Какой вид износа можно определить методом срока жизни – 6.3. Определение износа объекта недвижимости
alexxlab | 17.11.2020 | 408 | Вопросы и ответы
Метод срока жизни и метод разбиения на износы — КиберПедия
Метод срока жизни
Срок экономической жизни — это временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта.,
Срок физической жизни объекта — это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания.
Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.
Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта.
Нормативный срок службы — определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.
В зависимости от того, каков был уход за зданием, проводились ли работы по ремонту, модернизации или переоборудованию или нет, эффективный возраст здания может быть больше или меньше его физического возраста.
При бухгалтерском начислении амортизации исходят из предположения о равномерном старении здания. Такой подход для оценщика неприемлем. Он должен прежде всего исходить из эффективного возраста и определять оставшийся срок экономической жизни. На срок экономической жизни влияют многие факторы, такие как: экономические условия, вкусы потребителей и др., которые могут, в принципе, резко изменить оставшийся срок экономической жизни. Однако в расчетах оценщик исходит из того, что в оставшийся срок экономической жизни не произойдет существенных изменений.
Этот метод основан на визуальном осмотре здания и базируется на опыте и суждениях оценщика.
Метод расчета износа предполагает, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства.
Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни здания выражается следующей формулой:
И/ВС=ЭВ/ЭЖ,
где И — износ; ВС — восстановительная стоимость; ЭВ — эффективный возраст; ЭЖ — срок экономической жизни.
Метод срока жизни может применяться либо для расчета суммарного износа, включающего физический, функциональный и внешний износ, либо для расчета только одного вида износа.
Применение этого метода доказывает, что здания одного и того же физического возраста в зависимости от их состояния, ухода за ними, проведенных ремонтных работ будут иметь различный износ.
Метод разбиения на виды износа
Метод разбиения на виды износа заключается в учете всех видов износа: устранимого физического, неустранимого физического, устранимого функционального, неустранимого функционального, внешнего.
В соответствии с этим методом совокупный износ определяется как сумма физического, функционального и внешнего износа здания:
СИ=Ифиз+Ифункц+Ивн
1. Физический износ — физическое ухудшение объекта включает любое его физическое изнашивание и определяется путем суммирования устранимого и неустранимого износа:
Ифиз=Ифиз.устр.+Ифиз.неустр.
Расчет неустранимого износа производится по формуле:
Ифиз.неустр.= эф. возр./ экон. ж.
где эф. возр. — эффективный возраст здания; экон. ж. — экономический срок жизни.
Любой недостаток можно исправить, но если при этом затраты превосходят потенциальные выгоды, он считается неустранимым.
Физический износ может быть определен путем непосредственного обследования элементов здания. Значения величин износа будут определяться опытом и знаниями оценщика. В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены специалисты.
2. Функциональный износ — износ, связанный с дополнениями и улучшениями, также делится на устранимый и неустранимый износ. Если износ устраним, то он определяется как разница между затратами на установку какой-либо системы на оцениваемом объекте и затратами на ее установку на новом объекте.В теории оценки имеется понятие, которое на первый взгляд является нелогичным. Это понятие износа, вызванного избытком чего-либо.
Если обратить внимание на алгоритм затратного метода, который предусматривает вычитание износа из полной стоимости восстановления, то станет очевидно, что излишества, имеющиеся у объекта, например излишне прочный фундамент, могут привести к неправильной стоимости объекта. Поэтому стоимость этих излишеств должна быть вычтена из общей стоимости.
Такое понятие напрочь отсутствовало в условиях социалистической экономики и поэтому трудно воспринимается контролирующими органами и заказчиками. Задача оценщика — подробно объяснить это понятие в отчете, если он их учитывает.
Излишний фундамент, излишняя толщина или высота стен здания, излишнее оборудование, установленное старым владельцем для удовлетворения своих потребностей, можно отнести к неустранимому функциональному износу.
3. Внешний (экономический) износ выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факторами. Внешний износ в большинстве случаев неустраним. Традиционно рассчитывается двумя способами: методом парных продаж ( сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой — нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний износ) и методом капитализации рентных потерь (экономический износ при этом равен произведению потерь в арендной плате на валовой рентный мультипликатор).
