Экономическое устаревание – Ассоциация «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет»

alexxlab | 06.02.2020 | 0 | Разное

Содержание

Методы расчета величины экономического износа, учитываемого при расчете стоимости имущественных комплексов (стр. 1 из 4)

Содержание

Введение

1. Теоретические аспекты определения износа в оценке имущества

1.1 Понятие, сущность, виды износа

1.2 Место и роль оценки экономического износа в оценке имущества

2. Практика применения методов определения экономического износа в оценке имущественных комплексов

2.1 Доходный подход в оценке экономического износа

2.2 Практика применения методов оценки экономического износа, основанных на сравнительном подходе

Заключение

Список использовано литературы

Введение

Экономический износ (ЭИ), называемый также внешним уровнем, – это потеря стоимости имущества в результате влияния внешних по отношению к имуществу факторов. Различные внешние факторы (международные, национальные, отраслевые или локальные) влияют на величину дохода от использования имущества, и таким образом на его рыночную стоимость.

Чтобы определить, существует ли ЭИ, необходимо провести анализ всех экономических характеристик объекта оценки и его отраслевой среды на определенный момент времени – дату оценки. Этот анализ должен включать историю доходов объекта оценки и другие факторы, влияющие на состояние актива. Для недвижимости небольшого масштаба может быть очень существенным влияние локальных рыночных условий – зонирования, состояние местной экономики и безработица. Крупные объекты недвижимости скорее подвержены влиянию со стороны региональной, национальной и глобальной экономик. Большинство видов имущества, включая недвижимость, а также другие капитальные активы и составляющие действующего бизнеса (материальные и нематериальные активы, рабочий капитал), зависят от локальных экономических факторов, но обычно наиболее значимое влияние на них оказывает состояние отрасли.

Отраслевые экономические условия влияют на все аспекты бизнеса, частью которого являются недвижимость, машины и оборудование. К этой категории относятся: цементные заводы, заводы по производству стали, целюлозо-бумажные комбинаты, нефтехимические, химические и другие перерабатывающие заводы; добывающие отрасли, такие как нефте- или газодобывающие, добычи угля; а также имущественные комплексы других отраслей. Типичные данные для исследования экономики отрасли промышленности включают годовые отчеты компаний, отчеты Комиссии по ценным бумагам, отраслевые аналитические обзоры об изменении цен на продукты и сырье, отчеты инвестиционных банков и брокеров, правительства. С помощью этих данных, оценщик может определить, будут ли доходы, а значит и стоимость активов, снижаться.

В то же время, для универсальных активов, которые могут быть использованы в различных отраслях, факторы ЭИ конкретного пользователя не применимы. Например, величина ЭИ имущественного комплекса по производству автомобильных антенн довольно велика, но здание завода может использоваться и для других производств. Так что ЭИ отрицательно влияет на стоимость оборудования, используемого в производстве автомобильных антенн, но не на стоимость здания.

Целью нашей работы является изучение методов расчета величины экономического износа, учитываемого при расчете стоимости имущественных комплексов.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

дать определение износу, рассмотреть его виды;

рассмотреть сущность экономического износа и его особенности;

рассмотреть основные методы, применяемые для оценки величины экономического износа.

1. Теоретические аспекты определения износа в оценке имущества

1.1 Понятие, сущность, виды износа

На завершающей стадии жизненного цикла предприятия (стадии ускоренного старения, упадка и предстоящего закрытия, продажи или перепрофилирования) наблюдается объективная утрата той или иной части его нормативной производственной мощности и продуктивности.

Устаревшее технологическое оборудование и организационно-техническая оснастка структурных рабочих мест, а также производственная недвижимость на этой стадии срока службы предприятия требуют повышенных затрат на эксплуатацию, техническое обслуживание и ремонт. Реконструкция, техническое перевооружение, модернизация отдельных производственных участков и рабочих мест, в преддверии предстоящего закрытия предприятия, становятся экономически не рентабельными. При этом

mirznanii.com

экономическое устаревание – это… Что такое экономическое устаревание?

