Рекомендуемые страницы:

Воспользуйтесь поиском по сайту:

megalektsii.ru

Оценка Движимого имущества — wiki по квалификационному экзамену Оценщиков

В данном разделе приведен глоссарий в тех же формулировках, что и на сайте Минэка.

Аддитивная модель внесения относительных корректировок

Модель, предполагающая расчет совокупной корректировки как суммы всех вносимых относительных корректировок.
Нажмите на картинку для увеличения

Аддитивная модель расчета совокупного износа

Модель, предполагающая расчет коэффициента совокупного износа как суммы коэффициентов физического износа, функционального и экономического устареваний.
Согласно аддитивной модели, износ и устаревания действуют независимо и снижают полную стоимость на соответствующий процент.
Ксов. = Кфиз. + Кфун. + Кэк., где Ксов. – коэффициент совокупного износа, Кфиз.- коэффициент физического износа, Кфун. – коэффициент функционального устаревания, Кэк. – коэффициент экономического устаревания.

Аналог классификационный

Оцениваемый объект и объект сравнения относятся к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению и техническим характеристикам.

Аналог функциональный

Оцениваемый объект и объект сравнения обладают сходством назначения, т.е. они способны выполнять одинаковые функции. При этом могут отличаться по конструкции, принципу действия, потребляемым ресурсам.

Безрисковая ставка

Ставка безрисковой доходности.
Процентная ставка доходности, которую инвестор может получить на свой капитал, при вложении в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием или минимальным возможным риском невозвращения вложенных средств.

Внешнее устаревание

Экономическое устаревание.
Уменьшение стоимости в результате воздействия неблагоприятных внешних факторов, таких как низкий сравнительный спрос на продукцию, отраслевая переориентация, сложности с транспортировкой, чрезмерное государственное регулирование и т.п.

Денежная корректировка

Абсолютная корректировка.
Денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Денежная корректировка может применяться как к цене объекта-аналога в целом, так и к единице сравнения.

Действительный валовый доход

ДВД.
Потенциальный валовый доход с учетом потерь от недозагрузки, от неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов.

Дисконтирование на конец периода

Нажмите на картинку для увеличения

Дисконтирование на начало периода

Нажмите на картинку для увеличения

Дисконтирование на середину периода

Нажмите на картинку для увеличения

Дисконтированная (текущая) стоимость реверсии =

Рассчитывается по формуле:
Нажмите на картинку для увеличения

Дисконтный множитель

Фактор (коэффициент) дисконтирования.
Коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость.

Долгоживущие элементы

Конструктивные элементы, нормативный срок службы которых сопоставим с нормативным сроком службы самих объектов машин и оборудования.

Затраты на воспроизводство (без учета износа и устареваний)

Полная стоимость воспроизводства, стоимость воспроизводства.
Затраты на создание или производство либо приобретение точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затраты на замещение (без учета износа и устареваний)

Полная стоимость замещения, стоимость замещения Определяются на основе сравнения с затратами на создание или производство либо приобретение объекта, имеющего аналогичные полезные свойства, с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Индексация

Приведение стоимостного показателя к дате оценки при помощи ценовых индексов.

Индекс изменения цен

Отношение цены товара(услуги) в конце периода к его цене в начале периода.
Нажмите на картинку для увеличения

Индекс Росстата

Публикуемые Федеральной службой государственной статистики (Росстатом) корректирующие индексы по видам/группам оборудования.

Коммерческие корректировки

Предназначены для перевода цены аналога к условиям обычной продажи (корректировка по фактору времени, устранение нетипичных условий продажи и т.п.).

Короткоживущие элементы

Конструктивные элементы, нормативный (полный) срок службы которых меньше нормативного (полного) срока службы самих объектов, составными частями которых они являются.

Коэффициент капитализации

Ставка капитализации.
Выраженное в процентах отношение годового чистого операционного дохода от использования объекта к его рыночной стоимости.

Коэффициент торможения

Показатель степени, характеризующий силу влияния главного параметра на стоимость объекта.
Нажмите на картинку для увеличения

Линейный метод начисления износа

Данный метод подразумевает равномерное (линейное) увеличение величины физического износа в течение полного срока службы объекта.
По достижении полного срока службы физический износ принимает значение не более 100%.
Kфи = t / T , где Кфи – коэффициент физического износа, t – эффективный или хронологический возраст, T – полный (нормативный) срок службы объекта.

Метод дисконтированных денежных потоков

Метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате оценки.
Стоимость в рамках применения метода дисконтированных денежных потоков определяется по формуле:
Нажмите на картинку для увеличения

Метод Инвуда

Метод расчета нормы возврата капитала.
Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал.
Нажмите на картинку для увеличения

Метод индексации (трендов) с помощью ценовых индексов затратного типа

Метод, основанный на приведении ретроспективных ценовых данных к дате оценке при помощи ценовых индексов (трендов).

Метод кумулятивного построения для расчета ставки дисконтирования

Метод расчета ставки дисконтирования, учитывающий риски, связанные с инвестированием в объекты.

Метод логистической кривой расчета износа

Опирается на применение логистической функции для описания зависимости износа от хронологического возраста объекта:
Нажмите на картинку для увеличения

Метод определения устранимого износа по нормативной стоимости капитального ремонта

При данном методе считается справедливым допущение, согласно которому нормативная стоимость капитального ремонта равна стоимости устранимого износа.

Метод прямого сравнения с объектом-аналогом

Основной метод сравнительного подхода, в рамках которого для целей оценки подбираются объекты-аналоги, обладающие максимально схожими характеристиками, а затем, если между объектами-аналогами и объектом оценки есть различия, вносятся корректировки к ценам объектов-аналогов.

Метод равноэффективного функционального аналога

Метод доходного подхода, который позволяет оценить стоимость объекта, не прибегая к расчету его полного чистого операционного дохода:
Нажмите на картинку для увеличения

Метод разбивки на компоненты

Метод расчета стоимости объекта как суммы стоимостей его отдельных компонентов.

Метод расчета по корреляционно-регрессионным моделям полезностного типа

Используется для оценки множества однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров.
Математически описывает связь основных технических и функциональных параметров и цены (стоимости) объектов.

Метод Ринга

Метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами.
Норма возврата капитала = 1/n, где n – оставшийся срок экономической жизни.

Метод рыночной экстракции

Метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения чистого арендного дохода и цен продаж по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений объектов недвижимости при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию.

Метод сравнения продаж

Определение рыночной стоимости объекта путем анализа цен продаж/предложений сопоставимых объектов (аналогов) и применения к ним корректировок, учитывающих различия между аналогами и объектом.
Метод предполагает: определение элементов сравнения, определение по каждому из них степени отличия аналогов от объекта оценки, а затем корректировку цен аналогов по каждому элементу сравнения и расчет рыночной стоимости объекта оценки путем обоснованного обобщения полученных скорректированных цен аналогов.

Метод сравнительной единицы

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости воспроизводства/замещения сравнительной единицы (1 пог. м, 1 куб. м и др.) аналогичного объекта.
Для расчета полной стоимости воспроизводства/замещения оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц.

