соплячка, не заглядывала дальше чем на три года!
 
«Не доживут», — подумала я тогда и просчиталась. Оба живы до сих пор и функционируют.
 
Через два часа общения, если бы господин Киссинджер предложил мне переспать в любой форме, я бы сказала «да». Такая эксклюзивная, драгоценная энергия наполняла в тот момент пространство. Но он не попросил, и, видимо, больше, чем на два часа разговора, во мне тридцатилетней ничего особенно интересного для него не было…
 
Я обвела глазами соседей в салоне самолета. В пустых глазах через проход сидящей женщины не читалось ничего. Гладкое до неподвижности лицо выдавало возраст. Теперь старушку определяет не присутствие мимических морщин, а, наоборот, их полное отсутствие. Ненормально гладкие, кукольные лица сигнализируют, что девушке за сорок, и маленькая жаберная складка за ухом подтверждает наличие косметических операций. А глаза… глаза уже мертвые. Может быть, с шестнадцати лет мертвые. Как у человека в коме, когда он только получает питательные вещества и испражняется, а все остальное ему до лампочки. Прав мой неизвестный криминальный автор переданного Ипполитом послания, ой как прав. Все дело в настраивании системы внутреннего управления организмом.
 
Но это постоянное возвращение к теме вечной молодости. Все эти разновидности Франкенштейнов, надувающие глупых человеков.
 
Чем старше человек, тем большее количество вранья он допускает в свою жизнь, а смерть — это такая голая правда.
 
Но… Разве существует чип, который сможет вытащить из твоей души самое главное и на этом настоять весь остальной организм, чтобы с возрастом твой вкус становился только изысканнее?
 
Кто лучше меня меня знает?
 
Разве я, такая единственная и неповторимая, подлежу усредненной чипизации, ЗОЖизации и т.п.?
 
В этот момент всех пригласили на выход. Я, гордая и просветленная, пружинистым шагом направилась к новым свершениям.
 
Но, черт возьми! Как же противно ноет травмированное колено после полета, и опять этот подозрительный кашель… Колонка Ольги Усковой опубликована в журнале “Русский пионер” №85. Все точки распространения в разделе “Журнальный киоск”.

 

Квартирный вопрос. Как угробить квартиру за полтора года | Travel Breeze

Мы за полтора года немного подугробили квартиру. Дальше расскажу подробнее. Но обо всем по порядку.

Заселились полтора года назад

Мы снимали квартиру полтора года, заселялись в квартиру с ремонтом. Все было новым, за исключением мебели. Мебель в нормальном состоянии, но видно использовалась уже не первый год. И конечно же, мебель обычная, недорогая.

Заключили договор аренды

Как и полагается, был заключен договор. Содержание договора стандартное, квартиру мы снимаем не впервые поэтому ничего не удивило в договоре. Один из пунктов заключался в том, что мы (арендаторы) при заселении платим депозит, который равен стоимости аренды за месяц.

Заплатили депозит

Если имуществу будет нанесен ущерб, тогда из депозита будет вычтена сумма на ремонт или замену испорченного имущества. При этом естественный износ имущества не считается. Ранее тоже платили депозит, нам его всегда возвращали. Но минус в том, что пункт о депозите в договоре детально не прописан.

Что сломали за полтора года

За полтора года проживания не обошлось без «косяков» с нашей стороны — мы это признаем и готовы возмещать, только задумались, а за что и сколько мы действительно должны платить. Значит, что у нас случилось:

1. Первое и самое неприятное: на плиту из стеклокерамики упала крышка от кастрюли и от плиты откололся кусок размером 2 см. Виноваты.

2. На столешнице образовалась трещина. Столешница из ДСП и на ней тонкая трещина длиной 7-8 см.

3. Коридор покрашен и на углу посыпалась краска, а в одном месте посыпалась штукатурка. Еще и по всем стенам пошли трещины, т. к. дом новый.

4. В ванной была установлена дверь с браком на стекле. Когда заселялись обратили внимания на пятно на стекле и сказали об этом арендодателям — вроде бы вопрос закрыли еще тогда. Но со временем из пятна образовалась трещина на стекле.

5. Мебель: В одной тумбе с полукруглыми дверцами выпало стекло. Дверца рассохлась и съехало стекло, оно не разбито, ничего не сломано, просто дверца рассохлась и стекло начало выпадать.

Вот такие 5 поломок у нас за полтора года. Мы признаем вину за разбитую плиту. Угол в коридоре под вопросом: считается ли это естественным износом? Тот же вопрос относительно других пунктов.

Я понимаю, что раз в договоре не прописано детально, арендодатели вправе потребовать что угодно. И когда явно есть вина арендатора, он обязан возместить убытки. Но как установить сумму ущерба?

Возврат депозита

За испорченную плиту нам выставили счет в размере стоимости плиты, которая была два года назад. Но когда нашли эту плиту в два раза дешевле, арендодателям пришлось соглашаться на эту цену.

Скажите, мы правда должны платить полную цену плиты, на которой образовался скол во время ее использования? Мне интересно, как в таких ситуациях поступают другие? (ничего подобного просто в интернете не нашла).

Вычли из нас из за ремонт в коридоре, всего из депозита вычли 70%. Настаивали на компенсации испорченных дверей с трещиной и тумбы со съехавшим стеклом, в итоге вроде как договорились, что это не наша вина.

Какие мы сделали выводы

Я все понимаю, стараюсь смотреть на ситуацию с точки зрения арендодателя. Но есть небольшое чувство, что за ущерб мы переплатили (скажите, что это не так и я успокоюсь)).

С другой стороны, понимаю арендодателей, что сдаешь новую квартиру, а в итоге тебе ее возвращают слегка ушатаной или вообще убитой, что тогда делать?

