Экономическое устаревание: Ассоциация «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет»

alexxlab | 04.07.1980 | 0 | Разное

Экономическое устаревание – это… Что такое Экономическое устаревание?

Экономическое устаревание

Экономическое устаревание – потеря стоимости актива, вызванная внешними факторами.

Словарь терминов антикризисного управления. 2000.

• Экономический анализ
• Эксперт по оценке

Смотреть что такое “Экономическое устаревание” в других словарях:

• Экономическое устаревание — (economic obsolescence) потеря стоимости, обусловленная факторами, внешними по отношению к рассматриваемому активу. Экономическое устаревание также называется внешним, обусловленным окружающей средой или местоположением. Примерами экономического… …   Экономико-математический словарь

• экономическое устаревание — Потеря стоимости, обусловленная факторами, внешними по отношению к рассматриваемому активу. Экономическое устаревание также называется внешним, обусловленным окружающей средой или местоположением. Примерами экономического устаревания являются… …   Справочник технического переводчика

• устаревание — (напр. оборудования, технологии в результате развития науки и техники и соответствующих изменений в кодах и стандартах) [А.С.Гольдберг. Англо русский энергетический словарь. 2006 г.] устаревание Потеря в величине стоимости по причине снижения… …   Справочник технического переводчика

• Устаревание — (obsolescence) потеря в величине стоимости по причине снижения полезности имущества, вызванного «загниванием» (decay), изменениями технологии, изменениями модели поведения и вкусов людей или изменениями состояния окружающей среды. Устаревание… …   Экономико-математический словарь

• Устаревание актива экономическое — ЭКОНОМИЧЕСКОЕ УСТАРЕВАНИЕ потеря стоимости, обусловленная факторами, внешними по отношению к рассматриваемому активу (изменение экономической формации, окружающей среды и т.п.). Оно считается неустранимым из за невозможности или… …   Официальная терминология

• Устаревание экономическое — (ECONOMIC OBSOLESCENCE) потеря в стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к оцениваемой собственности, таких, как изменения в конкуренции или в вариантах использования окружающей земли. То же, что Устаревание по… …   Словарь инвестиционных и оценочных терминов

• ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ — (англ. cost approach to valuation), З.п. – совокупность приемов и методов определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, исходя из величины затрат, необходимых для его воссоздания в условиях, сложившихся на дату оценки, с учетом… …   Финансово-кредитный энциклопедический словарь

• Э — Эволюторные процессы [evolutionary processes] Эволюционный подход к изучению экономики [evolutionary approach in economic studies] Эвристика [heuristics] …   Экономико-математический словарь

• Промышленное производство — (Industrial production Index) Определение промышленного производства, тенденции развития производства Информация об определении промышленного производства, тенденции развития производства Содержание Содержание Обозначение и качество окружающей… …   Энциклопедия инвестора

• Ресурсо-ориентированная экономика — Возможно, эта статья содержит оригинальное исследование. Добавьте ссылки на источники, в противном случае она может быть выставлена на удаление. Дополнительные сведения могут быть на странице обсуждения. Ресурсо ориентированная экон …   Википедия

Внешнее (экономическое) устаревание

Внешнее (или экономическое) устаревание – это снижение стоимости объекта недвижимости вследствие негативного изменения внешней среды. Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются непосредственная близость к объектам, несущим потенциальную или реальную угрозу различного характера: предприятиям, очистным сооружениям, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам и пр. Кроме того, причинами внешнего износа могут выступать, например, действия (или бездействие) правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования, приводящие к снижению инвестиционной активности, и другие неблагоприятные изменения на рынке занятости, образования и т. д.

Если физический износ и в определенной степени функциональное устаревание можно устранить путем капитального ремонта, реконструкции или модернизации здания, то устаревание внешнее всегда неустранимо.

Для определения величины внешнего устаревания применяют два метода:

· метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий;

· метод капитализации потери дохода, вызванный внешним воздействием.

При наличии достаточного количества рыночной информации

метод сравнения продаж предпочтителен.

Например, расчет внешнего износа на основе анализа парных продаж (ден.ед.):

А. Цена четырехкомнатной квартиры вдали от инфекционной больницы
Б. Цена трехкомнатной квартиры вблизи инфекционной больницы
В. Цена четырехкомнатной квартиры вдали от инфекционной больницы
Г. Цена трехкомнатной квартиры вдали от инфекционной больницы
Разница в цене между В и Г всего:
Разница в цене между А и Б всего: в том числе:
обусловленная размером квартир: (В-Г)
обусловленная близостью инфекционной больницы: 14000-(В-Г)
Снижение суммы внешнего износа, связанное с прочими улучшениями четырехкомнатной квартиры (на 20 % от 6000)
Процент внешнего устаревания, вызванный близостью инфекционной больницы, %: (4800 : 192 000) ·100	2,5

 

Использование метода капитализации потери дохода предполагает распределение внешнего устаревания между землей и улучшениями. При этом сначала определяется потеря дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем рассчитывается доля потерь, приходящаяся на здание (ΔЧОД_ЗД), которая капитализируется по ставке капитализации для зданий (R_ЗД), и представляет собой искомую величину внешнего устаревания:

Накопленный износ объекта определяется путем суммирования всех трех видов износа: физического, функционального и внешнего:

И_Нак=И_Физ+И_Ф+И_В

Этап 6. Расчет остаточной стоимости здания как разницы между результатами по 4 и 5 этапам.

На данном этапе реализации затратного подхода к оценке недвижимости необходимо из полной восстановительной стоимости объекта, определенной на четвертом этапе, вычесть величину совокупного износа, чтобы получить стоимость объекта недвижимости с учетом износа.

Этап 7. Расчет стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости улучшения.

На этом последнем этапе затратного подхода определяется искомая стоимость объекта недвижимости путем суммирования стоимости земельного участка и стоимости улучшения с учетом износа, полученной на предыдущем этапе:

V = V_зем + СЗ (СВ) + Д_П – И_нак.