экономическое устаревание: Потеря стоимости, обусловленная факторами, внешними по отношению к рассматриваемому активу. Экономическое устаревание также называется внешним, обусловленным окружающей средой или местоположением. Примерами экономического устаревания являются изменения в конкуренции или в использовании окрестных земель, например, появление промышленного предприятия в жилом районе. Оно считается неустранимым, так как расходы на устранение проблемы нецелесообразны.

экономический срок службы
экспертиза оценки

Смотреть что такое “экономическое устаревание” в других словарях:

Экономическое устаревание — (economic obsolescence) потеря стоимости, обусловленная факторами, внешними по отношению к рассматриваемому активу. Экономическое устаревание также называется внешним, обусловленным окружающей средой или местоположением. Примерами экономического… … Экономико-математический словарь
экономическое устаревание — Потеря стоимости, обусловленная факторами, внешними по отношению к рассматриваемому активу. Экономическое устаревание также называется внешним, обусловленным окружающей средой или местоположением. Примерами экономического устаревания являются… … Справочник технического переводчика
Экономическое устаревание — потеря стоимости актива, вызванная внешними факторами … Словарь терминов антикризисного управления
устаревание — (напр. оборудования, технологии в результате развития науки и техники и соответствующих изменений в кодах и стандартах) [А.С.Гольдберг. Англо русский энергетический словарь. 2006 г.] устаревание Потеря в величине стоимости по причине снижения… … Справочник технического переводчика
Устаревание — (obsolescence) потеря в величине стоимости по причине снижения полезности имущества, вызванного «загниванием» (decay), изменениями технологии, изменениями модели поведения и вкусов людей или изменениями состояния окружающей среды. Устаревание… … Экономико-математический словарь
Устаревание актива экономическое

— ЭКОНОМИЧЕСКОЕ УСТАРЕВАНИЕ потеря стоимости, обусловленная факторами, внешними по отношению к рассматриваемому активу (изменение экономической формации, окружающей среды и т.п.). Оно считается неустранимым из за невозможности или… … Официальная терминология
Устаревание экономическое — (ECONOMIC OBSOLESCENCE) потеря в стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к оцениваемой собственности, таких, как изменения в конкуренции или в вариантах использования окружающей земли. То же, что Устаревание по… … Словарь инвестиционных и оценочных терминов
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ — (англ. cost approach to valuation), З.п. – совокупность приемов и методов определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, исходя из величины затрат, необходимых для его воссоздания в условиях, сложившихся на дату оценки, с учетом… … Финансово-кредитный энциклопедический словарь
Э
— Эволюторные процессы [evolutionary processes] Эволюционный подход к изучению экономики [evolutionary approach in economic studies] Эвристика [heuristics] … Экономико-математический словарь
Промышленное производство — (Industrial production Index) Определение промышленного производства, тенденции развития производства Информация об определении промышленного производства, тенденции развития производства Содержание Содержание Обозначение и качество окружающей… … Энциклопедия инвестора
Ресурсо-ориентированная экономика — Возможно, эта статья содержит оригинальное исследование. Добавьте ссылки на источники, в противном случае она может быть выставлена на удаление. Дополнительные сведения могут быть на странице обсуждения. Ресурсо ориентированная экон … Википедия

evaluation_standards.academic.ru

Экономическое устаревание – это… Что такое Экономическое устаревание?

Экономическое устаревание: Экономическое устаревание – потеря стоимости актива, вызванная внешними факторами.