В общем, у меня двоякое ощущение. Почитала разные статьи — ситуации всякие бывают и гораздо хуже, чем у нас. Как такового решения вопроса я не нашла. Единственное, сделала вывод для себя, что лучше в договоре прописывать детально стоимость всего имущества на случай его поломки.

Фото квартиры не делали, как-то даже не задумывались об этом.

Если не читали весь текст, а пришли лишь поругать плохих арендаторов, можете заранее воспользоваться подготовленными комментариями:

«Сами виноваты, все по делу»

«Зачем писать одно и тоже, таких ситуаций тысячи»

«Думать нужно заранее, а не ныть потом»

Или можете сами придумать что-то оскорбительное.

Если прочитали все, пожалуйста, поделитесь мнением насчет повреждения имущества. Нужно платить полную стоимость при повреждении имущества, даже если техника рабочая?

Нормальный износ и повреждение имущества: руководство для арендодателя

Когда вы передаете имущество между арендаторами, может быть трудно понять, что представляет собой фактический ущерб имуществу, а что — обычный износ. Различие важно, поскольку оно может иметь значение в том, какая часть их залога будет возвращена и какую рекомендацию вы дадите следующему арендодателю. Узнайте, как правильно оценить недвижимость, чтобы вы могли дать справедливую и объективную оценку.

Когда арендатор выезжает из сдаваемой вами квартиры, он, скорее всего, не оставит ее в том же виде, в котором она была при въезде. Арендодатели нередко делают мелкий ремонт или отправляют бригаду уборщиков после истечения срока аренды арендатора. , и регулярное техническое обслуживание почти всегда необходимо для поддержания устройства в хорошем состоянии. Тем не менее, иногда может быть трудно определить разницу между нормальным износом и повреждением имущества при проверке квартиры между арендаторами.

К счастью, большинство законов штатов определяют износ и определяют приемлемые сборы с арендаторов одинаково.Ниже приведена дополнительная информация о разнице между нормальным износом и повреждением имущества, а также советы по обслуживанию сдаваемых в аренду помещений между арендаторами.

Что такое нормальный износ?

Нормальный износ обычно относится к ожидаемому износу помещения, вызванному повседневным использованием арендатором. Это могут быть такие вещи, как шаткие дверные ручки, изношенный ковер или небольшие царапины на стенах и полу. Поскольку незначительный износ неизбежен, арендаторы, как правило, не могут нести ответственность за ущерб, подпадающий под эту категорию.

Примеры нормального износа

Конкретные повреждения, связанные с естественным износом, могут незначительно различаться в зависимости от штата и юрисдикции. Чтобы дать вам представление о том, на что обращать внимание во время проверок, мы составили список наиболее распространенных примеров нормального износа сдаваемых в аренду объектов.

  • Изношенный или выцветший ковер
  • Потертости на паркете и линолеуме
  • Деформированные дверные рамы и окна
  • Выцветшие на солнце жалюзи и шторы
  • Грязная или рыхлая затирка вокруг напольной плитки
  • Небольшие потертости на стенах дверей

Что такое материальный ущерб?

В отличие от обычного износа, повреждение имущества вызвано небрежным обращением или небрежным обращением, и иногда его ремонт может стоить больших денег.Ущерб арендатора может включать в себя такие вещи, как затопленные ванные комнаты, сломанные двери и сколы или сломанные столешницы. В зависимости от времени и серьезности повреждения имущества арендаторы могут потерять залог, залог, получить уведомление о выселении или столкнуться с выселением.

Примеры ущерба имуществу

Как арендодатель, вы, вероятно, обнаружите, что со временем определение ущерба становится проще по мере того, как вы лучше знакомитесь со своей арендуемой недвижимостью. Ниже приведены некоторые из наиболее распространенных видов материального ущерба, которые следует учитывать при осмотре устройства в первый раз.

  • Ожоги или пятна от домашних животных на коврах
  • Дыры в дверях или стенах
  • Несанкционированная краска или обои
  • Разорванные или отсутствующие шторы или жалюзи
  • Разбитые окна или отсутствующие экраны
  • Сломанная эмаль 90 на раковинах, унитазах или ваннах 903 902

    Как содержать арендуемое жилье

    Как домовладелец вы обязаны поддерживать арендуемое помещение в хорошем состоянии для нынешних и будущих арендаторов. Рассмотрите возможность использования домашнего скрининга для арендаторов с домашними животными.Точное знание того, что представляет собой нормальный износ, является важной частью обслуживания ваших устройств, но это только первый шаг. Прочтите приведенные ниже шаги, чтобы узнать, как свести к минимуму ущерб и должным образом задокументировать его, когда он все же произойдет.

    Выполнение планового технического обслуживания

    Составление плана регулярного технического обслуживания может сэкономить вам и вашим арендаторам время и деньги. Это может включать в себя такие шаги, как регулярное обновление устройств, когда срок их службы подходит к концу, обеспечение соответствия вашего здания нормам и поддержание всех коммунальных служб в рабочем состоянии.Последовательное реагирование на запросы арендаторов о техническом обслуживании также убережет вас от любых сюрпризов после их выезда. Просто не забудьте предоставить простой процесс отправки запросов и убедитесь, что ваши арендаторы знают, как он работает.

    Проведение сквозного осмотра

    Проведение сквозного осмотра вашего помещения до и после того, как арендатор займет его, — это хороший способ отслеживать новые и существующие повреждения. Во время осмотра найдите время, чтобы сфотографировать все повреждения и тщательно задокументировать их.Вы также захотите сфотографировать и задокументировать неповрежденные части квартиры, а затем использовать их для создания контрольного списка проверки арендной платы, который ваш новый арендатор должен подписать перед вселением. Это гарантирует, что у вас есть надлежащие доказательства, если ваш арендатор решит оспорить ущерб в суд мелких тяжб после их выезда.