 

 

Вопросы для самопроверки

1. В чем разница между затратами на воспроизводство и на замещение объекта оценки?

2. Перечислите сферы применения затратного похода.

3. Назовите виды затрат инвестора на создание объекта недвижимости.

4. Какие виды укрупненных сметных показателей используются в практике оценки недвижимости?

5. Какие субъекты инвестиционно-строительной деятельности взаимодействуют или совмещают функции в процессе создания объекта недвижимости?

6. Назовите основные методы расчета предпринимательской прибыли.

7. На чем основан визуальный метод оценки физического износа объекта недвижимости?

8. В чем отличие между устранимым и неустранимым износом объекта недвижимости?

9. Каков порядок определения устранимого и неустранимого физического износа?

10. В чем состоит экономическая природа функционального устаревания?

11. Каковы причины и порядок измерения устранимого функционального устаревания?

12. Каковы причины и порядок измерения неустранимого функционального устаревания?

13. В чем сущность и каковы факторы внешнего (или экономического) устаревания?

14. Назовите методы измерения внешнего устаревания.

15. Перечислите порядок применения затратного подхода к оценке недвижимости.

 

 

---

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:

7.2.5. Внешнее (экономическое) устаревание

Внешнее (или экономическое) устаревание – это снижение стоимости объекта недвижимости вследствие негативного изменения внешней среды. Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются непосредственная близость к объектам, несущим потенциальную или реальную угрозу различного характера: предприятиям, очистным сооружениям, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам и пр. Кроме того, причинами внешнего износа могут выступать, например, действия (или бездействие) правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования, приводящие к снижению инвестиционной активности, и другие неблагоприятные изменения на рынке занятости, образования и т. д.

Если физический износ и в определенной степени функциональное устаревание можно устранить путем капитального ремонта, реконструкции или модернизации здания, то устаревание внешнее всегда неустранимо.

Для определения величины внешнего устаревания применяют два метода:

 метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий;

 метод капитализации потери дохода, вызванный внешним воздействием.

При наличии достаточного количества рыночной информации метод сравнения продаж предпочтителен.

Например, расчет внешнего износа на основе анализа парных продаж (ден.ед.):

А. Цена четырехкомнатной квартиры вдали от инфекционной больницы	192000
Б. Цена трехкомнатной квартиры вблизи инфекционной больницы	178000
В. Цена четырехкомнатной квартиры вдали от инфекционной больницы	195000
Г. Цена трехкомнатной квартиры вдали от инфекционной больницы	187000
Разница в цене между В и Г всего:	8000
Разница в цене между А и Б всего: в том числе:	14000
обусловленная размером квартир: (В-Г)	8000
обусловленная близостью инфекционной больницы: 14000-(В-Г)	6000
Снижение суммы внешнего износа, связанное с прочими улучшениями четырехкомнатной квартиры (на 20 % от 6000)	4800
Процент внешнего устаревания, вызванный близостью инфекционной больницы, %: (4800 : 192 000) ·100	2,5

Использование метода капитализации потери дохода предполагает распределение внешнего устаревания между землей и улучшениями. При этом сначала определяется потеря дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем рассчитывается доля потерь, приходящаяся на здание (ΔЧОД_ЗД), которая капитализируется по ставке капитализации для зданий (R_ЗД), и представляет собой искомую величину внешнего устаревания:

Накопленный износ объекта определяется путем суммирования всех трех видов износа: физического, функционального и внешнего:

И_Нак=И_Физ+И_Ф+И_В

Этап 6. Расчет остаточной стоимости здания как разницы между результатами по 4 и 5 этапам.

На данном этапе реализации затратного подхода к оценке недвижимости необходимо из полной восстановительной стоимости объекта, определенной на четвертом этапе, вычесть величину совокупного износа, чтобы получить стоимость объекта недвижимости с учетом износа.

Этап 7. Расчет стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости улучшения.

На этом последнем этапе затратного подхода определяется искомая стоимость объекта недвижимости путем суммирования стоимости земельного участка и стоимости улучшения с учетом износа, полученной на предыдущем этапе:

V = V_зем + СЗ (СВ) + Д_П – И_нак.

Экономическое, экологическое и социальное устаревание нововведений

Предельная длительность цикла определяется сроками обновления техники в связи с ее экономическим, экологическим и социальным устареванием.

Экономическое устаревание техники характеризуется неудовлетворительным снижением стоимости ее воспроизводства (на основе уменьшения издержек производства и эксплуатации, а также расширением масштабов сбыта и повышением эффективности новых поколений и моделей техники.

Сроки морального износа техники в начале ХХ в. Составляли, в среднем, 30-50 лет, в 30-х годах – 20-25 лет, в 50-х – 12-15 лет, в середине 80-х годов – 7-9 лет. Таким образом, каждые четверть века они сокращались вдвое.

Экологическое устаревание техники обусловлено ее несоответствием новым требованиям охраны окружающей среды (воздушного и водного бассейнов, почвы и т.д.) и использования природных ресурсов.

Социальное устаревание связано с изменением общественной оценки потребительной стоимости техники в процессе ее эксплуатации. Речь идет об эргономических и инженерно-психологических требованиях, направленных на улучшение условий и содержательности труда.

Обновление техники – это намечаемый процесс ее замены на более эффективную с учетом физического износа, экономического, экологического или социального устаревания. Большое значение имеет согласование сроков износа, всех видов устаревания техники, сокращение разрыва между ними. Нет смысла повышать долговечность машины за пределы того срока, когда ее все равно придется заменять по экономическим, экологическим или социальным соображениям.