Для определения внешнего износа, как правило, используется формула:
Внешний износ = дельта Д/НКзд = ЧОДбез вн.улуч.-ЧОДс вн.улуч. / НКзд
где дельта Д — потеря дохода; НКзд — норма капитализации здания.
cyberpedia.su
Определение физического износа методом срока жизни
Элементы здания | Расчетный удельный вес элемента, li100, % | Фактичес-кий возраст элемента, лет | Срок физичес-кой жизни элемента по ВСН 58-88, лет | Физический износ элементов здания, % | |
по результатам оценки ФК | средневзвешенное значение физического износа | ||||
Фундаменты | 4 | 21 | 100 | 21 | 0,84 |
Стены | 23,2 | 21 | 100 | 21 | 4,87 |
Перегородки | 5,8 | 21 | 75 | 28 | 1,62 |
Перекрытия | 11 | 21 | 100 | 21 | 2,31 |
Крыша | 1,6 | 21 | 50 | 0,67 | |
Кровля | 2,4 | 10 | 15 | 66,7 | 1,6 |
Полы | 8 | 10 | 20 | 50 | 4,0 |
Окна | 6,72 | 5 | 40 | 12,5 | 0,84 |
Двери | 5,28 | 5 | 40 | 12,5 | 0,66 |
Отделочные покрытия | 13 | 3 | 5 | 60 | 7,8 |
Внутренние сантехничес-кие и электротехни-ческие устрой-ства, в т.ч. | |||||
отопление | 4,3 | 21 | 30 | 70 | 3,01 |
холодное водоснабже-ние | 0,9 | 21 | 30 | 70 | 0,63 |
горячее водоснабжение | 2,3 | 21 | 30 | 70 | 1,61 |
канализация | 1,4 | 21 | 40 | 52,5 | 0,74 |
связь | 0,4 | 21 | 15 | 100 | 0,4 |
электросна-бжение | 2,7 | 21 | 40 | 52,5 | 1,42 |
Прочие | |||||
лестницы | 1,75 | 21 | 20 | 100 | 1,75 |
балконы | 2,31 | 21 | 30 | 70 | 1,62 |
крыльца | 2,94 | 21 | 20 | 100 | 2,94 |
100 | Фз = 39,33 | ||||
1.2.2.Методы расчета функционального устаревания
Расчет устранимого функционального устаревания
Устранимое функциональное устаревание обычно оценивается по трем группам факторов, обусловленных:
Недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;
Потребностями в замене или модернизации элементов;
Переизбытком отдельных элементов, так называемых сверхулучшений.
Во всех случаях устранимое функциональное устаревание оценивается по стоимости его ликвидации.
Пример расчета устранимого функционального устаревания по группе факторов А
Исходные данные. Объект оценки – индивидуальный кирпичный жилой дом. В оцениваемом здании элементом устранимого функционального износа можно считать отсутствие камина, затраты на установку которого перекрывают увеличение доходности и рыночной стоимости недвижимости. В остальном планировка и конструктивные элементы здания удовлетворяют функциональному назначению объекта.
Определить устранимое функциональное устаревание.
Решение. Устранимое функциональное устаревание оцениваем как разницу между стоимостью ликвидации функционального устаревания и стоимостью затрат, которые понес бы собственник при строительстве здания с современными характеристиками.
Величина этого износа определяется следующим расчетом.
studfiles.net
6.3.1. Расчет износа методом срока жизни : Оценка стоимости недвижимости
Совокупный накопленный износ является функцией времени объ-
екта.
При расчете износа методом эффективного возраста используются
понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся
срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и харак-
теризующие их оценочные показатели (см. рис. 6.2.)
Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в
течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания
соответствует определенным критериям (конструктивная надежность,
физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта за-
кладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зда-
ния. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со
ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации,
в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые
улучшения вносят вклад в стоимость объекта.
Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологи-
ческого возраста здания с учетом его технического состояния и сложив-
шихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих
на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей
эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хроно-
логического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нор-
мальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как
правило, равен хронологическому.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период
времени от даты проведения оценки до окончания его экономической
жизни (рис. 6.2).