    Создание списка возмещения ущерба арендатором

    После того, как вы провели осмотр и задокументировали все повреждения после выезда арендатора, вам необходимо создать подробный список, в котором четко изложен характер ущерба и связанные с ним расходы на ремонт.Отправка этого списка жильцам обязательна по закону, если вы планируете удерживать деньги из их залогового депозита, поэтому постарайтесь сделать список максимально точным.

    Нормальный износ при аренде Часто задаваемые вопросы

    Выявление и устранение убытков арендатора могут показаться сложными, но со временем это становится проще по мере того, как вы оттачиваете свой процесс. Чтобы узнать больше о возмещении ущерба арендатором, ознакомьтесь со следующим списком часто задаваемых вопросов, связанных с нормальным износом сдаваемых в аренду помещений.

    Может ли арендодатель взимать плату за нормальный износ?

    Независимо от того, к какому штату или юрисдикции относится ваше имущество, вы не можете по закону взимать с арендатора плату за порчу, вызванную естественным износом.Чтобы избежать неправильного взимания платы с арендатора, попробуйте составить план регулярного обслуживания и ознакомиться с местными законами и правилами. Это также может помочь изложить примеры материального ущерба в ваших договорах аренды, чтобы избежать путаницы в будущем.

    Сколько вы можете взыскать с арендатора за ущерб?

    Хотя вы не можете взимать с арендатора плату за нормальный износ, вы можете возложить на него ответственность за любой материальный ущерб, причиненный им во время проживания в вашей квартире. Сколько вы можете взимать с арендатора, зависит от стоимости ремонта, поэтому рекомендуется нанять профессионального уборщика или подрядчика, чтобы он дал вам оценку, прежде чем устанавливать цену.Если вам нужно сделать оценку самостоятельно, обязательно учитывайте такие вещи, как первоначальная стоимость, возраст и стоимость замены предмета при составлении списка расходов.

    Что арендодатель может вычесть из залога?

    Законы о страховом депозите немного различаются в зависимости от штата, но обычно они позволяют арендодателям вычитать из залога ущерб, причиненный имуществу, и плату за уборку. Если вам необходимо удержать часть или весь гарантийный депозит арендатора для покрытия ущерба, не забудьте отправить арендатору подробный список расходов, который включает все ремонтные работы и сопутствующие расходы.Если вы пропустите этот шаг и арендатор решит оспорить обвинения, ваш аргумент может не состояться в суде мелких тяжб.

    Являются ли отверстия для гвоздей нормальным износом?

    Как арендодатели, так и арендаторы иногда пытаются определить, относятся ли отверстия от гвоздей к порче имущества или естественному износу. К сожалению, не всегда есть четкий ответ. Несколько небольших отверстий от гвоздей или кнопок обычно считаются нормальным износом, если иное прямо не указано в договоре аренды.Тем не менее, большие отверстия для винтов или несколько отверстий, которые наносят значительный ущерб краске или гипсокартону, могут подпадать под категорию материального ущерба.

    Как арендодатель, вы быстро поймете, что столкновение как с естественным износом, так и с ущербом арендатора неизбежно. К счастью, знание разницы между ними и принятие правильных мер по обслуживанию вашего устройства поможет минимизировать финансовые затраты и упростить процесс ремонта. Вы также хотите убедиться, что обновляете свою ведомость арендной платы после завершения ремонта или реконструкции.

    Если вы ищете лучший способ избежать плохих арендаторов и уменьшить ущерб, наносимый вашей собственности, попробуйте использовать службу проверки арендаторов для ваших заявок на аренду. Как только вы найдете подходящих арендаторов, предложение им качественных вариантов страхования арендаторов может дополнительно защитить вашу собственность и сэкономить деньги вам и арендатору.

    Нормальный износ – что это такое? – AJ Johnson Consulting Services, Inc.

    Я часто получаю от клиентов вопрос в отношении требования о возврате залога: «В чем разница между нормальным износом и ущербом, причиненным арендатором?» Это важный вопрос, потому что законы о арендодателях/арендаторах практически в каждом штате запрещают использование гарантийных залогов арендаторов на случай «нормального износа» квартир.

    Нормальный износ – это повреждения, которые естественным образом возникают в квартире в результате старения и регулярного использования. Как правило, она возникает в результате проживания резидента в собственности и считается нормальной амортизацией. Это не вызвано пренебрежением или злоупотреблением имуществом. Арендодатели должны ремонтировать нормальный износ за свой счет, но это не относится к повреждениям арендатора.

    Нормальный износ в сравнении с повреждением

    Нормальный износ отличается от причиненного арендатором ущерба.Нормальный износ происходит естественным образом с течением времени. Ущерб, причиненный арендаторами, является результатом не старения, а халатности, небрежности или злоупотребления. Нормальный износ должен оплачиваться арендодателем, а ущерб от арендатора – нет.