Устаревание знаний, в отличие от техники, не связано с удешевлением производства. В то же время, выдвижение и обоснование новых технических идей может привести к нецелесообразности разработки ранее сделанных открытий и изобретений в этой области. Срок жизни технических идей в современных условиях составляет 6-8 лет. Прикладные исследования и разработки полностью устаревают за 5-10 лет. Поэтому для того, чтобы период эффективного использования нововведений составлял не менее 1/4 их жизненного цикла (иначе затраты на научно-техническое развитие не окупаются), научно-производственный цикл не должен превышать 1-3-х лет. В США сроки разработки и освоения приборов составляют 6-18, а химических продуктов 30-40 месяцев, а срок строительства промышленных предприятий 16-24 мес. Освоение их мощностей происходит уже в процессе строительства или в течение небольшого пускового периода. В результате смена технологии и номенклатура оборудования происходит за 5-7, а в ведущих отраслях – за 3-5 лет.

Полный цикл крупных нововведений в развитых странах составляет не менее 10 лет. При этом постоянно требуется авансирование денежных средств в крупном масштабе и на продолжительное время.

Предельная длительность цикла определяется, прежде всего, сроками морального износа и обновления продукции, а не спецификой проектирования и подготовки производства конкретных машин. Продолжительность фундаментальных и прикладных исследований сильно различается. Это связано с различиями в сложности нововведения, с уровнем организации работ в данной фирме, с рыночной конъюнктурой и др.

3.11. Оценка использования времени в процессе “исследование – производство”

Оценка использования времени процесса “исследование – производство” производится через соответствующий коэффициент

(Ки-п), который рассчитывается как отношение суммарной трудоемкости фаз исследований и организационно-технических разработок (ФИ+ПИ+Р) к его общей продолжительности (ИП), то есть к периоду от начала исследования до освоения и распространения исследования на все предприятия:

ФИ+ПИ+Р

Ки-п= —————–, где

ИП

ФИ – фундаментальные исследования,

ПИ – прикладные исследования,

Р – организационно-технические разработки.

Приближение Ки-п к единице указывает на уменьшение непроизводительных потерь времени, связанных с ожиданием решений о начале следующей фазы цикла, а также с сокращением сроков освоения и распространения нововведения, которые в наибольшей степени зависят от организационных факторов и общего уровня квалификации работника и в идеале могут быть сведены к минимуму.

В середине 80-х гг. средняя продолжительность фундаментального исследования в СССР составляла 4,5 года, прикладного – 3,1 года, разработки – 3,0, внедрения и освоения – 6,6 лет, а научно-производственного цикла в целом 8-10 лет. Треть общей продолжительности цикла приходилась на перерывы между фазами, связанные с ожиданием управленческих решений (25%) и материально-технического обеспечения (10%). К началу 90-х гг. срок разработки образцов составлял в среднем 2,2 года. Но каждый третий из них осваивался в производстве через 3 года и более. Почти треть выпускаемых изделий была запущена в серию более 10 лет назад.

Страница не найдена

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ». Лицензия на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами № 21-000-1-00096 от 20.12.2002 выдана ФКЦБ России. Лицензия профессионального участника ценных бумаг на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами № 045-10104-001000 от 10.04.2007, выдана ФСФР России.

ОПИФ рыночных финансовых инструментов «ПРОМСВЯЗЬ – Акции». Правила фонда зарегистрированы ФСФР России 23.03.2005 за № 0336-76034510. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «ПРОМСВЯЗЬ – Фонд смешанных инвестиций». Правила фонда зарегистрированы ФСФР России 23.03.2005 за № 0337-76034438. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «ПРОМСВЯЗЬ – Облигации». Правила фонда зарегистрированы ФСФР России 23.03.2005 за № 0335-76034355. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «ПРОМСВЯЗЬ – Оборонный». Правила фонда зарегистрированы ФСФР России 09.12.2010 за № 2004-94173468. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «КапиталЪ-Облигации». Правила фонда зарегистрированы ФСФР России 10.09.2004 за № 0258-74112789. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «ПРОМСВЯЗЬ – Перспективные вложения». Правила фонда зарегистрированы ФСФР России 10.09.2004 за № 0257-74113429. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «КапиталЪ-Сбалансированный». Правила фонда зарегистрированы ФСФР России 10.09.2004 за № 0259-74113501. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «ПРОМСВЯЗЬ – Окно возможностей». Правила фонда зарегистрированы Банком России 23.09.2021 за № 4614. ЗПИФ рентный «Коммерческая недвижимость». Правила фонда зарегистрированы ФСФР России 08.10.2009 за № 1588-94199522. ЗПИФ недвижимости «Первобанк-Недвижимость». Правила фонда зарегистрированы ФСФР России 16.03.2010 за № 1756-94199479. ЗПИФ рентный «Первый Рентный». Правила фонда зарегистрированы ФСФР России 10.06.2009 за № 1448-94199611. ЗПИФ недвижимости «Эверест Центр». Правила фонда зарегистрированы ФСФР России 24.12.2009 № 1698-94163725.

Получить информацию о фондах и ознакомиться с Правилами доверительного управления паевыми инвестиционными фондами, с иными документами, предусмотренными Федеральным законом от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» и нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг можно по адресу: 109240, г. Москва, ул. Николоямская, д.13, стр. 1, этаж 5 комнаты 1-31, тел. (495) 662-40-92. Стоимость инвестиционных паёв может увеличиваться и уменьшаться. Результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем. Государство не гарантирует доходность инвестиций в паевые инвестиционные фонды. Перед приобретением инвестиционных паев необходимо внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом. Правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом предусмотрены надбавки и скидки к расчетной стоимости инвестиционных паев. Взимание надбавок и скидок уменьшит доходность инвестиций в инвестиционные паи паевого инвестиционного фонда.

Информация о структуре и составе акционеров (участников) ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ», в том числе о лицах, под контролем либо значительным влиянием которых она находится, соответствует информации, направленной 27.11.2020 в Банк России для размещения на официальном сайте Банка России. Дата раскрытия: 27.11.2020 18:36.