Метод ухудшения диагностического параметра расчета износа

Исходит из того, что физический износ наиболее отчетливо проявляется в ухудшении какого-либо одного или двух эксплуатационных параметром машины – производительности, точности обработки, мощности, расхода топлива и т.п.

Метод Хоскольда

Метод расчета нормы возврата капитала.
Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:
Нажмите на картинку для увеличения

Метод эффективного возраста расчета износа

Метод экономического возраста.
Метод предполагает определение физического износа объекта на основе значения эффективного возраста, а не хронологического.

Метод экспертных оценок физического состояния

Заключается в том, что эксперты назначают экспертные оценки физического состояния на основе результатов обследования объекта оценки.

Метод экспоненциальной кривой расчета износа

Предполагает, что максимальный рост износа происходит в начале эксплуатации машины, а затем темп нарастания износа постепенно снижается и к концу срока службы минимален.

Метод, опирающийся на расчет себестоимости изготовления

Расчет величины затрат на замещение на основании данных о себестоимости производства однородного объекта.

Мультипликативная модель внесения корректировок

Нажмите на картинку для увеличения

Мультипликативная модель расчета совокупного износа и устареваний

Модель расчета совокупного износа и устареваний.
Ксов = 1 – (1 – Кфиз.)(1 – Кфун.)(1 – Кэк.), где Ксов. – коэффициент совокупного износа и устареваний, Кфиз.- коэффициент физического износа, Кфун. – коэффициент функционального устаревания, Кэк. – коэффициент экономического устаревания.

Неоперационные активы

Активы предприятия, не принимающие непосредственного участия в его основной деятельности.

Неспециализированный актив

Актив, который может быть продан на рынке отдельно от всего бизнеса, частью которого он является.

Неустранимый износ (устаревание)

Износ (устаревание), устранение которого технически невозможно либо экономически нецелесообразно, то есть экономическая выгода от возможного устранения износа меньше производимых затрат.

Норма возврата капитала

Норма возврата.
Величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта.

Нормативный срок службы

Нормативный срок эксплуатации.
Срок службы, установленный при технико-экономическом обосновании проекта исходя из наиболее рационального режима работы и соблюдения правил эксплуатации и записанный в технической документации (паспорте, стандарте, технических условиях, инструкции по эксплуатации и т.д.)
Может как совпадать со сроком жизни и сроком службы, так и отличаться от них.

Объект-аналог

Аналог.
Объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Операционные активы

Активы предприятия, непосредственно задействованные в его основной деятельности и формирующие доходы от основной деятельности.

Операционные расходы

Операционные затраты.
Операционные (производственные) затраты, связанные с владением и эксплуатацией объекта (без амортизационных отчислений), в том числе расходы на страхование, управление, электричество, техническое обслуживание, уборку, охрану, текущий ремонт и пр.

Остаточная балансовая стоимость

Остаточная стоимость.
Разница между первоначальной стоимостью основного средства и начисленной амортизацией за период между датой постановки на баланс и отчетной датой, отраженная в бухгалтерском учете инвентарной позиции.

Остаточный срок службы

Оставшийся срок службы, оставшийся срок экономической службы, остаточный срок экономической службы.
Временной период с текущего момента (или даты оценки) до момента, пока использование объекта является экономически целесообразным.

Первоначальная балансовая стоимость

Первоначальная стоимость.
Сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов, отраженная в бухгалтерском учете организации.

Постпрогнозный период

Период времени, наступающий после прогнозного периода.

Потенциальный валовый доход

ПВД.
Доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме.

Премия за низкую ликвидность

Премия, учитывающая невозможность незамедлительного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций.
В заданиях квалификационного экзамена рассчитывается по формуле^[1]:
Нажмите на картинку для увеличения

Прогнозный период

Период времени, в течение которого моделируются денежные потоки от объекта.
В качестве прогнозного периода могут рассматриваться типичный срок владения подобными активами, период до выхода объекта на стабильные потоки доходов и расходов.

Процентная корректировка

Относительная корректировка.
Корректировка, вносимая путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Прямые расходы

Прямые затраты.
Все затраты, непосредственно связанные с приобретением и вводом объекта в эксплуатацию (включая затраты на упаковку, доставку, таможню, монтаж и шеф-монтаж, пуско-наладку и прочие).
Данные затраты, за исключением нетипичных затрат (таких как ускоренная доставка, срочное оформление документации и других), включаются в затраты на замещение.
Прямые расходы необходимо отделять и учитывать отдельно от косвенных расходов, которые нельзя однозначно отнести к конкретному объекту (проектирование производственной площадки, инжиниринг, финансирование и др.), поскольку они обычно относятся к целому имущественному комплексу, а не к отдельным объектам.

Скидка на торг

Корректировка, учитывающая разницу между ценой предложения и фактической ценой сделки.

Совокупный износ

Общий износ, накопленный совокупный износ.
Уменьшение величины затрат на воспроизводство или замещение объектов, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих источников, по состоянию на дату оценки.

Специализированные машины и оборудование

Совокупность технологически связанных объектов, не представленная на рынке в виде самостоятельного объекта и имеющая существенную стоимость только в составе бизнеса.

Средневзвешенная величина

Рассчитывается по формуле:
Нажмите на картинку для увеличения

Среднее арифметическое

Величина, полученная путем деления суммы членов числового ряда и на их количество.

Срок жизни

Полный срок жизни.
Календарная продолжительность эксплуатации машины от момента ее изготовления (ввода в эксплуатацию) до наступления предельного состояния, когда дальнейшая эксплуатация машины становится невозможной в первую очередь по техническим причинам.

Срок службы

Экономический срок службы, срок службы, полный срок службы, срок экономической жизни.
Временной период с момента создания объекта до момента, пока его использование является экономически целесообразным.
Может как совпадать со сроком жизни, так и быть меньше него.

Срок экспозиции объекта на открытом рынке

Срок экспозиции.
Период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий.

Ставка дисконтирования

Процентная ставка, используемая для приведения прогнозируемых денежных потоков (доходов и расходов) к заданному моменту времени, например, к дате оценки.

Стоимость с учетом таможенных платежей

С =(1+НДС) * (ТС+П+А), где: НДС – ставка НДС; ТС – таможенная стоимость; П – величина пошлины (в деньгах).
Если пошлина считается как процент от ТС, П = П%*ТС; А – акциз (в деньгах).

Таможенная стоимость

Денежная стоимость товара, на основе величины которой начисляются таможенные пошлины, сборы и платежи на ввозимый в страну товар; определяется декларантом согласно правилам и методам таможенной оценки.

Текущая (восстановительная) стоимость

Сумма денежных средств, которая должна быть уплачена организацией на дату проведения переоценки в случае необходимости замены какого-либо объекта.

Темп роста

Темп изменения.
Относительное изменение значения динамического показателя за период времени, выраженное в процентах.

Терминальная стоимость

Стоимость реверсии.
Стоимость объекта на момент окончания периода прогнозирования денежных потоков от объекта.

Устранимый износ

Устранимое устаревание
Износ (устаревание), устранение которого технически возможно и экономически целесообразно, т.е. экономическая выгода от устранения износа больше или равна производимым затратам.

Утилизационная стоимость

Скраповая стоимость.
Выраженная в денежных единицах стоимость выработавших свой ресурс и списываемых объектов, эксплуатация которых невозможна или нецелесообразна.
Для таких объектов наиболее эффективным использованием признается реализация на вторичные материалы (в первую очередь, металлолом).