    Давайте рассмотрим несколько примеров типов нормального износа и причиненного арендатором ущерба, а также различия между ними:

    • Ковер : Средний срок службы ковра составляет пять лет. Нормальный износ ковра — это мягко изношенные ковры, на которых видны потертые пятна, но нет дыр или пятен.Примерами повреждения ковра арендатором могут быть пятна от домашних животных и порванный ковер. Дырки от сигаретных ожогов — еще один пример повреждения ковра арендатором.
    • Паркетные полы : Средний срок службы паркетных полов составляет 25 лет. Выцветание такого пола из-за воздействия солнечных лучей является нормальным износом, как и легкие царапины на поверхности. Тем не менее, глубоко поцарапанные деревянные полы или отсутствующие куски древесины будут считаться ущербом для арендатора.
    • Плитка : Средний срок службы плитки составляет 25 лет.Грязный раствор, окружающий плитку, является нормальным износом, а сломанная, сколотая или отсутствующая плитка — повреждением арендатора.
    • Окна : Средний срок службы окон составляет 20 лет. Слегка поцарапанное стекло и изношенное, незакрепленное оборудование — это нормально, а разбитое стекло, порванные экраны и сломанное оборудование — это повреждения арендатора.
    • Столешницы : В зависимости от качества столешницы срок службы может составлять 20 лет и более. Можно ожидать, что все столешницы будут иметь царапины и водяные знаки, но сколы, обгоревшие участки и/или множественные пятна следует считать ущербом для арендатора.
    • Стены : Стены должны служить в течение всего срока службы конструкции. Трещины в стенах, вызванные осадкой здания, являются нормальным износом, а дыры или повреждения от висящих картин — ущербом для жильцов.
    • Краска : Срок службы большинства красок составляет три года. Выцветание краски от солнечного света. Незначительные потертости от ежедневного использования — это нормально, но за краску, на которой были нанесены царапины или неразрешенные цвета, арендатор должен заплатить.

    Двумя наиболее распространенными областями споров между арендодателями и арендаторами относительно нормального износа или повреждения являются ковер и краска, поэтому может быть полезным более глубокое изучение этих областей.

    Нормальный износ в сравнении с поврежденным ковром

    Если ковер пролежал пять лет или дольше, домовладелец обязан заменить его, поскольку это общепризнанный срок службы ковра в квартире. Если ковер слегка поврежден солнцем или имеет признаки износа, это нормальный износ, и арендодатель не может винить арендатора.

    Арендодатель обязан содержать квартиру в безопасном месте. Таким образом, если ковер с годами изношен и становится опасным, его следует немедленно заменить и оплатить арендодателю.Но, если ковер был разорван или сильно изношен, это вина арендатора, и стоимость замены может быть вычтена из залога арендатора.

    Кроме того, если ковер испачкан домашним животным или пролитой едой, вином, грязью и т. д., это считается ущербом, причиненным арендатором, и может быть также вычтено из залога. Кроме того, запахи от заядлых курильщиков, которые требуют замены коврового покрытия менее чем через пять лет, могут считаться ущербом, причиненным арендатором, хотя, если курение разрешено, суд может обоснованно принять позицию, что это нормальный износ для помещения для курящих.Законы штата различаются по законам арендодателя-арендатора в отношении залога, но, как правило, арендодатель должен получить смету ремонта от лицензированного подрядчика и отправить арендатору подробный список повреждений вместе с чеком на оставшуюся часть залога.

    Нормальный износ в сравнении с поврежденной краской

    Отслаивающаяся краска, повреждения от солнца или небольшое количество потертостей считаются нормальным износом, и арендодатель должен подкрасить или перекрасить их между арендаторами.Потолочная краска обычно держится дольше, так как к потолку постоянно никто не прикасается. Потолочную краску следует подкрашивать при возникновении протечки или по мере необходимости.

    Если в краске есть отверстия, чрезмерные потертости или другие следы, такие как рисунки или каракули, это считается повреждением, причиненным арендатором. В этом случае стоимость устранения повреждений и покраски стен может быть вычтена из залога арендатора. Вы можете сделать это, получив предложение от лицензированного подрядчика и отправив арендатору подробный список убытков вместе с чеком на оставшуюся часть депозита.

    В конечном счете, разницу между нормальным износом и повреждением арендатора следует оценивать в каждом конкретном случае. Но повреждения, вызванные естественными силами или ежедневным использованием, обычно следует рассматривать как нормальный износ, в то время как повреждения, требующие большего, чем обычное техническое обслуживание или замену, часто выходят за рамки нормального износа.

    Если арендатор возражает против возврата залога за ущерб, арендодатель должен быть готов ясно показать, что проблема выходит за рамки того, что считается «нормальным» износом.

    Что такое «нормальный износ»?

    Использование объекта с течением времени способствует его старению и повреждению. Обычно это называют нормальным износом.

    Имущество также подлежит этому виду амортизации. Это происходит со всеми арендуемыми объектами, когда арендатор занимает их и использует, например, вашу мебель и бытовую технику.

    Как домовладелец в округе Снохомиш, вы несете основную ответственность за управление необходимым ремонтом, обслуживанием и модернизацией, чтобы держать под контролем нормальный износ.

    Однако ущерб, причиненный арендаторами, освобождается от обязанности арендодателя по ремонту.

    Чтобы этого не произошло, арендодатели должны документировать состояние своей собственности, прежде чем сдавать свою квартиру в аренду. Эта система может помочь им отличить нормальный износ от повреждений, причиненных арендаторами.

    Давайте обрисуем в общих чертах, что представляет собой нормальный износ.

    Вот несколько примеров:

    • Грязная или изношенная плитка и ковры
    • Потрепанные деревянные полы
    • Выцветшая краска для стен
    • Изношенные или слегка застрявшие петли дверей шкафа
    • Ослабленные обои

     

    Сравнение нормального износа и повреждений по вине арендатора

    Когда жильцы небрежно и небрежно относятся к вашей мебели и имуществу, они обязаны починить или заменить их.Арендодатель обязан оплатить только нормальный износ. Было бы несправедливо, если бы арендодатель взял на себя расходы по возмещению ущерба, причиненного арендатором.

    Например, краска для стен с годами тускнеет. Это нормальный износ. С другой стороны, если на стене есть сильные царапины и потертости краски из-за небрежности, это классифицируется как ущерб, причиненный арендатором.