Определение износа зданий методом срока жизни базируется на
экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эф-
фективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономи-
ческой жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (за-
мещения) здания.
Показатели физического износа, эффективного возраста и срока
экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое
можно выразить формулой
И = (ЭВ : ФЖ) • 100% = [ЭВ : (ЭВ + ОСФЖ)] • 100%, (6.4)
где И – износ, %;
ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе
технического состояния элементов или здания в целом;
ФЖ – типичный срок физической жизни;
ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.
Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов
здания с последующим суммированием рассчитанных обесценении, так
и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно ис-
пользовать упрощенную формулу
И = (ХВ : ФЖ) • 100%, (6.5)
где И – износ, %;
ФЖ – типичный срок физической жизни.
Применение формулы 6.5. также актуально при расчете процент-
ных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных
продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести ос-
мотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в
формуле 6.4.
Рассчитанный таким образом процент износа элементов или зда-
нии целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесцене-
ние):
О = СВ • (И : 100), (6.6)
где И – износ, %;
СВ – стоимость воспроизводства (стоимость замещения).
Пример.
Оценке подлежит крупный производственный имущественный
комплекс. Дата проведения оценки – 1 апреля 2005 года.
Рассмотрим расчет износа для нескольких складов из данного
имущественного комплекса, построенных в соответствии с одним и тем
же проектом, используемых для хранения строительных материалов. В
соответствии с документацией на оцениваемые склады, срок физической
жизни составляет 75 лет (ФЖ = 75 лет).
Эффективный возраст определен оценщиком в соответствии с тех-
ническим состоянием объектов оценки, данные для расчета износа и
расчет износа приведены в таблице.
Данный метод расчета износа применим для массовой оценки, при
оценки объектов недвижимости в составе активов предприятия при
оценке предприятия (бизнеса).
Недостатком применения метода срока жизни для оценки накоп-
ленного износа является наличие только одного фактора, который опре-
деляет величину износа (соотношение эффективного возраста и физиче-
ской жизни). Для устранения данного недостатка рассматривают раз-
личные виды факторов снижения стоимости и применяют метод разбие-
ния на виды износа.
Совокупный накопленный износ является функцией времени объ-
екта.
При расчете износа методом эффективного возраста используются
понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся
срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и харак-
теризующие их оценочные показатели (см. рис. 6.2.)
Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в
течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания
соответствует определенным критериям (конструктивная надежность,
физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта за-
кладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зда-
ния. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со
ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации,
в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые
улучшения вносят вклад в стоимость объекта.
Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологи-
ческого возраста здания с учетом его технического состояния и сложив-
шихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих
на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей
эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хроно-
логического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нор-
мальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как
правило, равен хронологическому.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период
времени от даты проведения оценки до окончания его экономической
жизни (рис. 6.2).
Определение износа зданий методом срока жизни базируется на
экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эф-
фективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономи-
ческой жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (за-
мещения) здания.
Показатели физического износа, эффективного возраста и срока
экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое
можно выразить формулой
И = (ЭВ : ФЖ) • 100% = [ЭВ : (ЭВ + ОСФЖ)] • 100%, (6.4)
где И – износ, %;
ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе
технического состояния элементов или здания в целом;
ФЖ – типичный срок физической жизни;
ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.
Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов
здания с последующим суммированием рассчитанных обесценении, так
и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно ис-
пользовать упрощенную формулу
И = (ХВ : ФЖ) • 100%, (6.5)
где И – износ, %;
ФЖ – типичный срок физической жизни.
Применение формулы 6.5. также актуально при расчете процент-
ных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных
продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести ос-
мотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в
формуле 6.4.
Рассчитанный таким образом процент износа элементов или зда-
нии целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесцене-
ние):
О = СВ • (И : 100), (6.6)
где И – износ, %;
СВ – стоимость воспроизводства (стоимость замещения).
Пример.
Оценке подлежит крупный производственный имущественный
комплекс. Дата проведения оценки – 1 апреля 2005 года.