Экономический анализ
Эксперт по оценке

Смотреть что такое “Экономическое устаревание” в других словарях:

Экономическое устаревание — (economic obsolescence) потеря стоимости, обусловленная факторами, внешними по отношению к рассматриваемому активу. Экономическое устаревание также называется внешним, обусловленным окружающей средой или местоположением. Примерами экономического… … Экономико-математический словарь
экономическое устаревание — Потеря стоимости, обусловленная факторами, внешними по отношению к рассматриваемому активу. Экономическое устаревание также называется внешним, обусловленным окружающей средой или местоположением. Примерами экономического устаревания являются… … Справочник технического переводчика
устаревание — (напр. оборудования, технологии в результате развития науки и техники и соответствующих изменений в кодах и стандартах) [А.С.Гольдберг. Англо русский энергетический словарь. 2006 г.] устаревание Потеря в величине стоимости по причине снижения… … Справочник технического переводчика
Устаревание — (obsolescence) потеря в величине стоимости по причине снижения полезности имущества, вызванного «загниванием» (decay), изменениями технологии, изменениями модели поведения и вкусов людей или изменениями состояния окружающей среды. Устаревание… … Экономико-математический словарь
Устаревание актива экономическое — ЭКОНОМИЧЕСКОЕ УСТАРЕВАНИЕ потеря стоимости, обусловленная факторами, внешними по отношению к рассматриваемому активу (изменение экономической формации, окружающей среды и т.п.). Оно считается неустранимым из за невозможности или… … Официальная терминология
Устаревание экономическое — (ECONOMIC OBSOLESCENCE) потеря в стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к оцениваемой собственности, таких, как изменения в конкуренции или в вариантах использования окружающей земли. То же, что Устаревание по… … Словарь инвестиционных и оценочных терминов
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ — (англ. cost approach to valuation), З.п. – совокупность приемов и методов определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, исходя из величины затрат, необходимых для его воссоздания в условиях, сложившихся на дату оценки, с учетом… … Финансово-кредитный энциклопедический словарь
Э — Эволюторные процессы [evolutionary processes] Эволюционный подход к изучению экономики [evolutionary approach in economic studies] Эвристика [heuristics] … Экономико-математический словарь
Промышленное производство — (Industrial production Index) Определение промышленного производства, тенденции развития производства Информация об определении промышленного производства, тенденции развития производства Содержание Содержание Обозначение и качество окружающей… … Энциклопедия инвестора
Ресурсо-ориентированная экономика — Возможно, эта статья содержит оригинальное исследование. Добавьте ссылки на источники, в противном случае она может быть выставлена на удаление. Дополнительные сведения могут быть на странице обсуждения. Ресурсо ориентированная экон … Википедия

dic.academic.ru

Экономика недвижимости 7 – часть 3

, (5)

где Vни -сумма невозмещенных инвестиций, Еi – затраты в начале i-го периода (в т.ч. покупка земельного участка), r – количество периодов создания объекта недвижимости. В свою очередь:

, (5а)

где Y – норма отдачи на инвестиции за период.

Прибыль предпринимателя, определенная в рамках затратного подхода составила 20 267 долларов США.

Расчет накопленного износа (впр. 31)

Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта, его морального и экономического устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональное устаревание, внешнее устаревание.

Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов в ходе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта или повседневной эксплуатации) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации, которые целесообразны с экономической точки зрения.

Функциональное (моральное) устаревание – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного объекта обеспечить возрастающие требования или аналогичную полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Оно обычно вызвано появлением более совершенных технологий, неудовлетворительной планировкой, несоответствием технических и функциональных требованиям по таким параметрам, как размер, стиль, срок службы, дизайн и т.д. Функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым. Функциональное устаревание считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых элементов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и (или) стоимости. В противном случае устаревание считается неустранимым.

Физический износ и функциональное устаревание обычно присущи самой собственности.

Внешнее (экономическое) устаревание вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке (кризис, сокращение спроса, возросшая конкуренция), изменением финансовых и законодательных условий и т.д.

Для определения накопленного износа здания применялся метод разбивки на элементы и учет их удельных весов и износа в общем износе на дату оценки.