Факторы стоимости

Элементы сравнения.
Качественные и количественные характеристики объекта, изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.

Физический износ

Уменьшение стоимости или полезности оцениваемого объекта вследствие использования или истечения его срока полезной службы, вызванного изнашиванием, порчей и воздействием физического напряжения и иных факторов.

Функциональное устаревание

Уменьшение стоимости объекта из-за его несоответствия современным рыночным требованиям, которое выражается в повышении капитальных затрат и операционных издержек.

Хронологический возраст

Фактический возраст.
Временной период, прошедший от сдачи объекта в эксплуатацию (или изготовления) до текущего момента (или даты оценки).

Цепной помесячный ценовой индекс

Отношение цены в данном месяце к цене в предыдущем месяце для одного и того же объекта.

Чистый операционный доход

ЧОД.
Действительный валовый доход от приносящих доход объектов за вычетом операционных расходов.

Эффективный возраст

Возраст, соответствующий физическому состоянию машины, отражающий фактическую наработку машины по состоянию на дату оценки (или текущую дату) и учитывающий условия ее эксплуатации.

Разница между полным сроком экономической жизни (сроком службы) объекта и его оставшимся сроком экономической жизни (оставшимся сроком службы)

Время, которым оценивается продолжительность жизни объекта, в зависимости от его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость

1. ↑ Обратите внимание на формулу премии за низкую ликвидность! В ряде задач верный ответ получается, если использовать безрисковую ставку вместо ставки дисконтирования в этой формуле.

kvalexam.ru

Установление хронологического возраста.

Для оценки физического развития ребенка прежде всего необходимо, как принято в антропометрических исследованиях, установить его точный возраст на момент обследования. Время, прошедшее от момента рождения до дня обследования, выраженное в годах, месяцах и днях, составляет точный возраст обследуемого.

Знание точного возраста необходимо для последующей возрастной группировки (см. табл.1.1).

Новорожденных выделяют в самостоятельную группу.

Дети первого года жизни группируются по возрастам с интервалом в 1 месяц. К детям 1 месяца относятся дети в возрасте от 16 дней до 1 мес. 15 дней; к 2-х месячным – от 1 мес. 16 дней до 2 мес. 15 дней; к 3-м месячным – от 2 мес. 16 дней до 3 мес. 15 дней и т.д.

Дети в возрасте от 1 года до 3 лет группируются по кварталам (интервал 3 мес.), в возрасте от 3 до 7 лет группируются с интервалом 6 месяцев. Для детей и подростков от 7 до 18 лет принят интервал 1 год. Поэтому к 7 – летним относятся дети от 6 лет 6 мес. до 7 лет 5 мес. 29 дней; к 8 летним от 7 лет 6 мес. до 8 лет 5 мес. 29 дней и т.д.

Таблица 1.1.

Возрастная группировка детей.

1 год 1 год 3 мес. 1 год 6 мес. 1 год 9 мес. 2 года 2 года 3 мес. 2 года 6 мес. 2 года 9 мес. 3 года 3 года 6 мес. 4 года 4 года 6 мес. 5 лет 5 лет 6 мес. 6 лет 6 лет 6 мес.

от 10 мес. 16 дней до 1 года 1 мес. 15 дней от 1 года 1 мес. 16 дней до 1 года 4 мес. 15 дней от 1 года 4 мес. 16 дней до 1 года 7 мес. 15 дней от 1 года 7 мес. 16 дней до 1 года 10 мес. 15 дней от 1 года 10 мес. 16 дней до 2 лет 1 мес. 15 дней от 2 лет 1 мес. 16 дней до 2 лет 4 мес. 15 дней от 2 лет 4 мес. 16 дней до 2 лет 7 мес. 15 дней от 2 лет 7 мес. 16 дней до 2 лет 10 мес. 15 дней от 2 лет 9 мес. до 3 лет 2 мес. 29 дней от 3 лет 3 мес. до 3 лет 8 мес. 29 дней от 3 лет 9 мес. до 4 лет 2 мес. 29 дней от 4 лет 6 мес. до 4 лет 8 мес. 29 дней от 4 лет 9 мес. до 5 лет 2 мес. 29 дней от 5 лет 3 мес. до 5 лет 8 мес. 29 дней от 5 лет 9 мес. до 6 лет 2 мес. 29 дней от 6 лет 3 мес. до 6 лет 8 мес. 29 дней

Пример 1.

Дата рождения – 15 июля 1999 года

Дата обследования – 28 октября 2008 года

2008 г. 10 мес. 28 дней

– 1999 г. 7 мес. 15 дней

___________________________________________________

9 л. 3 мес. 13 дней Ребенок относится к 9 – летней возрастной группе

Пример 2.

Дата рождения – 25 марта 1995 года

Дата обследования – 10 сентября 2008 года

2008 г. 9 мес. 10 дней

– 1995 г. 3 мес. 25 дней

________________________________________________

13 л. 5 мес. 15 дней Подросток относится к 13 – летней возрастной группе

Пример 3.

Дата рождения – 20 сентября 1998 года

Дата обследования – 8 июля 2008 года

2008 г. 7 мес. 8 дней

– 1998 г. 9 мес. 20 дней

_________________________________________________

9 л. 7 мес. 18 дней Ребенок относится к 10 – летней возрастной группе

Понятие о стандарте физического развития. Методика вариационно-статистической разработки антропометрических данных.

Для оценки физического развития необходимо полученные средние показатели физического развития ребенка сравнить с данными региональных стандартов физического развития с учетом пола, возраста, этнической принадлежности. Причем, стандарты обновляются с учетом акселерации каждые 5-10 лет.

Для выработки стандарта физического развития необходимо:

1. Ознакомиться и отобрать индивидуальные карты развития.

2. Установить паспортный возраст.

3. Провести вариационно-статистическую разработку показателей физического развития.

При статистической разработке для выведения стандартов физического развития используют данные практически здоровых детей. Отбираются технически правильно оформленные индивидуальные карты развития ребенка, т.е. карты, в которых указаны фамилия, имя, полная дата рождения (число, месяц, год), полная дата обследования, обследование по органам и системам, данные антропометрических исследований, включающие показатели длины, массы тела, окружности грудной клетки. Окружность грудной клетки измеряется в 3 позициях, причем, при оценке физического развития используется показание окружности грудной клетки в паузе. Подбирается не менее 100 карт на каждую возрастно-половую группу. Из них выписываются показатели физического развития – рост, вес, окружность грудной клетки в паузе. В каждой возрастно-половой группе составляется вариационный ряд на каждый из признаков физического развития. Для составления вариационного ряда необходимо, прежде всего, установить самую малую величину признака (min) и самую большую (max). Вариационный ряд строят с последовательным значением варианта (1 кг для массы, 1 см для роста и окружности грудной клетки), отminдоmax. Затем, перекладывая карточки, устанавливают частоту случаев (Р) каждого варианта (V), потом вычисляют все основные параметры вариационного ряда: среднюю взвешенную арифметическую (А), среднее квадратичное отклонение (∂), ошибку взвешенной средней арифметической (М).

Таблица 1.2.