Рассмотрим расчет износа для нескольких складов из данного
имущественного комплекса, построенных в соответствии с одним и тем
же проектом, используемых для хранения строительных материалов. В
соответствии с документацией на оцениваемые склады, срок физической
жизни составляет 75 лет (ФЖ = 75 лет).
Эффективный возраст определен оценщиком в соответствии с тех-
ническим состоянием объектов оценки, данные для расчета износа и
расчет износа приведены в таблице.
Данный метод расчета износа применим для массовой оценки, при
оценки объектов недвижимости в составе активов предприятия при
оценке предприятия (бизнеса).
Недостатком применения метода срока жизни для оценки накоп-
ленного износа является наличие только одного фактора, который опре-
деляет величину износа (соотношение эффективного возраста и физиче-
ской жизни). Для устранения данного недостатка рассматривают раз-
личные виды факторов снижения стоимости и применяют метод разбие-
ния на виды износа.
www.srinest.com
Метод срока жизни
Количество просмотров публикации Метод срока жизни – 758
Метод разбиения на виды износа
Виды износа и его определение
В теории и практике оценки различают три метода определения степени износа:
1. Метод разбиения на виды износа.
2. Метод срока жизни.
3. Рыночный метод.
Определение износа этим методом производится путем разбиения его на три компонента: физический износ, функциональный износ и внешний износ.
Физический износ подразделяется на неустранимый и устранимый.
Неустранимый – когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена.
Устранимый – затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость.
Любой недостаток можно исправить, но если при этом затраты превосходят потенциальные выгоды, он считается неустранимым.
Физический износ должна быть определен путем непосредственного обследования элементов здания. Значения величин износа будут определяться опытом и знаниями оценщика. В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены специалисты.
В советское время износ элементов зданий определялся в соответствии с нормативными документами, которые бывают также использованы оценщиком.
В первую очередь, это ВСН-53-86 (р) ʼʼПравила оценки износа зданийʼʼ Госгражданстроя.
Функциональный износ означает то, что что-то в оцениваемом объекте не соответствует духу времени. Причиной должна быть как недостаток, так и избыток чего-либо. Дефект должна быть устранимым и неустранимым.
В случае если дефект устраним, то он определяется как разница между затратами на установку какой-либо системы на оцениваемом объекте и затратами на её установку на новом объекте.
Внешний износ вызывается факторами, внешними по отношению к собственности. Такими факторами являются промышленные предприятия по отношению к недвижимости, сейсмическая и экологическая обстановка и др.
Данный вид износа присущ только недвижимости в силу ее фиксированности расположения.
При анализе местоположения оценщик должен учитывать политику правительства, экономические факторы, занятость, транспорт, наличие системы образования, наличие зон отдыха и т. п. Такие объекты, как магазины, казино, рестораны, больницы и бензоколонки, в случае если они находятся чересчур близко, могут снижать стоимость недвижимости.
Внешний износ может также вызываться конкуренцией на местном рынке недвижимости вследствие избыточного предложения аналогичных объектов.
Внешний износ – только неустранимый, так как величина затрат всегда будет больше прироста стоимости объекта.
В теории оценки для определения срока жизни введены следующие понятия: срок экономической жизни, срок физической жизни, эффективный возраст. Эти понятия проиллюстрированы на рисунке.
Срок экономической жизни – это срок, в течение которого здание приносит прибыль. Здание достигает конца экономической жизни, когда оно перестает вносить вклад в стоимость участка.
Срок физической жизни – это срок, в течение которого здание реально существует, то есть в нем возможны проживание и работа.
Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида здания с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.
|
Фактический оставшийся
возраст срок
экономической
жизни
эффективный
возраст
срок экономической жизни
срок физической жизни
Учитывая зависимость оттого, каков был уход за зданием, проводились ли работы по ремонту, модернизации или переоборудованию или нет, эффективный возраст здания должна быть больше или меньше его физического возраста.