Расчет устранимого физического износа

Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате ремонта или повседневной эксплуатации) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации, которые целесообразны с экономической точки зрения.

Расчет неустранимого физического износа

Что касается величины неустранимого физического износа основных долгоживущих элементов (фундаментов, лестниц, перекрытий, покрытий и стен) части здания, связанного с их несущей способностью, прочностью и надежностью, то оценщики не могут ее констатировать и тем более рассчитать потери по имеющимся материалам, представленным заказчиком из-за того, что несущая способность, прочность и надежность конструкций не определялась. С целью однозначной констатации факта наличия или отсутствия скрытых дефектов в основных несущих конструктивных элементах оцениваемого объекта и связанной с этим возможной величины потерь стоимости из-за неустранимого физического износа основных долгоживущих элементов, оценщики рекомендуют проведение дополнительной технической экспертизы.

Расчет устранимого функционального устаревания

Устранимое функциональное устаревание может оказывать влияние на потерю стоимости при необходимости учета в оцениваемом объекте различных дополнений, замен и модернизаций, а также имеющихся у него «сверхулучшений».

Расчет неустранимого функционального устаревания.

Неустранимое функциональное устаревание может учитываться за счет нед

mirznanii.com

Экономическое устаревание – это… Что такое Экономическое устаревание?

Экономическое устаревание: Экономическое устаревание (economic obsolescence) — потеря стоимости, обусловленная факторами, внешними по отношению к рассматриваемому активу. Экономическое устаревание также называется внешним, обусловленным окружающей средой или местоположением. Примерами экономического устаревания являются изменения в конкуренции или в использовании окрестных земель, например, появление промышленного предприятия в жилом районе. Оно считается неустранимым, так как расходы на устранение проблемы нецелесообразны.

Экономическое стимулирование
Экономия масштаба

Смотреть что такое “Экономическое устаревание” в других словарях:

экономическое устаревание — Потеря стоимости, обусловленная факторами, внешними по отношению к рассматриваемому активу. Экономическое устаревание также называется внешним, обусловленным окружающей средой или местоположением. Примерами экономического устаревания являются… … Справочник технического переводчика
Экономическое устаревание — потеря стоимости актива, вызванная внешними факторами … Словарь терминов антикризисного управления
устаревание — (напр. оборудования, технологии в результате развития науки и техники и соответствующих изменений в кодах и стандартах) [А.С.Гольдберг. Англо русский энергетический словарь. 2006 г.] устаревание Потеря в величине стоимости по причине снижения… … Справочник технического переводчика
Устаревание — (obsolescence) потеря в величине стоимости по причине снижения полезности имущества, вызванного «загниванием» (decay), изменениями технологии, изменениями модели поведения и вкусов людей или изменениями состояния окружающей среды. Устаревание… … Экономико-математический словарь
Устаревание актива экономическое — ЭКОНОМИЧЕСКОЕ УСТАРЕВАНИЕ потеря стоимости, обусловленная факторами, внешними по отношению к рассматриваемому активу (изменение экономической формации, окружающей среды и т.п.). Оно считается неустранимым из за невозможности или… … Официальная терминология
Устаревание экономическое — (ECONOMIC OBSOLESCENCE) потеря в стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к оцениваемой собственности, таких, как изменения в конкуренции или в вариантах использования окружающей земли. То же, что Устаревание по… … Словарь инвестиционных и оценочных терминов
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ — (англ. cost approach to valuation), З.п. – совокупность приемов и методов определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, исходя из величины затрат, необходимых для его воссоздания в условиях, сложившихся на дату оценки, с учетом… … Финансово-кредитный энциклопедический словарь
Э — Эволюторные процессы [evolutionary processes] Эволюционный подход к изучению экономики [evolutionary approach in economic studies] Эвристика [heuristics] … Экономико-математический словарь
Промышленное производство — (Industrial production Index) Определение промышленного производства, тенденции развития производства Информация об определении промышленного производства, тенденции развития производства Содержание Содержание Обозначение и качество окружающей… … Энциклопедия инвестора
Ресурсо-ориентированная экономика — Возможно, эта статья содержит оригинальное исследование. Добавьте ссылки на источники, в противном случае она может быть выставлена на удаление. Дополнительные сведения могут быть на странице обсуждения. Ресурсо ориентированная экон … Википедия