    Вот другие примеры того, что не относится к категории нормального износа:

    • Большие отверстия в стенах
    • Пятна и прожоги на ковре
    • Царапины на стенах и дверях, оставленные домашним животным
    • Сломанные приборы
    • Сломанные или отсутствующие жалюзи

     

    Определение срока полезного использования

    Рекомендуется проверить стоимость объектов нормального износа в вашей собственности.Для этого у вас должен быть список о продолжительности жизни предметов обихода. Это предотвратит переплату с арендатора за ущерб, причиненный, например, использованием вашей стиральной машины.

    Вы не можете рассчитывать на возмещение полной стоимости прибора. Срок службы стиральных машин составляет около 10 лет. Если он использовался в течение пяти лет, когда арендатор въехал, вам необходимо вычесть 50% в качестве восстановительной стоимости.

     

    Важность получения доказательств

    Различия между естественным износом и ущербом, нанесенным арендаторами, иногда вызывают конфликты между арендодателями и арендаторами.Чтобы свести к минимуму это, лучше документировать это с помощью фотографий и видео.

    Для арендодателя жизненно важно собрать подтверждающие доказательства состояния квартиры до того, как арендатор въедет, и после того, как он выедет. Это гарантия того, что вы не будете обременены всеми затратами на замену. Для арендатора важно иметь подтверждение состояния имущества, когда вы его освободили. Это защищает ваш залог, который находится в руках арендодателя.

     

    Обязанности арендодателей и арендаторов

    Одним из способов предотвращения проблем между арендодателями и арендаторами является определение обязанностей каждой из сторон. Было бы полезно зафиксировать это в письменной форме, чтобы послужить напоминанием для каждой стороны в случае разногласий.

    Арендаторы несут ответственность за:

    • Вывоз мусора, собранный в их пространстве.
    • Правильное использование таких объектов, как электричество, сантехника и кондиционер.
    • Уход за помещением без разрушения, повреждения или удаления чего-либо без разрешения арендодателя.
    • Своим гостям не причинять никакого ущерба арендованному помещению.
    • Их питомцы должны содержаться должным образом, чтобы избежать повреждения имущества.

     

    Арендодатели несут ответственность за:

    • Поддержание состояния имущества в соответствии с вашими стандартами.
    • Ремонт имущества для проверки его пригодности для проживания.
    • Подготовка недвижимости к приему следующих жильцов путем проверки, ремонта и замены деталей, подверженных естественному износу, оставленных предыдущими жильцами.

     

    Обращение с повреждением имущества

    Арендодатели имеют право вычитать из залога арендаторов. Тем не менее, это идет с оговоркой. Вычеты ограничиваются только ущербом, нанесенным имуществу арендатором. Арендодателю не разрешается тратить залог на ремонт естественного износа.

    При осмотре имущества на предмет повреждений, причиненных арендатором, соберите фотографии и/или видео в качестве доказательства. Далее можно перечислить стоимость каждого ремонта и сделать окончательный расчет. Сохраняйте квитанции и подробные выписки, чтобы представить их в качестве обоснования удержания определенной суммы из залогового депозита.

    Легче отслеживать затраты и расходы, если вести учет своих финансовых расходов. Это также облегчит вам показ их арендаторам, если им потребуются доказательства.

     

    Напоминания для арендодателей

    Помните, что продолжительность пребывания арендатора в вашей квартире коррелирует с износом вашей собственности. Если они арендуют на длительный срок, скорее всего, вам придется ожидать более нормального износа. Разумно составить бюджет и учесть амортизацию.

    Один из способов избежать неожиданного повреждения — регулярно уделять время тщательному осмотру. Правильное техническое обслуживание поможет сдержать износ. Обращая внимание и последовательно следя за своей собственностью, вы поможете сохранить ее в лучшем состоянии.

    Это поможет вам привлечь долгосрочных арендаторов, удержать старых и сохранить конкурентоспособность вашей недвижимости в округе Снохомиш на рынке.

    Руководство по нормальному износу

    Везде, где есть место для двусмысленности, будет и возможность для спора. Это часто имеет место при принятии решения о том, что следует классифицировать как типичный «износ», а что является фактическим ущербом имуществу.

    Арендаторы склонны преуменьшать все повреждения имущества и классифицировать их как «износ».«Арендодатели, наоборот, могут впадать в другую крайность, рассматривая каждое воздействие присутствия арендаторов в собственности как ущерб. Как провести границу между повреждением и «износом»?

    Более того, зачем собственникам этот вопрос?

    • Арендаторы обязаны возместить ущерб, причиненный ими самими. Вам потребуется исправить нормальный «износ».
    • Разница между «износом» и ущербом определяет, какую часть залога арендатора вы можете удержать.Закон не позволяет вам покрывать ремонт, относящийся к категории нормального износа, с помощью залога.
    • Знание различий поможет вам избежать споров с арендаторами.
    • Также позволяет справедливо оценить ущерб имуществу.
    • Наконец, это дает вам прозрачную систему для оценки влияния арендатора на собственность.

    Что такое «износ»?

    Это один из тех терминов, которые часто используются, но их трудно определить.Мы используем его, веря, что другие понимают, что мы имеем в виду. Но так ли это?

    Merriam-Webster определяет «износ» как «Потерю, травму или нагрузку, которым что-то подвергается в результате или в процессе использования; особенно нормальная амортизация».

    Это звучит правильно до тех пор, пока вам не нужно определить «нормальный», поскольку определение может отличаться от человека к человеку. «Износ» — это ущерб, который, как ожидается, произойдет с течением времени из-за стандартного использования имущества.