Раскрываемая на сайте информация находится в постоянном доступе бессрочно, если не указано иное. Для ознакомления с материалами Вам могут понадобиться программы просмотра pdf и xls файлов

Стр. 236-237 – Bashneft Report Rus 2.2.8

234

235

Операции по приобретению компаний,

находящихся под общим контролем

Активы и обязательства дочерних предприятий,

приобретенные у компаний находящихся под

общим контролем, учитываются по балансовой

стоимости в учете продавца. Любые разницы между

стоимостью чистых активов приобретенных пред-

приятий и суммой вознаграждения, выплаченного

Группой, учитывается в составе капитала, принад-

лежащего акционерам компании. Величина чистых

активов дочерних предприятий и результаты их

деятельности признаются с момента приобретения

контроля над дочерним предприятием.

Активы, приобретенные у компаний, находящихся

под общим контролем, оцениваются по балансовой

стоимости актива, передаваемого продавцом, на

дату операции.

Иностранная валюта

При подготовке финансовой отчетности индиви-

дуальных компаний операции в валюте, отличной

от функциональной валюты (иностранной валюте),

отражаются по курсу, действующему на даты со-

вершения операций. Все денежные активы и обя-

зательства, выраженные в иностранной валюте,

пересчитываются в рубли по курсу, действующему

на дату каждого из представленных отчетных

периодов.

Немонетарные статьи, выраженные в иностранной

валюте и оцениваемые по справедливой стои-

мости, пересчитываются по курсу, действующему

на дату определения справедливой стоимости.

Немонетарные статьи, первоначальная стоимость

которых определена в иностранной валюте, не

пересчитываются.

Основные средства

Признание и оценка

Руководство Группы приняло решение воспользо-

ваться возможностью, предоставляемой МСФО 1

в отношении выбора способа определения перво-

начальной стоимости основных средств по состоя-

нию на дату перехода на МСФО. Объекты основных

средств Компании и ее дочерних предприятий,

приобретенные или построенные собственны-

ми силами до 1 января 2009 года, отражаются по

стоимости, определенной независимым квалифи-

цированным оценщиком. В качестве основы для

определения стоимости таких объектов основных

средств была взята справедливая стоимость. В от-

дельных случаях, когда объекты основных средств

являлись специализированными, они оценивались

по амортизированной стоимости замещения. Для

каждого такого объекта основных средств его

стоимость определялась как текущая стоимость

замещения актива функционально схожим активом.

Стоимость замещения в дальнейшем корректи-

ровалась на величину накопленной амортизации,

включая физический износ и функциональное

и экономическое устаревание. Результаты оцен-

ки стоимости основных средств были приняты

в качестве условной первоначальной стоимости по

состоянию на 1 января 2009 года.

Объекты основных средств, приобретенные после

1 января 2009 года, отражаются по фактической

стоимости приобретения или строительства.

Затраты, связанные с разведкой и оценкой место-

рождений нефти и газа, Группа учитывает

по методу учета результативных затрат в разрезе

отдельных месторождений. Затраты на проведе-

ние геологических и геофизических изысканий

списываются по мере возникновения. Затраты,

непосредственно относящиеся к разведочным

скважинам и приобретению разведывательно-

го оборудования, капитализируются до момента

определения результатов изысканий. Если опре-

делено, что месторождение не содержит запасы,

извлечение которых экономически обосновано,

соответствующие затраты, связанные с разведкой

и оценкой месторождения, признаются в составе

затрат текущего периода. Капитализация затрат,

связанных с разведкой и оценкой месторождения,

производится в составе основных средств. В случае

обнаружения промышленных запасов, в отношении

таких расходов проводится проверка на предмет

обесценения и остаточная стоимость капитализи-

рованных затрат признается как актив, связанный

с разработкой месторождений. На стадии разведки

и оценки месторождения амортизация не начисля-

ется. Расходы по строительству и монтажу объектов

инфраструктуры, таких как буровые платформы,

трубопроводы а также расходы, связанные

с бурением эксплуатационных скважин на место-

рождениях, признанных экономически эффек-

тивными, капитализируются в составе основных

средств и нематериальных активов в соответствии

с их сущностью. После завершения стадии раз-

работки месторождения соответствующие активы

переводятся в состав производственных или нема-

териальных активов. Стоимость активов, связанных

с добычей нефти и газа, представляет собой капи-

тализированные затраты по оценке месторождений

и разведке доказанных запасов нефти.

Стоимость основных средств также включает

первоначальную оценку резерва по консервации

и ликвидации скважин, трубопроводов и прочих

объектов инфраструктуры месторождений, а также

оценку резерва рекультивации земли и ликвидации

последствий деятельности.

Приобретенные идентифицируемые активы и при-

нятые обязательства признаются по их справедли-

вой стоимости на дату приобретения.

Гудвилл рассчитывается как превышение суммы

переданного возмещения, суммы неконтролиру-

ющей доли владения в приобретаемой компании

и суммы справедливой стоимости доли владения

в приобретаемом предприятии, принадлежавшей

покупателю до даты приобретения (если имеется),

над суммой приобретаемых идентифицируемых

активов и принимаемых обязательств. Если после

проведения переоценки сумма приобретенных

идентифицируемых активов и принятых обяза-

тельств превышает сумму переданного вознаграж-

дения, сумму неконтролирующей доли владения

и сумму справедливой стоимости доли владения

в приобретаемом предприятии, принадлежавшей

покупателю до даты приобретения (если имеется),

то сумма такого превышения немедленно отража-

ется в составе прибылей или убытков в качестве

прибыли от сделки по приобретению.

Неконтролирующие доли владения, существующие

на дату приобретения и дающие право

их владельцам на пропорциональную долю в чи-

стых активах в случае ликвидации, могут быть

первоначально отражены либо по справедливой

стоимости, либо как пропорциональная доля некон-

тролирующей доли владения в признанной сумме

идентифицируемых чистых активов приобретаемой

компании. Метод оценки выбирается для каждой

операции отдельно. Другие виды неконтролирую-

щих долей владения отражаются по справедливой

стоимости, или, когда это применимо, на основе

метода, предусмотренного другими МСФО.