Расчет статистических параметров

∑ Vp 723

М = ———- = ——– = 24, 1 кг

N 30

∑ d² p 91

∂ = ±√ ————– = ±√ ——- = ± 1, 732 кг

N 30

∂ 1, 732

m = ±——– = ± ———-= + 0,316 кг

√ N5,472

Аналогичным образом составляется вариационный ряд и определяют такие же параметры для роста и окружности грудной клетки. По разработанным таким образом параметрам составляются стандарты физического развития с учетом пола для каждой возрастной группы.

studfiles.net

Затратный подход. Методы оценки совокупного износа

15.08.2015 09:40

1462

Включение затратного подхода в процесс оценки обусловлено потребностью оценить весь спектр видов обесценения недвижимости, в том числе земельных улучшений, которым рыночную стоимость задает величина участия в общей стоимости недвижимого имущества.

В процессе оценки совокупного износа применяются методы, основанные на:

• оценках возраста земельных улучшений (метод экономического возраста – стандартный и модифицированный),
• сопоставлении продаж (рыночные сравнения).

Можно в уточнении совокупного износа использовать дополнительно метод разбивки: тогда оценивают отдельно физический, экономический и функциональный износ.

Метод экономического возраста

Он оперирует понятиями: жизнь физическая и экономическая, хронологический и действительный возраст, оставшийся срок экономической жизни.

Физическая жизнь – период применения земельных улучшений, в котором состояние несущих элементов конструкции соответствует базовым критериям (включая физическую долговечность, конструктивную надежность и проч.). Срок физической жизни устанавливается при постройке и обусловлен группой капитальности. Она заканчивается с ликвидацией объекта.

Хронологический возраст – временя с даты начала эксплуатации вплоть до момента оценки.

Экономическая жизнь устанавливает время эксплуатации, когда объект в состоянии приносить доход, и когда вносимые улучшения повышают стоимость объекта.

Экономическая жизнь отлична от физической. Как правило, экономическая короче и заканчивается, если эксплуатация объекта прекращает приносить доход, а улучшения перестают вносить положительный вклад в стоимость из-за значительного износа.

Действительный (эффективный) возраст – отражение экономической полезности улучшений. Его принимают равным хронологическому возрасту в обстановке нормальной технической эксплуатации согласно нормам и правилам, и при надлежащем техническом состоянии.

Действительный возраст принимают большим, чем хронологический, если техническая эксплуатация плохая, а техническое состояние ниже надлежащего, и меньшим – если техническая эксплуатация хорошая, а техническое состояние выше надлежащего.

Оставшийся срок экономической жизни равен отрезку времени от оценки до истечения экономической жизни улучшений – иначе говоря, периоду, когда улучшения еще вносят вклад в стоимость.

Исходя из метода экономического возраста, совокупный износ рассчитывается из отношения действительного возраста улучшений к сроку экономической жизни.

Базовая формула метода экономического возраста:

Экономическая жизнь = действительный возраст + оставшийся срок экономической жизни

Слабое место данного метода: то, что улучшения рассматриваются в совокупности. Но любое улучшение включает ряд элементов, стареющих и изнашивающихся неравномерно, обладающих устранимым и неустранимым износом.

Для преодоления этого недостатка применяют модифицированный метод, который рассматривает износы – устранимый и неустранимый – отдельно.

С помощью модифицированного метода экономического возраста можно получить совокупный износ в форме суммы видов износа. Тогда устранимый износ принимается как затраты для устранения признаков износа: его определяют имеющиеся дефекты эксплуатации, их несоответствие требованиям рынка. Неустранимый износ рассчитывают посредством деления действительного возраста на срок экономической жизни, и умножения результата на разность стоимости создания и значения устранимого износа.

Точность методов, берущих за основу оценку возраста, кардинально зависит от адекватности определения действительного возраста объекта и общего экономического срока жизни. Здесь необходим анализ данных рынка, которые отражают экономическую полезность объекта.

Метод рыночных сравнений

Можно также определить совокупный износ с помощью сопоставления продаж объектов аналогичного возраста, дислокации, планировки и характера оборудования – в виде разницы стоимости создания объектов и рыночной цены.

Вывод: совокупный износ определяют как разность текущей стоимости воссоздания (замещения) и рыночной стоимости улучшений. Одновременно остаточная стоимость замещения – разница в ценах продажи недвижимости и рыночной стоимости участка. Значит, соотношение остаточной стоимости замещения и рыночной стоимости недвижимости дает возможность вычислить оставшийся cрок экономической жизни улучшений, когда улучшения могут привносить дополнительную стоимость.

Как указано выше, при установлении величины остаточной стоимости замещения недвижимости в отношении ее земельного компонента используют рыночную стоимость в рамках текущего использования. Одновременно при установлении совокупного износа рыночную стоимость участка тоже целесообразно определять с условием наиболее эффективного использования. Тогда можно установить, насколько наиболее эффективное использование обесценивает существующие земельные улучшения.

Затратный подход продуктивен и позволяет привести к рыночной стоимости недвижимости (как и неспециализированной), если оценка земли и износа подкреплена рыночными доказательствами. Возможность сравнения данных для оцениваемого объекта и аналогов приоритетна в условиях рыночного применения данного подхода.

Резюме

Затратный подход допускает широкие возможности применения. Оценивая неспециализированную недвижимость, его можно применять для выяснения рыночной стоимости и совокупного износа.

Для специализированной недвижимости он реализуется благодаря методу остаточной стоимости замещения: его считают приемлемой альтернативой определения стоимости, соотносимой с рынком.

Необходимость учета износа (обесценения) появляется при потере улучшениями стоимости спустя время, в условиях ненадлежащей эксплуатации (физического износа), с появлением более современных улучшений (функциональный износ), и определяемых экономическими изменениями, влияющими на рыночную ситуацию (т.н. экономический износ).

Если присутствует устранимый износ, его размер вычисляется с помощью расчета затрат в исправление физического/функционального состояния оцениваемых улучшений, либо прямым сравнением со стоимостью улучшений в аналогичном состоянии.Размер неустранимого износа можно задать исключительно прямым сравнением с общей стоимостью подобной недвижимости.

Рыночное сопоставление в целом стало ключевым в определении уровня совокупного износа и oставшегося срока экономической жизни существующих улучшений в сравнении с новыми.

• < Назад
• Вперёд >

multiservice.kg

Оценка Недвижимости — wiki по квалификационному экзамену Оценщиков

В данном разделе приведен глоссарий в тех же формулировках, что и на сайте Минэка.

Аддитивная модель внесения относительных корректировок

Модель, предполагающая расчет совокупной корректировки как суммы всех вносимых относительных корректировок.
Нажмите на картинку для увеличения

Аддитивная модель расчета совокупного износа

Модель, предполагающая расчет коэффициента совокупного износа как суммы коэффициентов физического износа, функционального и экономического устареваний.
Согласно аддитивной модели, износ и устаревания действуют независимо и снижают полную стоимость на соответствующий процент.
Ксов. = Кфиз. + Кфун. + Кэк., где Ксов. – коэффициент совокупного износа, Кфиз.- коэффициент физического износа, Кфун. – коэффициент функционального устаревания, Кэк. – коэффициент экономического устаревания.

Объект-аналог

Аналог. Согласно ФСО № 1.