    Различия между нормальным износом и повреждением

    • Нормальный «износ» зависит от времени; это происходит в результате того, что объект достигает и превышает свой «срок полезного использования».’ 
    • Нормальный «износ» может возникнуть в результате воздействия природных сил; Воздействие солнечного света может привести к выцветанию ковров или краски, а со временем на коврах и жалюзи образуется пыль.
    • Нормальный «износ» возникает при правильном использовании собственности, например, при слегка потертом ковре, легких царапинах на стекле и столешницах с водяными знаками.
    • Ожидается нормальный износ; это неизбежно.
    • Ущерб – это травма или утрата имущества, которых можно избежать; это не обязательно должно произойти, но вызвано арендатором.
    • Повреждение в результате небрежности, небрежности или злоупотребления; арендаторы не делают то, что должны, или злоупотребляют имуществом. Это могло произойти и случайно.
    • Повреждение не является нормальным или ожидаемым.
    • Вы несете ответственность за устранение нормального «износа», но арендаторы несут расходы по устранению повреждений.

    Примеры нормального «износа» по сравнению с повреждением

    Чтобы лучше объяснить различия, давайте рассмотрим две области, в которых наиболее вероятно повреждение имущества: краска для стен и ковер.

    Как вы отделяете общий износ ковров от повреждений? Это нормально, когда ковры немного изнашиваются по мере приближения к концу срока их службы (5 лет). Также ожидается небольшое выцветание из-за пребывания на солнце. Это нормальный «износ».

    Вы бы заменили ковер, чтобы о него не споткнулись. Повреждение – это когда на ковре есть дыры или пятна от еды и напитков. Если он порван, сильно изношен, сильно запылен или на нем есть следы мочи домашних животных, ответственность за это несет арендатор.

    Краска для стен тускнеет или отслаивается со временем и под воздействием солнца. Он будет потерт от людей, живущих в космосе. Это нормально и штрафовать за это жильцов нельзя.

    Если арендаторы проживают в квартире более двух лет, вы обязаны перекрасить квартиру за свой счет. Однако если жильцы разрешают детям рисовать на стенах, испачкать стены или на лакокрасочном покрытии имеются дыры и чрезмерные потертости, это является порчей. Кроме того, если они используют несоответствующую краску или пытаются покрасить самостоятельно и не удается, это является повреждением.

    Как определить, причинил ли арендатор ущерб

    Чтобы определить, причинили ли арендаторы ущерб, вы должны вести учет срока полезного использования, возраста и ожидаемой амортизации для каждого приспособления и материала в собственности.

    Сравнивая ожидаемый ущерб с фактическим ущербом, вы можете определить, проявил ли арендатор халатность. Чтобы сделать это справедливо и эффективно, необходимо иметь четкую базовую информацию о состоянии собственности до того, как арендатор въехал.Это будет запись имущества до и после арендатора. Ниже приведены шаги для этого.

    Инспекция при въезде и контрольный список при въезде

    Подробное описание текущего состояния недвижимости с фотографиями и примечаниями. Он показывает любые существующие повреждения и проводится по комнатам для всего имущества. Настоятельно рекомендуется приложить это к договору аренды с арендатором. Без контрольного списка легко упустить из виду важные аспекты собственности во время осмотра.

    Инспекция при выезде и контрольный список при выезде

    Это то же самое, что и инспекция при въезде, за исключением того, что она проводится после выезда арендатора в качестве записи их воздействия на помещение. Обнаруженные повреждения фиксируются и фотографируются.

    Это высылается арендатору по почте вместе со стоимостью устранения ущерба, которая впоследствии вычитается из залога. Наличие доказательств в виде фотографий затрудняет для арендатора оспаривание ущерба.

    Регулярное техническое обслуживание

    Если вы не поспеваете за обслуживанием их имущества, эта система может не работать. Арендаторы могут заявить, что из-за вашей небрежности рутинное техническое обслуживание привело к дорогостоящему ущербу. В этом случае арендатор ответственности не несет.

    Регулярное техническое обслуживание также снижает вероятность того, что арендатор будет оспаривать ущерб, указанный в контрольном списке при выезде. Это было бы связано с тем, что вы довели бы эти проблемы до их сведения во время планового обслуживания.

    Наконец, единственный способ полностью понять разницу между повреждением и нормальным «износом» — это иметь систему, которая фиксирует даты покупки/установки, срок полезного использования и ожидаемую амортизацию для каждой характеристики имущества. Без них вам придется сомневаться и настраиваться на разногласия с арендаторами.

    В Bigham & Associates мы хорошо разбираемся в том, что является нормальным «износом», а что является повреждением. Свяжитесь с нами сегодня, если у вас есть какие-либо вопросы.(512) 339-8112

    Как арендодателю найти отличия

    После того, как арендатор выезжает из собственности, арендодатель или управляющий недвижимостью должен войти и оценить состояние дома, чтобы определить, был ли какой-либо ущерб причинен арендатором во время проживания в нем. Итак, вопрос, конечно, становится таким: что такое нормальный износ по сравнению с фактическим повреждением? Менеджеры по недвижимости отвечают на этот вопрос каждый день. У нас большой опыт, поэтому мы делимся некоторыми знаниями в этой области.Надеюсь, это поможет вам, когда вы смотрите на арендуемую недвижимость и пытаетесь определить, хотите ли вы взимать плату с арендаторов за ремонт или нет.

    Отверстия от гвоздей в стенах: обычный износ

    Чаще всего мы видим дыры в стенах на картинках. Часто, как обычно, арендатор приходит в собственность и вешает картины на стену. В стене, где висели эти картины, могли остаться три или четыре маленьких отверстия от гвоздей. Обычно это нормально. Эти маленькие отверстия для гвоздей обычно изнашиваются.