Когда объединение предприятий происходит по-

этапно, доля Группы в приобретаемой компании,

принадлежавшей ей до даты приобретения, пере-

оценивается по справедливой стоимости

на дату приобретения (т.е. на дату, когда Группа

приобретает контроль), и получившаяся

в результате разница признается как прибыль или

убыток. Суммы, возникающие от участия

в приобретаемом предприятии до даты приоб-

ретения, которые ранее были признаны в составе

прочего совокупного дохода, реклассифицируются

в прибыли и убытки, если такой подход должен был

бы применяться при выбытии такой доли.

Если первоначальный учет объединения пред-

приятий не завершен на конец отчетного периода,

в котором происходит объединение, Группа отража-

ет оценочные суммы в отношении объектов, оценка

которых не завершена. Эти оценочные суммы кор-

ректируются в течение периода оценки (который не

может превышать один год от даты приобретения),

или дополнительные активы или обязательства

признаются, для того чтобы отразить новую полу-

ченную информацию о фактах и обстоятельствах,

существовавших на дату приобретения, и которые,

если бы были известны на дату приобретения, по-

влияли бы на суммы, признанные на эту дату.

Изменения доли владения Группы в

существующих дочерних предприятиях

Изменения долей Группы в дочерних предприяти-

ях, не приводящие к утрате контроля, учитываются

в собственном капитале. Балансовая стоимость

долей Группы и неконтролирующих долей владения

в дочернем предприятии корректируется с учетом

изменения соотношения этих долей. Любые раз-

ницы между суммой, на которую корректируются

неконтролирующие доли владения, и справедливой

стоимостью уплаченного или полученного возна-

граждения отражаются в собственном капитале

акционеров материнской компании.

В случае утраты Группой контроля над дочерним

предприятием прибыль или убыток от выбытия рас-

считывается как разница между:

• справедливой стоимостью полученного возна-

граждения и справедливой стоимостью оставшейся

доли; и

• балансовой стоимостью активов и обязательств

дочернего предприятия, а также неконтролирую-

щих долей владения.

Суммы, ранее признанные в составе прочего сово-

купного дохода в отношении дочернего предпри-

ятия, учитываются (т.е. реклассифицируются в при-

были и убытки или относятся непосредственно на

нераспределенную прибыль) таким же образом, как

в случае продажи соответствующих активов или

обязательств. Справедливая стоимость оставшихся

вложений в бывшее дочернее предприятие на дату

утраты контроля принимается в качестве справед-

ливой стоимости при первоначальном признании

в соответствии с МСБУ 39 «Финансовые инстру-

менты: признание и оценка», или, если применимо,

в качестве стоимости первоначального признания

вложений в зависимую компанию.

Предприятия специального назначения

Предприятия специального назначения — это

предприятия, создаваемые для решения кон-

кретных задач бизнеса Группы, при этом Группа

имеет право на получение большей части выгод от

деятельности таких предприятий или принимает на

себя риски, связанные с их деятельностью. Компа-

нии специального назначения консолидируются по

тем же принципам, что и дочерние предприятия.

УСТАРЕВАНИЕ – Что такое УСТАРЕВАНИЕ?

Слово состоит из 11 букв: первая у, вторая с, третья т, четвёртая а, пятая р, шестая е, седьмая в, восьмая а, девятая н, десятая и, последняя е,

Слово устаревание английскими буквами(транслитом) – starevanie

Значения слова устаревание. Что такое устаревание?

Устаревание

Устаревание (obsolescence) — потеря в величине стоимости по причине снижения полезности имущества, вызванного «загниванием» (decay), изменениями технологии, изменениями модели поведения и вкусов людей или изменениями состояния окружающей среды.

slovar-lopatnikov.ru

Устаревание Потеря в величине стоимости по причине снижения полезности имущества, вызванного «загниванием» (decay), изменениями технологии, изменениями модели поведения и вкусов людей или изменениями состояния окружающей среды.

Глоссарий к стандартам оценки. – 2003

УСТАРЕВАНИЕ ТОВАРОВ, ЗАПЛАНИРОВАННОЕ

УСТАРЕВАНИЕ ТОВАРОВ, ЗАПЛАНИРОВАННОЕ – устаревание товаров до того, как им действительно потребуется замена. Существует три типа запланированного устаревания…

Большой бухгалтерский словарь

График устаревания

График устаревания Классификация торговых счетов к получению (accounts receivable) по дате продажи. График устаревания обычно подготавливается аудитором компании и служит важным инструментом анализа качества вложений компании.

Финансово-инвестиционный словарь. – 2002

ИЗНОС, УСТАРЕВАНИЕ

ИЗНОС, УСТАРЕВАНИЕ (obsolescence) Устаревание оборудования в результате технического прогресса или изменения вкусов. Оборудование может устареть, так как потребители не хотят больше покупать производимые на нем товары…

Райзберг Б.А. Современный экономический словарь. – 1999

ИЗНОС, УСТАРЕВАНИЕ (obsolescence) Устаревание оборудования в результате технического прогресса или изменения вкусов. Оборудование может устареть, так как потребители не хотят больше покупать производимые на нем товары…

Райзберг Б.А. Современный экономический словарь. – 1999

Планируемое устаревание

Планируемое, запланированное или плановое устаревание — намеренное создание товара так, что он через определённое время становится устаревшим или непригодным к использованию.

ru.wikipedia.org

Экономическое устаревание

Экономическое устаревание (economic obsolescence) — потеря стоимости, обусловленная факторами, внешними по отношению к рассматриваемому активу. Экономическое устаревание также называется внешним, обусловленным окружающей средой или местоположением.

slovar-lopatnikov.ru

Экономическое устаревание Потеря стоимости, обусловленная факторами, внешними по отношению к рассматриваемому активу. Экономическое устаревание также называется внешним, обусловленным окружающей средой или местоположением.

Глоссарий к стандартам оценки. – 2003

Экономическое устаревание – потеря стоимости актива, вызванная внешними факторами.