Оценщик должен, прежде всего, исходить из эффективного возраста и определять оставшийся срок экономической жизни. На срок экономической жизни влияют многие факторы, такие как: экономические условия, вкусы потребителей и др., которые могут, в принципе, резко изменить оставшийся срок экономической жизни. При этом в расчетах оценщик исходит из того, что в оставшийся срок экономической жизни не произойдет существенных изменений.
Этот метод основан на визуальном осмотре здания и базируется на опыте и суждениях оценщика.
Метод расчета износа предполагает, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни аналогично тому, как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства, то есть:
ИЗ /ПВС = ЭВ /СЭЖ
где ИЗ– износ, ПВС – полная восстановительная стоимость, ЭВ – эффективный возраст, СЭЖ – срок экономической жизни.
Метод срока жизни может применяться либо для расчета суммарного износа, включающего физический, функциональный и внешний износ, либо для расчета только одного вида износа.
Применение этого метода доказывает, что здания одного и того же физического возраста исходя из их состояния, ухода за ними, проведенных ремонтных работ будут иметь различный износ.
referatwork.ru
14. Виды износа недвижимости, используемые в затратном подходе. Понятия устранимого и неустранимого износа. Методы оценки износа.
С течением времени происходит снижение относительной стоимости зданий и сооружений по ряду причин:
– износ сооружений в процессе эксплуатации;
– неблагоприятное воздействие окружающей среды;
– изменения в технологии;
– воздействие других внешних факторов.
Износ – это утрата полезности, а значит и стоимости по любой причине. При затратном подходе износ измеряется в текущих ценах в сопоставлении с текущей восстановительной стоимостью.
Существуют два подхода к оценке суммарного износа:
При косвенном подходе стоимость объекта, полученная в результате применения рыночного или доходного подхода (или их обоих), вычитается из суммы полной восстановительной стоимости зданий и стоимости земли.
Прямой подход – когда выполняется оценка каждого вида износа для каждого компонента оцениваемой собственности. В сложившейся в течение длительного времени отечественной практике выделялись два вида износа: физический и моральный.
три вида износа:
Физический износ– это потеря зданием с течением времени прочности, устойчивости, снижение тепло- и звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости (любое физическое изнашивание здания).
Функциональный износ – это вид морального износа, то есть снижение стоимости оцениваемого объекта из-за несоответствия моде (духу времени), недостатка или избытка чего-либо. Например, система отопления отстала от современных стандартов, или фундаменты более мощные, нежели необходимо,планировка квартиры предусматривала коммунальное заселение и т.д.
Внешний износ (внешнее устаревание, экономическое устаревание, или устаревание по местоположению, или устаревание из-за окружающей среды). Например, перегруженность улицы автомобильным движением, строительство экологически вредного предприятия вблизи объекта оценки, экономический спад производства и т.д.
Физический и функциональный износы могут быть устранимыми и неустранимыми.
Внешний износ всегда неустранимый.
Устранимый износ – затраты на устранение или исправление дефекта меньше или равны общей величине ожидаемой добавленной стоимости (ожидаемых потенциальных выгод). Например, отслоившаяся штукатурка, потрескавшиеся потолки
Неустранимый износ- затраты на устранение или исправление дефекта больше, чем ожидаемая величина добавленной стоимости (ожидаемые потенциальные выгоды), Например, износились несущие конструкции
Сумма всех трех видов износа есть накопленный (суммарный) износ.
Методы определения степени износа:
1) Метод разбивки по компонентам.
Обследуют отдельные участки, имеющие разную степень износа.
Износ всей конструкции подсчитывают по средневзвешенному значению износа отдельных участков и по их удельному весу в общем объеме конструкции
Процент износа всего здания определяют как среднее арифметическое значение износа отдельных конструктивных элементов,
2) Метод срока жизни базируется на следующих определениях:
Износ, выраженный в процентах и являющийся отношением суммы износа к восстановительной стоимости здания, равен отношению эффективного возраста к сроку экономической жизни:
;
где И – износ в д.е.; ВС – восстановительная стоимость в д.е.; ЭВ – эффективный возраств годах; СЭЖ – срок экономической жизни в годах; ПИ – процент износа.
Возможно определение износа и с помощью такого соотношения:
ФВ – фактический возраст; ЭВ – эффективный возраст; ОС – оставшийся срок экономической жизни; ПИ – процент износа.