economic_mathematics.academic.ru

Внешнее (экономическое) устаревание

Внешнее (или экономическое) устаревание – это снижение стоимости объекта недвижимости вследствие негативного изменения внешней среды. Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются непосредственная близость к объектам, несущим потенциальную или реальную угрозу различного характера: предприятиям, очистным сооружениям, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам и пр. Кроме того, причинами внешнего износа могут выступать, например, действия (или бездействие) правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования, приводящие к снижению инвестиционной активности, и другие неблагоприятные изменения на рынке занятости, образования и т. д.

Если физический износ и в определенной степени функциональное устаревание можно устранить путем капитального ремонта, реконструкции или модернизации здания, то устаревание внешнее всегда неустранимо.

Для определения величины внешнего устаревания применяют два метода:

· метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий;

· метод капитализации потери дохода, вызванный внешним воздействием.

При наличии достаточного количества рыночной информации метод сравнения продаж предпочтителен.

Например, расчет внешнего износа на основе анализа парных продаж (ден.ед.):

А. Цена четырехкомнатной квартиры вдали от инфекционной больницы
Б. Цена трехкомнатной квартиры вблизи инфекционной больницы
В. Цена четырехкомнатной квартиры вдали от инфекционной больницы
Г. Цена трехкомнатной квартиры вдали от инфекционной больницы
Разница в цене между В и Г всего:
Разница в цене между А и Б всего: в том числе:
обусловленная размером квартир: (В-Г)
обусловленная близостью инфекционной больницы: 14000-(В-Г)
Снижение суммы внешнего износа, связанное с прочими улучшениями четырехкомнатной квартиры (на 20 % от 6000)
Процент внешнего устаревания, вызванный близостью инфекционной больницы, %: (4800 : 192 000) ·100	2,5

Использование метода капитализации потери дохода предполагает распределение внешнего устаревания между землей и улучшениями. При этом сначала определяется потеря дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем рассчитывается доля потерь, приходящаяся на здание (ΔЧОД_ЗД), которая капитализируется по ставке капитализации для зданий (R_ЗД), и представляет собой искомую величину внешнего устаревания:

Накопленный износ объекта определяется путем суммирования всех трех видов износа: физического, функционального и внешнего:

И_Нак=И_Физ+И_Ф+И_В

Этап 6. Расчет остаточной стоимости здания как разницы между результатами по 4 и 5 этапам.

На данном этапе реализации затратного подхода к оценке недвижимости необходимо из полной восстановительной стоимости объекта, определенной на четвертом этапе, вычесть величину совокупного износа, чтобы получить стоимость объекта недвижимости с учетом износа.

Этап 7. Расчет стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости улучшения.

На этом последнем этапе затратного подхода определяется искомая стоимость объекта недвижимости путем суммирования стоимости земельного участка и стоимости улучшения с учетом износа, полученной на предыдущем этапе:

V = V_зем + СЗ (СВ) + Д_П – И_нак.

Вопросы для самопроверки

1. В чем разница между затратами на воспроизводство и на замещение объекта оценки?

2. Перечислите сферы применения затратного похода.

3. Назовите виды затрат инвестора на создание объекта недвижимости.

4. Какие виды укрупненных сметных показателей используются в практике оценки недвижимости?

5. Какие субъекты инвестиционно-строительной деятельности взаимодействуют или совмещают функции в процессе создания объекта недвижимости?

6. Назовите основные методы расчета предпринимательской прибыли.