Словарь терминов антикризисного управления. – 2000

ЗАПЛАНИРОВАННОЕ УСТАРЕВАНИЕ

ЗАПЛАНИРОВАННОЕ УСТАРЕВАНИЕ (planned obsolesness) – преднамеренное внедрение регулярных изменений в дизайн потребительских товаров с целью создания нового спроса посредством создания впечатления, что предыдущая версия вышла из моды.

Большой толковый социологический словарь. – 2001

ЗАПЛАНИРОВАННОЕ УСТАРЕВАНИЕ ТОВАРОВ

ЗАПЛАНИРОВАННОЕ УСТАРЕВАНИЕ ТОВАРОВ устаревание товаров до того, как им действительно потребуется замена. Выделяют устаревание внешнего оформления, приводящее к представлению пользователей о неприемлемости внешнего вида товаров…

Райзберг Б.А. Современный экономический словарь. – 1999

ЗАПЛАНИРОВАННОЕ УСТАРЕВАНИЕ ТОВАРОВ – устаревание товаров до того, как им действительно потребуется замена. Выделяют устаревание внешнего оформления, приводящее к представлению пользователей о неприемлемости внешнего вида товаров…

Словарь экономики и права. – 2005

Русский язык

Устарева́ние, -я.

Орфографический словарь. — 2004

---

Примеры употребления слова устаревание

В нынешних продуктах устаревание замедлилось.

---

1. установочный
2. установщик
3. устаревавший
4. устаревание
5. устаревать
6. устаревающий
7. устаревший

Экономическое устаревание (недвижимость) – обзор, общие причины

Что такое экономическое устаревание (недвижимость)?

Под экономическим устареванием понимается снижение стоимости недвижимого имущества, вызванное внешними по отношению к нему факторами. Такая форма морального износа обычно неизлечима, и владельцы не могут исправить конкретную причину амортизации. Методы амортизации Наиболее распространенные типы методов амортизации включают прямолинейный, двойной уменьшающийся остаток, единицы продукции и цифры суммы лет..

Экономическое устаревание приводит к снижению стоимости собственности, где причинные факторы находятся вне контроля владельцев собственности. Иногда это называют внешним моральным износом.

Резюме

• Экономическое устаревание означает потерю стоимости недвижимого имущества из-за факторов, не связанных с недвижимостью.
• Общие причины экономического устаревания включают изменение схемы полетов самолетов, рост преступности, строительство загруженной автомагистрали, строительство свалки поблизости и т. Д.
• Экономическое устаревание неизлечимо, а это означает, что владельцы собственности не могут контролировать его.

Общие причины экономического устаревания

Некоторые из распространенных причин экономического устаревания включают:

1. Изменения в схемах полета самолетов

На объекты недвижимости может влиять чрезмерный шум самолетов во время их полета шаблоны меняются, чтобы передать собственность. Большинство людей предпочитают покупать дома рядом с ключевыми объектами инфраструктуры, такими как аэропорты, для удобства во время путешествий.Однако это также означает, что собственность рискует потерять стоимость, если аэропорт решит изменить схему полетов, например, вылетающие или приземляющиеся самолеты летают над домом. Это может быть настоящим шумом для людей, которые ищут дом для семейного отдыха. Стоимость недвижимости может значительно упасть.

2. Оживленные автомагистрали

Строительство автомагистралей вблизи жилых домов может подвергнуть жителей дополнительному шуму и движению транспорта. Большинство владельцев недвижимости хотят покупать недвижимость в районах, до которых можно добраться по дороге, чтобы было легче добираться до работы.

Однако, когда дорога модернизируется для размещения большего количества транспортных средств, это может доставить неудобства владельцам недвижимости из-за частого скопления транспорта в часы пик. Дома, расположенные рядом с такими дорогами, могут страдать от чрезмерного шума от автомобилей и грузовиков, а также от загрязнения воздуха углекислым газом и смогом, выделяемым транспортными средствами.

Таким образом, близость к дорогам с интенсивным движением может быть как положительным, так и отрицательным.

3. Рост преступности на местном уровне

Большинство владельцев недвижимости обеспокоены безопасностью своего района, когда решают, где купить недвижимость.Районы с высоким уровнем преступности, как правило, менее привлекательны для потенциальных инвесторов, которые предпочитают вкладывать средства в более спокойные районы.

Безопасность района влияет на то, как люди живут, от комфорта до того, какие меры безопасности они могут предпринять. Более высокий уровень преступности в районе напрямую влияет на стоимость недвижимости, потому что большинство инвесторов предпочитают держаться подальше от таких районов. В результате владельцы недвижимости столкнутся с трудностями при поиске подходящих покупателей для своей собственности.

4. Опасности для окружающей среды

Директивы страны или муниципалитета по строительству свалок и канализационных линий подвергают весь район неприятным запахам и шуму от въезжающих и выезжающих грузовиков. При покупке недвижимости инвесторы могут не иметь доступа к информации о том, какие будущие разработки будут реализованы в этом районе.

Когда такие негативные явления имеют место Отрицательные внешние эффекты Отрицательные внешние эффекты имеют место, когда продукт и / или потребление товара или услуги оказывают негативное влияние на независимую третью сторону, это влияет на пригодность для жизни в районе, потому что никто не хочет жить рядом со свалкой или полигоном. канализационная линия.Кроме того, свалка будет представлять опасность для окружающей среды и может вызвать осложнения для здоровья жителей.

5. Потеря рабочих мест

В некоторых регионах рынок недвижимости получает импульс благодаря существованию ключевых отраслей, в которых работают тысячи жителей. Большинство сотрудников, работающих в таких отраслях, составляют большинство арендаторов близлежащих объектов.

Если одно из основных производств закроется, тысячи людей останутся без работы. Безработица Безработица – это термин, относящийся к людям, которые трудоустроены и активно ищут работу, но не могут найти работу.Включенный в это, и местная собственность будет падать в цене, потому что люди не могут позволить себе ежемесячную арендную плату или выплаты по ипотеке. Недвижимость будет страдать от низкой заполняемости, которая находится вне контроля владельцев.