Арендопригодная площадь =

Площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.

Безрисковая ставка

Ставка безрисковой доходности.
Процентная ставка доходности, которую инвестор может получить на свой капитал, при вложении в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием или минимальным возможным риском невозвращения вложенных средств.

Валовый рентный множитель

Валовый рентный мультипликатор.
Показатель, равный отношению цены продажи к валовому доходу от объекта недвижимости.

Внешнее устаревание

Экономическое устаревание.
Уменьшение стоимости в результате воздействия неблагоприятных внешних факторов, таких, как низкий сравнительный спрос на недвижимость, отраслевая переориентация, сложности с транспортировкой, чрезмерное государственное регулирование и т.п.

Действительный валовый доход

ДВД.
Потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недозагрузки, неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов

Денежная корректировка

Абсолютная корректировка.
Денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта. Денежная корректировка может применяться как цене объекта аналога в целом, так и единице сравнения.

Дисконтирование на конец периода

Нажмите на картинку для увеличения

Дисконтирование на начало периода

Нажмите на картинку для увеличения

Дисконтирование на середину периода

Нажмите на картинку для увеличения

Дисконтированная (текущая) стоимость реверсии

Рассчитывается по формуле
Нажмите на картинку для увеличения

Дисконтный множитель

Фактор (коэффициент) дисконтирования.
Коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость.
См. также Дисконтирование на конец/начало/середину периода

Доля заемных средств

Доля средств в совокупных инвестициях в объект недвижимости, формируемая за счет заемного финансирования.

Единый объект недвижимости

Земельный участок и улучшения, расположенные на нем.

Затраты на воспроизводство (без учета износа и устареваний)

Полная стоимость воспроизводства, стоимость воспроизводства.
Затраты на создание копии существующего объекта с использованием того же строительного проекта и аналогичных строительных материалов (без учета износа и устареваний объекта оценки).

Затраты на замещение (без учета износа и устареваний)

Полная стоимость замещения, стоимость замещения.
Затраты на строительство объекта с аналогичной или сопоставимой полезностью, с применением конструкции и материалов, используемых на рынке в настоящее время (без учета износа и устареваний объекта оценки).

Индекс изменения цен

Отношение цены товара(услуги) в конце периода к его цене в начале периода.

Ипотечная постоянная

Отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме кредита.

Коэффициент арендопригодной площади здания

Отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

Коэффициент капитализации для земельного участка

Ставка капитализации для земельного участка.
Выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода, относимого на земельный участок к его рыночной стоимости.

Коэффициент капитализации для единого объекта недвижимости

Ставка капитализации для единого объекта недвижимости.
Выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода, приносимого единым объектом недвижимости, к его рыночной стоимости.

Коэффициент капитализации для улучшений

Cтавка капитализации для улучшений.
Выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода, относимого на улучшения, к их рыночной стоимости.

Коэффициент потерь от недозагрузки арендных площадей

Отношение величины потерь арендных доходов от неполного использования арендопригодных площадей к потенциальному валовому доходу.
Обычно выражается в процентах от ПВД.

Коэффициент торможения

Показатель степени, характеризующий силу влияния главного параметра на стоимость объекта.
Нажмите на картинку для увеличения

Метод дисконтированных денежных потоков

Метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате, на которую определяется стоимость.
Стоимость в рамках применения метода дисконтирования денежных потоков определяется по формуле:
Нажмите на картинку для увеличения

Метод Инвуда

Метод расчета нормы возврата капитала.
Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал.
Нажмите на картинку для увеличения

Метод кумулятивного построения для расчета ставки дисконтирования

Метод расчета ставки дисконтирования, учитывающий риски, связанные с инвестированием в объекты недвижимости.
Ставка дисконтирования определяется как сумма “безрисковой” доходности, премии за низкую ликвидность, премии за риск вложения в недвижимость, премии за инвестиционный менеджмент/

Метод разбивки на компоненты

Метод расчета стоимости здания как суммы стоимостей его отдельных компонентов – фундаментов, стен, перекрытий и т.п.

Метод Ринга

Метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами.
Норма возврата капитала = 1/n, где n – оставшийся срок экономической жизни.

Метод рыночной экстракции

Метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения чистого арендного дохода и цен продаж по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений объектов недвижимости при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию.

Метод сравнения продаж

Определение рыночной стоимости объекта путем анализа цен продаж/предложений сопоставимых объектов (аналогов) и применения к ним корректировок, учитывающих различия между аналогами и объектом.
Метод предполагает: определение элементов сравнения, определение по каждому из них степени отличия аналогов от объекта оценки, а затем корректировку цен аналогов по каждому элементу сравнения и расчет рыночной стоимости объекта оценки путем обоснованного обобщения полученных скорректированных цен аналогов.

Метод сравнительной единицы

Метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного объекта.
Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц (площадь, объем).

Метод Хоскольда

Метод расчета нормы возврата капитала.
Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:
Нажмите на картинку для увеличения

Метод эффективного возраста расчета износа

Метод экономического возраста.
Метод предполагает определение физического износа объекта на основе значения эффективного возраста, а не хронологического.

Мультипликативная модель внесения корректировок

Нажмите на картинку для увеличения

Мультипликативная модель расчета совокупного износа и устареваний

Модель расчета совокупного износа и устареваний.
Ксов = 1 – (1 – Кфиз.)(1 – Кфун.)(1 – Кэк.), где Ксов. – коэффициент совокупного износа и устареваний, Кфиз.- коэффициент физического износа, Кфун. – коэффициент функционального устаревания, Кэк. – коэффициент экономического устаревания.

Неоперационные активы

Активы предприятия, не принимающие непосредственного участия в его основной деятельности.

Неспециализированный актив

Актив, который может быть продан на рынке отдельно от всего бизнеса, частью которого он является.

Неустранимый износ (устаревание)

Износ (устаревание), устранение которого технически невозможно либо экономически нецелесообразно, то есть экономическая выгода от возможного устранения износа меньше производимых затрат.

Норма возврата капитала

Норма возврата.
Величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта.

Операционные активы

Активы предприятия, непосредственно задействованные в его основной деятельности и формирующие доходы от этой деятельности.

Операционные расходы

Расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости, в том числе налог на имущество, земельные платежи (земельный налог или арендная плата) и расходы на страхование, управление, коммунальные услуги и электричество, техническое обслуживание, уборку, охрану, текущий ремонт и пр.

Остаточная балансовая стоимость

Остаточная стоимость.
Разница между первоначальной стоимостью основного средства и начисленной амортизацией за период между датой постановки на баланс и отчетной датой, отраженная в бухгалтерском учете инвентарной позиции.

Первоначальная балансовая стоимость

Первоначальная стоимость.
Сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов, отраженная в бухгалтерском учете организации.

Постоянная недозагрузка

Доля вакантных площадей в объекте недвижимости после его выхода на стабильное функционирование.

Постпрогнозный период

Период времени, наступающий после прогнозного периода.

Потенциальный валовый доход

ПВД.
Доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме.

Премия за инвестиционный менеджмент

Премия, учитывающая сложность управления оцениваемым объектом.