– срок экономической жизни (экономическая жизнь) – период в течение которого здание вносит вклад в суммарную стоимость недвижимости, т. е. используется для извлечения прибыли;
– типичный срок физической жизни, представляет собой период времени, в течение которого то или иное строение существует, функционирует и пригодно для проживания или работы в нем.
– эффективный возраст основан на оценке внешнего вида здания, учета его состояния, планировки, экономических факторов, влияющих на его стоимость, т. е. насколько здание выглядит, как оно изношено;
– хронологический возраст в оценке указывается, но при расчете стоимости имеет небольшое значение. Фактический и эффективный возрасты могут совпадать при нормальной эксплуатации здания;
– срок оставшейся экономической жизни – есть период времени до конца срока экономической жизни от даты оценки.
3)Способ рыночной выборки
Основан на рыночных данных, т. е. для определения износа оцениваемого объекта используются данные текущих сопоставимых продаж. Как известно, при методе сравнения продаж для оценки отбираются 3—5 сопоставимых объектов (объектов-аналогов).
1. Подобран сопоставимый по основным параметрам с оцениваемым. Пример.
Цена его продажи составила 260 тыс, д. е., рыночная стоимость зем участка определена в 40 тыс. д. е.
2. Определим стоимость улучшений с учетом износа (цена продажи минус рыночная стоимость ЗУ): 260 – 40 = 220 тыс. Д. е.
3.Определим восстановительную стоимость сопоставимого объекта на дату оценки (например, методом разбивки по компонентам) – 310 тыс, д. е.
4.Из восстановительной стоимости сопоставимого объекта на дату оценки (310 тыс, д. е.) вычтем стоимость улучшений с учетом износа (220 тыс, д. е.) и получим суммарную величину износа – 90 тыс. Д. е.
Эффективный возраст здания – 15 лет.
Определим среднегодовой износ, поделив его (90 тыс. д. е.) на эффективный возраст (15 лет) – 6 тыс. д. е.
7. Рассчитаем среднегодовой процент износа: 6 тыс. д. е. : 310 тыс. Д. е.· 100 % = 1,94 %.
Аналогичным образом обследуют другие сопоставимые объекты. По полученным данным определяют средний годовой процент износа, который принимают в качестве искомой величины для объекта оценки.
studfiles.net
Расчет износа методом срока жизни
Количество просмотров публикации Расчет износа методом срока жизни – 326
Совокупный накопленный износ является функцией времени объ екта.
При расчете износа методом эффективного возраста используются понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и харак теризующие их оценочные показатели (см. рис. 6.2.)
Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта за кладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зда ния. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В данный период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта.
Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на базе хронологи ческого возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Учитывая зависимость отособенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хроно логического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому .
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты проведения оценки до окончания его экономической жизни (рис. 6.2).
Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономи ческой жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (за мещения) здания.
Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, ĸᴏᴛᴏᴩᴏᴇ можно выразить формулой
И = (ЭВ: ФЖ) ‣‣‣ 100% = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)] ‣‣‣ 100%, (6.4)
где И – износ, %;
ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на базе технического состояния элементов или здания в целом;
ФЖ – типичный срок физической жизни;
ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.
Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценении , так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно ис пользовать упрощенную формулу
И = (ХВ: ФЖ) ‣‣‣ 100%, (6.5)
где И – износ, %;
ФЖ – типичный срок физической жизни.
Применение формулы 6.5. также актуально при расчете процент ных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести ос мотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле 6.4.
Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здании целом должна быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):
О = СВ ‣‣‣ (И : 100), (6.6)
где И – износ, %;
СВ – стоимость воспроизводства (стоимость замещения).
Недостатком применения метода срока жизни для оценки накоп ленного износа является наличие только одного фактора, который определяет величину износа (соотношение эффективного возраста и физиче ской жизни). Для устранения данного недостатка рассматривают раз личные виды факторов снижения стоимости и применяют метод разбие ния на виды износа.
Занятия Форекс – это замечательная для Тебя подготовиться к успешной работе на рынке Forex!
referatwork.ru