Функциональное устаревание по сравнению с экономическим устареванием

Экономическое устаревание и функциональное устаревание часто трудно отличить из-за их некоторого сходства.

Функциональное устаревание относится к снижению полезности собственности из-за факторов внутри нее, за исключением тех, которые вызваны физическим износом.Это происходит, когда здание испытывает относительную потерю полезности либо из-за устаревшего оборудования, либо из-за неправильной конструкции здания, либо из-за того, что здание слишком мало по сравнению с другими соседями.

Функциональное устаревание может быть излечимым или неизлечимым. Это зависит от того, превышают ли затраты на устранение морального износа ценность улучшения. Например, пятиэтажное здание без лифта можно вылечить, установив лифт, если это позволяет конструктивная конструкция здания.Улучшение может быть оправдано только в том случае, если ценность, полученная от установки лифта, превышает стоимость его установки.

В отличие от функционального устаревания, которое происходит внутри собственности, экономическое устаревание происходит за пределами собственности и находится вне контроля владельца собственности. Это означает, что это свойство неизлечимо, потому что вылечить проблему будет слишком дорого.

Например, когда округ одобряет строительство свалки в районе, владельцы собственности не будут иметь никакого контроля над новой застройкой, потому что она не находится в их собственности.

Дополнительные ресурсы

CFI предлагает страницу программы коммерческого банковского и кредитного аналитика (CBCA) ™ – сертификацию CBCAGet CFI CBCA ™ и возможность стать коммерческим банковским и кредитным аналитиком. Зарегистрируйтесь и продвигайтесь по карьерной лестнице с помощью наших программ и курсов сертификации. программа сертификации для тех, кто хочет вывести свою карьеру на новый уровень. Чтобы продолжить изучение и развитие своей базы знаний, ознакомьтесь с дополнительными соответствующими ресурсами CFI ниже:

• Экономическая амортизация Экономическая амортизация Экономическая амортизация – это снижение экономической стоимости актива с течением времени.Это также может относиться к потреблению основного капитала для целей оценки национальных счетов. Экономическая амортизация, как правило, может быть связана с косвенными факторами, такими как ухудшение качества соседних дорог.
• Экологическая ответственность Экологическая ответственность Экологическая ответственность – это потенциальные экологические издержки, которые несет покупатель при покупке или аренде актива. Обязательства возникают, когда
• Локальный моральный износ Местный моральный износ Местный моральный износ представляет собой вид амортизации недвижимого имущества, вызванный факторами, отличными от самого имущества.Факторы могут быть
• Физический износ Физический износ Физический износ означает потерю стоимости недвижимого имущества из-за физического износа здания.

Что такое моральное устаревание?

Функциональное, физическое и экономическое устаревание пагубно сказывается на стоимости недвижимости; эти типы морального износа также могут снизить стоимость бизнес-активов.

Физическое устаревание довольно просто; это происходит, когда физический актив, такой как часть оборудования, настолько изнашивается от использования, что замена является наиболее практичным или финансово осуществимым вариантом.Мы рассмотрели функциональное устаревание в предыдущей статье; это происходит, когда объект становится менее полезным из-за того, что его сложно обновить. В этой статье мы дадим определение экономическому устареванию и посмотрим, как можно рассчитать его влияние на активы.

Экономическое устаревание: определение

Проще говоря, экономическое устаревание представляет собой потерю стоимости из-за факторов, внешних по отношению к активу или бизнесу. По этой причине термин внешнее устаревание используется как синоним экономического устаревания.

Широкий спектр внешних факторов может существенно повлиять на стоимость бизнеса или его индивидуальных или коллективных активов:

• Экономика отрасли
• Нормативные / законодательные изменения
• Потеря или нехватка ресурсов
• Повышение затрат на производственные ресурсы или невозможность переложить на него повышенные затраты
• Пониженный спрос
• Повышенная конкуренция
• Снижение прибыли или нормы прибыли

Короче говоря, любой внешний фактор, влияющий на прибыльность бизнеса или стоимость его активов, можно отнести к экономическому устареванию, при отсутствии функционального или физического устаревания .

Если, например, вы владели компанией в начале 1980-х, которая производила видеокассеты Betamax, ваша компания подверглась бы внешнему устареванию из-за усиления конкуренции, снижения спроса и снижения прибыли / прибыли – результат формата видеокассет VHS. достижение доминирования на рынке. Специализированное оборудование, необходимое для производства ваших лент Betamax, потеряло бы ценность из-за функционального устаревания, вызванного внешним фактором конкуренции. Хотя потеря стоимости оборудования была вызвана экономическим устареванием, затронувшим всю компанию, потеря была бы отнесена к функциональному устареванию для этого конкретного актива, поскольку оборудование было специально разработано для производства продукта, который больше не находился на рынке.

Тарифы – еще один пример экономического или внешнего устаревания – они требуют дополнительных затрат на определенные товары и материалы, некоторые или все из которых нелегко переложить на клиентов, и они являются результатом изменения государственной политики. Примеры включают импортную сталь и экспортируемую говядину.

Внешнее устаревание обычно выходит за рамки контроля владельца бизнеса и может произойти в любой момент в течение срока службы актива. Это проявляется в рентабельности бизнеса.Когда операционная маржа актива или активов ниже, чем та, которая обеспечивает достаточную финансовую отдачу для поддерживающих активов, и существует разница между существующей производственной мощностью и достаточной производственной мощностью, причиной может быть экономическое устаревание.

Нужна помощь в расчете амортизации активов из-за функционального, физического или экономического устаревания? Запланируйте бесплатный звонок для ознакомления с нашими экспертами по оценке.

Расчет уровня морального износа

Выявление и измерение экономического устаревания основывается на данных экспертов по оценке, имеющих опыт работы в сфере бизнеса и оценки основных средств, а также на нескольких итерациях расчетов стоимости для определения того, какие активы подвержены внешнему устареванию и в какой степени.