Премия за низкую ликвидность

Премия, учитывающая невозможность незамедлительного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций.
В заданиях квалификационного экзамена рассчитывается по формуле^[1]:
Нажмите на картинку для увеличения

Премия за риск инвестиций в объект недвижимости

Премия на отраслевой риск инвестирования (инвестирование в недвижимость).

Прибыль предпринимателя

Прибыль девелопера.
Вознаграждение предпринимателя (девелопера) за риск использования собственного капитала (инвестиций) для создания объекта недвижимости.

Прогнозный период

Период времени, в течение которого моделируются денежные потоки от объекта недвижимости.
В качестве прогнозного периода могут рассматриваться типичный срок владения подобными активами, период до выхода объекта на стабильные потоки доходов и расходов.

Процентная корректировка

Относительная корректировка.
Корректировка, вносимая путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Резерв на замещение

Отчисления в ремонтный фонд, который обеспечивает поддержание долгоживущих и своевременную замену короткоживущих элементов объектов недвижимости (за исключением текущего ремонта).

Сверх улучшения

Элементы объекта недвижимости, вклад в стоимость которых меньше затрат на их создание.

Скидка на торг

Корректировка, учитывающая разницу между ценой предложения и фактической ценой сделки.

Совокупный износ

Общий износ.
Уменьшение затрат на создание (воспроизводство или замещение) улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих источников, по состоянию на дату оценки.

Специализированный актив

Актив, который не может быть продан на рынке отдельно от всего бизнеса, частью которого он является, в силу уникальности, обусловленной специализированным характером, назначением, конструкцией, конфигурацией, составом, размером, местоположением и другими свойствами актива.

Средневзвешенная величина

Рассчитывается по формуле:
Нажмите на картинку для увеличения

Среднее арифметическое

Величина, полученная путем деления суммы членов числового ряда и на их количество.

Срок жизни

Срок физической жизни, полный срок жизни.
Полный срок существования объекта недвижимости.

Хронологический возраст

Фактический возраст.
Временной период, прошедший от сдачи объекта в эксплуатацию (или изготовления) до текущего момента (или даты оценки).

Срок физической жизни остаточный

Срок физической жизни оставшийся.
Разница между полным и фактическим сроками жизни.

Срок службы

Экономический срок службы, срок службы, полный срок службы, срок экономической жизни.
Временной период с момента создания объекта до момента, пока его использование является экономически целесообразным. Может как совпадать со сроком жизни, так и быть меньше него.

Остаточный срок службы

Оставшийся срок службы, оставшийся срок экономической службы, остаточный срок экономической службы.
Временной период с текущего момента (или даты оценки) до момента, пока использование объекта является экономически целесообразным.

Срок экспозиции объекта недвижимости на открытом рынке

Срок экспозиции.
Период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий.

Ставка дисконтирования

Требуемая норма (ставка) доходности, норма отдачи на вложенный капитал.
Процентная ставка, используемая для приведения прогнозируемых денежных потоков (доходов и расходов) к заданному моменту времени, например, к дате оценки.
Процентная ставка, характеризующая требуемую инвестором доходность при инвестировании в объекты и проекты.

Терминальная стоимость

Стоимость реверсии.
Стоимость объекта недвижимости на момент окончания периода прогнозирования денежных потоков от объекта недвижимости.

Текущее использование объекта недвижимости

Фактическое использование объекта недвижимости.
Фактически сложившееся использование объекта недвижимости на определенную дату, как правило, на дату оценки.

Темп роста

Темп изменения.
Относительное изменение значения динамического показателя за период времени, выраженное в процентах.

Улучшения земельного участка

Все изменения, присутствующие на земельном участке или связанные с ним, являющиеся результатом деятельности человека по преобразованию участка для последующего использования.

Устранимый износ (устаревание)

Износ (устаревание), устранение которого технически возможно и экономически целесообразно, т.е. экономическая выгода от устранения износа больше или равна производимым затратам.

Факторы стоимости

Элементы сравнения.
Качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.

Физический износ

Уменьшение стоимости или полезности оцениваемого объекта вследствие использования или истечения его срока полезной службы, вызванного изнашиванием, порчей и воздействием физического напряжения и иных факторов.

Функциональное устаревание

Уменьшение стоимости объекта из-за его несоответствия современным рыночным требованиям, которое выражается в повышении капитальных затрат и операционных издержек.

Чистый операционный доход

ЧОД.
Действительный валовый доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.

Эффективный возраст

Разница между полным сроком экономической жизни объекта недвижимости и его оставшимся сроком экономической жизни.

1. ↑ Обратите внимание на формулу премии за низкую ликвидность! В ряде задач верный ответ получается, если использовать безрисковую ставку вместо ставки дисконтирования в этой формуле.

kvalexam.ru

Otsinka_zastavi_metodmateriali / оцінка студент / Книга Лебедь / 3

3.7 Оценка износа зданий и сооружений Общие понятия

Износ характеризуется уменьшением со временем полезности здания (сооружения), его потребительской привлекательности и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие его конструктивную надежность, а также функциональное соответствие текущим потребностям. Кроме того, на стоимость оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменение рыночной среды, наложением ограничений на определенное .использование зданий и т. д.

Износ связан со временем использования объекта. Графически его можно представить в виде, изображенном на рис. 3.8.

Рис 3.8 Жизненный цикл здания (сооружения)

Физическая жизнь – определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст — это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до дня оценки.

Экономическая жизнь — определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая и физическая жизнь различаются между собой – обычно экономическая жизнь короче. Она заканчивается когда эксплуатация объекта не может принести доход, при этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость вследствие значительного износа.

Эффективный возраст — определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки внешних факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае типичной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни, т. е. это период, в течение которого улучшения будут продолжать вносить вклад в стоимость здания.

Износ с точки зрения оценки отличается от бухгалтерского значения износа в виде амортизации. Под амортизацией в бухгалтерском учете подразумевается постепенное перенесение первоначальной стоимости на стоимость изготавливаемой продукции согласно нормам; износ рассчитывается как сумма накопленных амортизационных отчислений и к уменьшению полезности здания (сооружения) отношения не имеет.

Для износа характерно подразделение на устранимый и неустранимый. Устранимым признается износ, ликвидация которого физически возможна и экономически целесообразна. Последнее означает, что производимые расходы на ликвидацию износа должны повышать стоимость объекта.

В зависимости от причин, уменьшающих полезность зданий (сооружений), выделяют следующие виды износа:

Каждый из видов износа оценивается определенными методами, которые показаны на рис.3.9. В практике оценки величину износа определяют как в процентах от стоимости объекта (с помощью коэффициента износа), так и в абсолютном выражении.

Оценка физического износа

Физический износ – уменьшение стоимости из-за частичной или полной утраты оцениваемым объектом своих первоначальных потребительских свойств вследствие естественного старения объекта, последствий его эксплуатации или аварий. Физический износ может быть как устранимым, так и неустранимым. Устраняется износ путем проведе­ния ремонтов, целью которых является восстановление первоначальных потребительских свойств объекта.

Величина физического износа характеризует степень ухудшения технических и эксплуатационных показателей зданий и сооружений по сравнению с проектными и выражается в соотношении стоимости объективно необходимых ремонтных работ к восстановительной стоимости объекта.

Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:

•нормативный;

•стоимостной.