    Время от времени мы заходим в дом и видим, где у жильца был коллаж из фотографий. В одной стене может быть 30 или 40 отверстий от гвоздей, и это не нормально. Стена будет выглядеть очень плохо. В этих случаях мы должны вызвать мастера по ремонту, чтобы перекрасить стену от угла к углу. Мы бы взимали плату с бывшего арендатора, потому что эти отверстия для гвоздей были чрезмерными. Суд вынес решение в нашу пользу и согласился с тем, что 40 дырок от гвоздей в стене — это сверхнормальный износ.

    Износ ковров в сравнении сПовреждение ковра

    Люди будут ходить по ковру, и это естественно, что ковер имеет нормальный износ. Но если вы видите что-то, выходящее за рамки обычного износа, например, большие пятна или, возможно, ковер, который изношен в определенном месте вплоть до нити или даже пола, вам следует подумать о вычете. Важно помнить, что у ковра есть ожидаемый срок службы в арендуемом помещении. Тот факт, что этот ковер был новым три года назад, не означает, что вы можете взимать с арендатора стоимость совершенно нового ковра, когда на нем осталось пятно.Вы можете взимать плату только за оставшуюся стоимость и амортизировать три года использования ковра.

    Инструменты амортизации: Проверьте IRS

    На своем веб-сайте IRS есть отличные инструменты, помогающие определить типичный ожидаемый срок службы определенных компонентов вашего арендуемого имущества. Это может помочь вам амортизировать и взимать соответствующую сумму. Вы не хотите быть виновным в удержании слишком большой суммы денег из депозита арендатора, потому что, если вы проиграете в суде, закон Южной Каролины позволяет вашему арендатору подать в суд на возмещение ущерба, который в три раза превышает сумму, которую вы удержали.Не проигрывайте в битве за залог.

    Убедитесь, что когда вы смотрите на недвижимость после того, как арендатор съезжает, вы не смотрите на обычные косметические вещи. Ищите истинный ущерб, который арендатор должен был увидеть и предотвратить. Если у вас есть какие-либо вопросы об управлении арендуемой недвижимостью, свяжитесь с нами по адресу New Heights Property Management.

    Нормальный износ и повреждение имущества

    Большинство арендодателей согласны с тем, что состояние сдаваемого в аренду дома остается главным приоритетом при выставлении счетов.По этой причине важно знать о материальном ущербе и исследовать его причину. Является ли повреждение результатом «нормального износа»? Или это признак злоупотребления или халатности арендатора?

    Мы в Real Property Group составили следующее руководство, чтобы помочь вам понять точный характер повреждений вашего дома.

    Как мы определяем нормальный износ?

    Нормальный износ может относиться к естественному износу объекта. В арендованном помещении также может означать ухудшение состояния агрегата.

    Это данность, поскольку вы не можете ожидать, что ваш сдаваемый в аренду дом будет выглядеть так же, когда въедет арендатор, если срок аренды составляет, скажем, 3 года. Обязательно будет аспект выветривания собственности.

    Почему стоит знать о естественном износе?

    Как арендодатель, вы не можете перекладывать расходы на устранение повреждений имущества из-за износа на арендатора. Допустимо, что нормальный износ происходит во время проживания в сдаваемой в аренду квартире. Ответственность и расходы на ремонт должны быть возложены на владельца недвижимости.

    Арендаторы имеют право на получение своего гарантийного залога в неизменном виде, если имуществу причинен ущерб в результате износа. Только в том случае, если причина не в этом, с арендатора может взиматься плата за ремонт.

    Как отличить нормальный износ от повреждения имущества?

    Существуют четкие различия между износом и повреждением имущества. Первое, как правило, происходит в течение нескольких лет, в то время как второе может возникнуть быстро из-за злоупотребления.

    Арендодатели несут полную ответственность за преобразование сдаваемой в аренду квартиры в ее прежнее состояние, когда ущерб вызван естественным износом.Если ущерб превышает нормальный износ, то полную ответственность несет арендатор. Это может означать вычеты из залогового депозита, удерживаемого арендодателем.

    Примеры нормального износа:

    • Рассыпчатая затирка плитки
    • Выцветающая краска
    • Едва заметные царапины
    • Изношенный ковер
    • Слегка рваные обои
    • Изношенная эмаль в раковинах и ваннах
    • Потертые полы

    Примеры материального ущерба:

    • Гигантские дыры в стенах
    • Несколько отверстий для гвоздей
    • Ковры с сильными пятнами
    • Колотые деревянные полы
    • Двери без петель
    • Недопустимые цвета краски
    • Отсутствие плитки в ванной

    Какова ответственность арендодателя за текущий ремонт?

    Арендаторы должны заботиться об арендованном имуществе, правильно выбрасывая мусор, правильно используя технику и оставляя мебель без повреждений.

    Однако основная часть обязанностей по содержанию ложится на арендодателя. Ожидается, что они будут поддерживать состояние арендованного жилья в пригодных для жизни условиях. Они должны оперативно планировать ремонт и уделять время регулярному осмотру устройства.

    При плановом техническом обслуживании важны следующие детали:

    Уборка арендной платы

    В зависимости от вашего договора аренды, вы можете заказать профессиональную уборку один или два раза в год. Возможно, вы разделите расходы на уборку с арендатором.

    Глубокая очистка жизненно важна для поддержания привлекательности собственности. Это также помогает увеличить ожидаемый срок службы предметов, сдаваемых в аренду. Вы также можете взимать плату за уборку с арендатора, если квартира стала убогой и выглядит неухоженной.

    Сеансы покраски и перекраски

    Если арендатор перекрасил стены арендуемой квартиры без предварительного разрешения, вы можете взимать с него плату за перекраску.