7. На чем основан визуальный метод оценки физического износа объекта недвижимости?

8. В чем отличие между устранимым и неустранимым износом объекта недвижимости?

9. Каков порядок определения устранимого и неустранимого физического износа?

10. В чем состоит экономическая природа функционального устаревания?

11. Каковы причины и порядок измерения устранимого функционального устаревания?

12. Каковы причины и порядок измерения неустранимого функционального устаревания?

13. В чем сущность и каковы факторы внешнего (или экономического) устаревания?

14. Назовите методы измерения внешнего устаревания.

15. Перечислите порядок применения затратного подхода к оценке недвижимости.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:

zdamsam.ru

экономическое устаревание – это… Что такое экономическое устаревание?

экономическое устаревание

экономическое устаревание
Потеря стоимости, обусловленная факторами, внешними по отношению к рассматриваемому активу. Экономическое устаревание также называется внешним, обусловленным окружающей средой или местоположением. Примерами экономического устаревания являются изменения в конкуренции или в использовании окрестных земель, например, появление промышленного предприятия в жилом районе. Оно считается неустранимым, так как расходы на устранение проблемы нецелесообразны.
[http://slovar-lopatnikov.ru/]

Справочник технического переводчика. – Интент. 2009-2013.

экономическое стимулирование
экономичная работа

Смотреть что такое “экономическое устаревание” в других словарях:

Экономическое устаревание — (economic obsolescence) потеря стоимости, обусловленная факторами, внешними по отношению к рассматриваемому активу. Экономическое устаревание также называется внешним, обусловленным окружающей средой или местоположением. Примерами экономического… … Экономико-математический словарь
Экономическое устаревание — потеря стоимости актива, вызванная внешними факторами … Словарь терминов антикризисного управления
устаревание — (напр. оборудования, технологии в результате развития науки и техники и соответствующих изменений в кодах и стандартах) [А.С.Гольдберг. Англо русский энергетический словарь. 2006 г.] устаревание Потеря в величине стоимости по причине снижения… … Справочник технического переводчика
Устаревание — (obsolescence) потеря в величине стоимости по причине снижения полезности имущества, вызванного «загниванием» (decay), изменениями технологии, изменениями модели поведения и вкусов людей или изменениями состояния окружающей среды. Устаревание… … Экономико-математический словарь
Устаревание актива экономическое — ЭКОНОМИЧЕСКОЕ УСТАРЕВАНИЕ потеря стоимости, обусловленная факторами, внешними по отношению к рассматриваемому активу (изменение экономической формации, окружающей среды и т.п.). Оно считается неустранимым из за невозможности или… … Официальная терминология
Устаревание экономическое — (ECONOMIC OBSOLESCENCE) потеря в стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к оцениваемой собственности, таких, как изменения в конкуренции или в вариантах использования окружающей земли. То же, что Устаревание по… … Словарь инвестиционных и оценочных терминов
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ — (англ. cost approach to valuation), З.п. – совокупность приемов и методов определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, исходя из величины затрат, необходимых для его воссоздания в условиях, сложившихся на дату оценки, с учетом… … Финансово-кредитный энциклопедический словарь
Э — Эволюторные процессы [evolutionary processes] Эволюционный подход к изучению экономики [evolutionary approach in economic studies] Эвристика [heuristics] … Экономико-математический словарь
Промышленное производство — (Industrial production Index) Определение промышленного производства, тенденции развития производства Информация об определении промышленного производства, тенденции развития производства Содержание Содержание Обозначение и качество окружающей… … Энциклопедия инвестора
Ресурсо-ориентированная экономика — Возможно, эта статья содержит оригинальное исследование. Добавьте ссылки на источники, в противном случае она может быть выставлена на удаление. Дополнительные сведения могут быть на странице обсуждения. Ресурсо ориентированная экон … Википедия

technical_translator_dictionary.academic.ru

TOP HEADLINES