Согласно нормативному методу, оценка физического износа может производиться как в укрупненной, так и детализированной форме. Укрупненная оценка осуществляется, в зависимости от общего технического состояния здания, в соответствии с примерной шкалой оценки физического износа строений из «Правил оценки физического износа жилых зданий», утвержденных приказом Государственного комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству № 52 от 02.07.93 г. (табл. 3.13).

Таблица 3.13

Шкала оценки физического износа зданий

Более точные результаты дает детализированная форма оценки физического износа. Она осуществляется для отдельных элементов зданий и сооружений и определяется на основании сравнения совокупности признаков имеющегося физического износа с приведенными в нормативных таблицах. При обследовании объектов иногда допускается раскрытие отдельных конструктивных элементов.

Выражение физического износа производится посредством коэффициента физического износа, который определяется по формуле:

(3.23)

где: К_и– коэффициент физического износа;

Ф_и– величина физического износа, %.

Величина физического износа определяется по формуле:

(3.24)

где: F_{i –} «взвешенный» износ конструктивного элемента;

i – количество конструктивных элементов.

(3.25)

где: f_i – процент износа элемента;

l_i – удельный вес стоимости конструктивного элемента в стоимости всего здания.

Процент износа каждого элемента определяется сравнением характеристик износа оцениваемого здания с типовыми характеристиками, приведенными в таблицах “Правил оценки физического износа жилых зданий”. Например, оценка физического износа ленточных каменных фундаментов осуществляется в соответствии с признаками износа и количественным их значением, на основании таблицы 4 “Правил оценки физического износа жилых зданий” (табл. 3.14.)

Таблица 3.14

Износ фундаментов ленточных каменных

Подобные характеристики износа установлены для каждого конструктивного элемента.

Процент физического износа конструктивного элемента в границах нормативного интервала определяется следующим образом:

• при наличии в элементе всех признаков износа принимается максимальное значение износа;

• при наличии в элементе только одного признака износа принимается минимальное значение износа;

• при наличии нескольких признаков износа определяется путем интерполяции в зависимости от характера разрушений.

Удельный вес элементов в восстановительной стоимости здания принимается по таблицам сборников УПВС. Для оцениваемого объекта находится объект-аналог, удельные веса конструктивных элементов которого приравниваются к удельным весам конструктивных элементов оцениваемого объекта.

Например, согласно сборника №33 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений торговых предприятий …» объектом-аналогом оцениваемому объекту является продовольственный магазин объемом до 5000м³ 1 группы капитальности. В соответствии с выбранным аналогом определяется удельный вес каждого конструктивного элемента оцениваемого объекта и, далее, с учетом величины удельного веса конструктивного элемента производится оценка его физического износа (табл. 3.15).

Таблица 3.15 Удельный вес отдельных конструктивных элементов в стоимости здания

Далее составляется результирующая таблица расчета физического износа (Ф_и) и коэффициента физического износа (К_и) – (табл. 3.16.)

Данный метод достаточно универсален и применим к объектам, для которых можно найти аналоги в сборниках УПВС с поэлементной разбивкой.

Приведенная методика является наиболее распространенной в практике оценки, что связано с нормативным урегулированием расчетов. В то же время ей присущи существенные недостатки:

• отсутствие учета нетипичных условий эксплуатации;

• трудоемкость выполнения работ из-за детализации исследования каждого элемента здания;

• субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов и определения процента износа.

Согласно стоимостному методу оценки физического износа, его величина выражается в определении затрат на восстановление элементов здания до уровня восстановительной стоимости. Этот метод является более точным по сравнению с рассмотренным выше, поскольку износ рассчитывается исходя из действующих цен по доведению изношенных элементов до нового состояния. Он базируется на признанных покупателем затратах по ремонту объекта.

К главному недостатку стоимостного метода следует отнести обязательную детализацию работ и точность определения затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания. Пример расчета приведен в табл. 3.17.

Таблица 3.16

Пример расчета коэффициента физического износа

studfiles.net

Биологический и хронологический возраст – это… Отличие возраста хронологического от возраста психологического

Попробуем выяснить, что собой представляют биологический и хронологический возраст. Возникли эти понятия в процессе осознания неравномерности формирования, зрелости, а также старения. Явления неравномерности возрастных изменений объясняют отличие возраста хронологического от возраста психологического.

Понятие биологического возраста

Возраст – это продолжительность промежутка времени от рождения человека до любого иного периода. Для каждого человека он имеет свой показатель, зависит от множества социальных и физиологических факторов. Анатомо-физиологическим считают возраст, который определяется по сумме структурных, обменных, регуляторных, физиологических процессов. Он может отличаться от календарного срока жизни.

Индивидуальность человека

Хронологический возраст – это временной промежуток от появления человека на свет до определенного времени исчисления.

Биологический и хронологический возраст часто не совпадают, так как каждый человек имеет определенные индивидуальные особенности, отличается темпом старения физиологических систем, скоростью возрастных изменений.

Хронологический возраст – это не критерий для полноценного анализа трудоспособности и здоровья стареющего человека. Он представляет собой уровень формирования морфологических структур, которые достигнуты отдельным индивидом.

Биологический возраст характеризует уровень развития. Индивидуальные отличия в процессах развития и роста могут иметь существенный диапазон. В максимальной степени хронологические рамки возраста заметны в период полового созревания. В этот временной промежуток наблюдаются серьезная физиологическая и морфологическая перестройка человеческого организма.

Возникновение термина

У большей части детей хронологический возраст и психологический возраст совпадают, но это происходит не всегда. Есть и такие подростки, у которых наблюдается серьезное опережение хронологическим возрастом биологического. Этот термин возник на рубеже 30-40 годов прошлого века. Среди отечественных ученых, которые занимались изучением данной проблемы, был П.Н. Соколов.

Ему удалось дать определение хронологического возраста, а также разработать специальную таблицу возрастных качеств по интенсивности информативных признаков. Во второй половине двадцатого века был опубликован материал, связанный с биологическим возрастом. Данная проблема является ключом для анализа воздействия времени на изменения человеческого организма на различных этапах развития, объединяемых онтогенезом.

Характеристики процесса роста

В ходе аллометрического процесса происходит развитие органов и частей тела непропорционально друг другу. Из-за различной скорости их роста происходит изменение пропорций тела. Существуют общие особенности характеристик онтогенетического развития человека:

• непрерывность;
• необратимость;
• цикличность;
• половой диморфизм.

Чтобы пояснить опережение хронологического возраста психологическим возрастом, рассмотрим эти термины подробнее.

Непрерывность состоит в росте разных систем и органов организма человека в определенный временной промежуток, она осуществляется по ограниченному виду. Организм является открытой биологической системой, развивающейся на протяжении всей своей жизни.

Необратимость и постепенность подразумевает деление процесса роста на этапы или периоды. Если будет пропущен один из них, вернуться к нему будет невозможно.

Цикличность связана с сезонами года, суточными изменениями состояния организма. Чувствительность к экзогенным и эндогенным факторам предполагает активацию или ограничение темпов роста под действием огромного спектра внешних факторов среды.

Половой диморфизм является ярчайшей характеристикой формирования человека. Этот процесс проявляется в разной степени на всех этапах онтогенеза. «Фактор пола» важен, исследователи постоянно сравнивают мужчин и женщин, анализируя понятие хронологического возраста.