    Если вы выполняете перекраску стен в рамках ремонта каждые 2-3 года, то дата съезда приходится на этот период, то от начисления платы также можно воздержаться.Если это не так, а на стенах полно неприглядных пятен и пятен, оправданно вычитание из залога арендатора.

    Замена коврового покрытия

    Обычно срок службы ковров составляет всего 5 лет, после чего их необходимо заменить. Если арендатор оставил ковер сильно испачканным и изношенным (например, в случае наличия домашних животных) до того, как ему исполнится 5 лет, вы можете запросить частичную плату.

    Из-за естественного износа несправедливо требовать полную замену или чистку, за исключением случаев, когда ковер был новым во время заселения.

    Замена лампочки

    Перед вселением арендатора задача арендодателя состоит в том, чтобы все освещение работало. В течение срока аренды арендатор может заменить простые лампочки. Замена более сложного освещения может быть оставлена ​​на усмотрение арендодателя.

    Внедрение документации

    Может быть трудно поднять вопрос о материальном ущербе без потенциальных разногласий в будущем. Чтобы избежать этого сценария, арендодатель может попрактиковаться в съемке фотографий или видео до и после.

    Проведите пошаговое руководство перед тем, как арендатор въедет, и после того, как арендатор выедет. Зафиксируйте состояние аренды, чтобы было легко провести сравнительный анализ, когда срок аренды закончится. Это также помогает представить это доказательство арендатору, чтобы жалобы на вычеты залога были минимальными.

    Изучение ожидаемой продолжительности жизни функций

    Вещи достигают критической точки, особенно объекты в арендованной собственности. Просить арендатора покрыть полную стоимость замены холодильника, который сломался на пятом году жизни, может быть несправедливо.Средний срок службы холодильника составляет 10 лет, поэтому при замене придется скинуться вдвое.

    Чтобы быть уважаемым арендодателем, очень важно знать ожидаемый срок службы обычных вещей, которые можно найти в сдаваемом доме.

    Обратите внимание на следующие средние сроки службы мебели и техники:

    • Кондиционеры работоспособны до 10 лет
    • Водонагреватели работоспособны до 10 лет
    • Ковры могут служить до 5 лет
    • Плитка или линолеум могут служить 5 лет
    • Ожидается, что оконные шторы и жалюзи будут использоваться в течение 3 лет

    Итог

    Знание нормального износа позволяет вам соблюдать закон.Вы будете взимать с арендатора плату только за ущерб, выходящий за рамки естественного износа предметов. Лучше всего соблюдать надлежащее обслуживание и практиковать документирование вашей собственности. Он поддерживает аренду в отличном состоянии, способствуя привлечению новых арендаторов и удержанию старых.

    ЧТО ТАКОЕ ИЗНОС? ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОРМАЛЬНОГО ПОВРЕЖДЕНИЯ ИМУЩЕСТВА – СОВЕТЫ REDMOND ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ

    В то время как при аренде коммерческой недвижимости вы можете потребовать, чтобы арендаторы оставили имущество в том виде, в котором оно было найдено, большинство договоров аренды жилья требуют, чтобы вы допускали разумный износ имущества.Это означает, что в Редмонде. обычно и естественно происходящий ущерб является обязанностью арендодателя или управляющих недвижимостью. Определение того, что является нормальным износом, а что нет, и решение того, насколько справедливо, важно, если вы хотите завершить аренду на хорошей ноте. Хотя большинство арендодателей и владельцев собственности предпочли бы минимальный возможный ущерб, вы можете использовать следующий список, составленный Redmond Property Management, чтобы решить, какой ущерб является нормальным, а какой нет.

    Что такое износ?
    Износ – это любое повреждение, вызванное нормальным использованием или нормальным воздействием окружающей среды.Это может включать износ ковра, изнашивание или поломку дверных ручек и дверных ручек, повреждение солнечным светом, повреждение водой снаружи здания. Это означает, что износ в основном является повреждением, связанным со временем или природой.

    Что такое естественный износ

    Хотя некоторые предметы могут выглядеть изношенными, на самом деле это не так. Например, если арендатор прожил где-то всего год, вы ожидаете увидеть гораздо меньший износ, чем арендатор, который прожил там пять лет.Выполнение инспекции до и после въезда арендатора с указанием даты позволяет увидеть, сколько времени прошло и что за это время было повреждено. Хорошие примеры справедливого ущерба включают следующее:  

    • Окна с трещинами из-за прогиба или старения рам 
    • Утечки, вызванные старением или естественными повреждениями
    • Полы, изношенные в результате использования  

    Как правило, вы несете ответственность за устранение любого естественного повреждения, даже если оно вызвано наводнением или землетрясением.

    Арендатор причинил ущерб 

    Арендаторы часто несут ответственность за ущерб, и если вы его обнаружите, вы можете вычесть ремонт из их залога. Ущерб, причиненный арендатором, может включать:  

    • Отверстия в краске от гвоздей или шурупов 
    • Поцарапанные столешницы или пол
    • Разбитые окна или треснувшие оконные стекла в новом окне 

    Заключение контракта

    Вы можете снять с себя ответственность за нормальный износ, прописав это в договоре.Тем не менее, вы должны записать это до того, как сдадите квартиру в аренду, и вам все равно придется позаботиться о некоторых ремонтных работах, если только вы не снимаете с себя всю ответственность за ремонт и не возлагаете его на арендаторов, и в этом случае вам, скорее всего, потребуется значительно меньше арендной платы.

    Отчет о состоянии недвижимости  

    Чрезвычайно важно получить отчет о состоянии имущества от третьего лица, прежде чем сдавать дом арендатору.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.