Среди фундаментальных характеристик, которые учитываются учеными, интерес представляет индивидуальность протекания онтогенеза. Динамика развития у всех людей отличается, поэтому можно вести речь только об общих чертах, так как далеко не у всех наблюдается опережение хронологического возраста психологическим возрастом в зрелости.

Критерии выявления биологического возраста

Если хронологический возраст определяется паспортными данными, то с помощью биологического вида можно дать оценку индивидуальности возрастного статуса. Анализ проводят в соответствии с критериями:

• зрелостью, оцениваемой на базе формирования вторичных половых признаков;
• скелетной зрелостью, связанной со степенью окостенения скелета;
• зубной зрелостью, анализируемой по стертости зубов, количеству постоянных и молочных зубов.

Морфологическая зрелость выявляется на базе сформированности выносливости, опорно-двигательного аппарата, координации движений. Ее оценку эксперты дают на основании изменений пропорций тела, которые происходят при замедленном росте шеи и головы при ускоренном формировании конечностей.

Особенности оценки

Признаки, которые используются для оценки биологического возраста человека, должны соответствовать определенному перечню требований. В первую очередь, они должны отображать конкретные возрастные изменения, поддающиеся измерению либо детальному описанию. Проводимые измерения не должны негативно отражаться на состоянии здоровья испытуемого, вызывать у него негативные и болезненные ощущения.

Вариант оценки биологического возраста должен подходить для исследования максимального количества людей.

Специфика проведения оценки

В ауксологии используют разные системы определения биологического возраста, которые в полном объеме удовлетворяют всем требованиям. Помимо зубного, костного возраста, оценивается половое развитие, физиологическая и морфологическая зрелость, умственные и психические показатели.

Половую зрелость анализируют на основании уровня развитости половых признаков: мутации голоса, наступления менструального цикла, развития молочных желез, появления волос в подмышечных впадинах.

При проведении анализа биологического возраста применяют показатели зрелости, характерные для конкретных физиологических систем нашего организма.

Были попытки проводить оценку на основе возрастных изменений микроструктур отдельных органов, но они не дали положительного результата.

Хронологический возраст человека далеко не всегда совпадает с его биологическими особенностями. Для оценки биологического возраста проводят сопоставление определенных показателей развития изучаемого индивида с общепринятыми стандартами, выявленными для этнической, половой, возрастной группы.

Особенности современных исследований

Чтобы результаты исследований были полными и достоверными, ученые используют разные показатели. Если хронологический возраст – это «паспортный» показатель, то биологические особенности часто характеризуют как возраст развития. Он является отражением темпа индивидуального развития, роста, формирования, старения отдельного организма.

У разных людей соотношение скоростей развития и роста на отдельных этапах онтогенеза может существенно отличаться. Так, если для группы девочек хронологический возраст – это десять лет, то в биологическом формировании около половины состава имеют отклонения в большую (меньшую) сторону.

По расхождению между биологическим и хронологическим возрастом, можно провести оценку интенсивности старения, функциональные особенности человека. Например, максимальные скорости возрастных сдвигов, были выявлены у долгожителей.

Помимо наследственности, биологический возраст зависит от образа жизни, условий среды, в которых формируется и развивается человек. Он предполагает учет внешних патологических изменений, которые действуют на организм.

Люди, имеющие одинаковый хронологический возраст, во второй половине своей жизни существенно отличаются по морфологическому и функциональному статусу. Те, у кого положительная наследственность сочетается с благоприятным образом жизни, выглядят гораздо моложе паспортных данных.

Среди основных проявлений при старении биологического возраста выделим нарушения важных жизненных функций, а также сужение диапазона адаптации, появление болезней, возрастание риска смерти, уменьшение продолжительности оставшейся жизни.

Методы проведения оценки биологического возраста

Данный термин появился из-за того, что хронологический возраст не считается полноценным критерием трудоспособности и состояния здоровья стареющего населения. Даже среди сверстников встречаются заметные отличия по темпам возрастных изменений. Биологический возраст целесообразно определять у людей, которые старше тридцати лет. Оценка этого показателя важна для социальных работников, медиков, дает возможность диагностировать различные заболевания, проводить социально-гигиенические мероприятия, искать способы продления активной старости.

Если биологический возраст отстает от хронологического показателя, можно рассчитывать на полноценную жизнь, а вот при преждевременном старении, к сожалению, человек гораздо раньше нуждается в дополнительном уходе и заботе.

К примеру, при возникновении существенных расхождений между календарными и биологическими часами происходит преждевременное увядание кожи, появляется седина, образуются многочисленные морщины. Даже при стабильной деятельности мозга и сердечной мышцы внешний вид человека выдает его состояние.

Для оценки биологического возраста проводят тщательное и всестороннее медицинское и антропологическое обследование пациента.

Современные исследования и методики

Тесты, предназначенные для амбулаторных исследований, включают в себя оценку роста, окружности груди, веса, плечевого диаметра, толщины кожной складки.

Кроме того, анализируются такие функциональные показатели состояния систем и органов, как частота дыхания, величина артериального давления, мышечная сила кистей, острота зрения, ЭКГ, вибрационная чувствительность, состояние памяти, психомоторика.

Из лабораторных исследований, позволяющих определять биологический возраст человека, выделим биохимический анализ крови, а также общий анализ мочи.

На данный временной промежуток существует достаточное количество таких тестов, каждый из которых имеет определенные цели и задачи.

Некоторые исследователи убеждены в том, что для проведения экспериментов особое внимание следует уделять морфологическим критериям, не принимая во внимание психологические показатели, касающиеся профессиональной работоспособности, здоровья, социальной адаптации. Данная позиция не является объективной, так как связана только с возрастными изменениями, происходящими на молекулярном уровне.

С помощью сокращенного метода медики проводят определение биологического возраста у взрослых людей. Для этого анализируют состояние кардиопульмональной системы, психики, органов чувств, двигательного аппарата, оценивают количество здоровых зубов.

Заключение

При рассмотрении паспортного и биологического возраста важно учитывать индивидуальные особенности, пол, принадлежность к этнической группе, влияние социальных факторов. Психофизиологическую зрелость определяют с помощью тестов Керна-Ирасека. Они основываются на изменении пропорций тела, замедлении роста шеи, ускорении развития конечностей.

Скелетную зрелость считают отличным показателем биологического возраста для всех этапов онтогенеза. По мере роста кости претерпевают характерные изменения, фиксировать которые можно на рентгенограммах.

Характерными показателями возрастных изменений считают появление ядер окостенения, а также образование стенозов. Именно по этим показателям судят о состоянии человеческого организма.

Именно костную систему используют для выявления биологического возраста человека в течение всего постнатального онтогенеза. По мере старения организма появляется остеосклероз, остеопороз, многочисленные деформации суставов. В качестве традиционного метода выявления биологического возраста используют и зубную зрелость. При сопоставлении данных, касающихся определенного человека, с составленными заранее стандартами, получают определенные результаты. Безусловно, существуют серьезные расхождения между паспортным и биологическим возрастом, например, у людей творческих профессий: артистов, педагогов, художников. Эти люди остаются активными гораздо дольше, чем финансисты и бухгалтера.

fb.ru