Рекомендации по оценке основных средств

Основные средства первоначально оцениваются исходя из использования помещения. Рассчитываются все другие формы амортизации, такие как физическое и функциональное устаревание, а затем полезность актива сравнивается с его номинальной мощностью – полной производственной мощностью актива в условиях полной эксплуатации на данный момент. Предполагается, что полная эксплуатация обычно находится в диапазоне 85–95%, так как большинство операций имеют простои для обслуживания.К активу, который используется не полностью, будет применена поправка на экономический устаревание для определения справедливой стоимости.

Если изначально имеется подозрение об экономическом устаревании в связи с отраслевыми, коммерческими или экономическими факторами или покупной ценой (если бизнес был недавно приобретен другой компанией), следует также оценить минимальную стоимость основных средств, подверженных внешнему устареванию. Обычно эта минимальная стоимость будет основана на ликвидационной стоимости активов или чистой ликвидационной стоимости.Установление минимальной стоимости помогает избежать переоценки экономического устаревания; Справедливая стоимость постэкономического устаревания, как правило, находится между стоимостью использования и чистой ликвидационной стоимостью, хотя в случаях, когда экономическое устаревание, вероятно, будет значительным, минимальная стоимость может поддерживаться стоимостью принудительной ликвидации.

Если оцениваемые активы включают недвижимое имущество, это имущество должно быть оценено, чтобы определить, применимо ли экономическое устаревание.Определение экономического устаревания недвижимости отличается, поскольку стоимость земли и строений основана на сопоставимых продажах; Внешнее устаревание недвижимости чаще всего связано с желательностью местоположения. (Твитнуть!) Если компания владеет недвижимостью в районе, который 15 лет назад был процветающим центром деятельности, но с тех пор был заброшен большинством других предприятий, или в районе, окруженном заброшенными зданиями и пустыми участками, это, скорее всего, подлежать экономическому устареванию.

Прочие аспекты оценки

После того, как основным средствам присвоена стоимость, основанная на использовании, совокупная стоимость всех идентифицированных активов сравнивается с общей стоимостью бизнеса предприятия. Экономическое устаревание может быть указано, если покупная цена бизнеса или стоимость его предприятия не совпадает с совокупной стоимостью всех материальных и нематериальных активов. Если стоимость всех активов (кроме гудвила) и оборотного капитала меньше или равна стоимости предприятия или покупной цене, это свидетельствует о том, что была произведена обоснованная оценка основных средств.Но если сумма стоимостей активов превышает покупную цену или стоимость предприятия (отрицательная стоимость гудвилла), необходим дальнейший анализ основных средств для определения уровня экономического устаревания.

Стоимость предприятия или покупная цена компании будет определять ее экономическое устаревание. В следующем примере компании с одной подотчетной единицей первоначальная оценка показывает, что цена покупки ниже, чем совокупная справедливая стоимость приобретенных активов. Для упрощения этой иллюстрации предположим, что нематериальные активы отсутствуют.

В примере указан отрицательный гудвилл. Но если вместо этого основные фонды потеряли стоимость из-за внешних факторов, необходимы дополнительные расчеты для учета экономического устаревания конкретных активов.

После оценки общего экономического устаревания он присваивается соответствующим основным средствам с учетом минимальной стоимости отдельных активов. Определение экономического устаревания не может быть равномерно распределено по всем активам; как отмечалось ранее, это может быть неприменимо к стоимости земли, если сопоставимые объекты используются для определения стоимости.

В более сложных случаях может потребоваться дезагрегирование стоимости предприятия или отчетной единицы по группам активов, чтобы определить, относится ли экономическое устаревание к компании в целом или только к определенным активам, либо некоторые активы имеют более высокую степень экономического устаревания чем другие. Модели дисконтированных денежных потоков могут использоваться для распределения стоимости предприятия по различным компонентам бизнеса; они сверяются с совокупной стоимостью с учетом конкретных характеристик активов и их оценок минимальной стоимости.Это позволяет определить уровень экономического устаревания, действующий в каждой бизнес-единице. Некоторые подразделения могут не иметь их, в то время как другие могут иметь существенный экономический износ, что приводит к снижению прибыльности.

Рассмотрение нематериальных активов

Если основные средства имеют экономическое устаревание, следует рассмотреть возможность оценки нематериальных активов. Нематериальным активам часто присваивается минимальная стоимость или вообще не присваивается стоимость, если основные фонды имеют существенное устаревание с экономической точки зрения.Нематериальным активам, таким как отношения с клиентами и активам, связанным с интеллектуальной собственностью, которые могут иметь ценность на рынке, может быть присвоено положительное значение, но оценка является субъективной и повлияет на величину корректировки экономического устаревания. Следовательно, при оценке нематериальных активов очень важно проводить оценку с точки зрения участника рынка, чтобы определить справедливую стоимость активов.

Часто с самого начала очевидно, что бизнес или бизнес-единица имеют некоторый уровень экономического устаревания.Опыт в оценке нескольких типов активов – личного имущества, предприятий, нематериальных активов и недвижимости – имеет решающее значение для выявления и определения уровня экономического устаревания основных средств и определения разумной и обоснованной стоимости.

Хотите получить более четкое представление о стоимости всех активов вашего бизнеса?

Валентиам может помочь. Наши эксперты по оценке обладают многолетним опытом в предоставлении точных и обоснованных оценок и услуг по трансфертному ценообразованию.Мы работали с некоторыми из крупнейших компаний мира, включая несколько организаций из списка Fortune 100. Позвоните нам, чтобы узнать, как мы можем помочь вам с вашими потребностями в оценке и трансфертном ценообразовании.

Экономическое устаревание: влияние на оценку имущества и бизнеса

Множество факторов может вызвать падение стоимости актива или собственности.

Можно столкнуться с экономическим устареванием при корректировке финансовой отчетности или использовать ее при подаче заявления о банкротстве.Экономическое устаревание усложняет оценку, поскольку оно выходит из-под контроля бизнеса или домовладельца.

Что такое моральное устаревание и как оно влияет на бизнес и недвижимость? Что ж, друзья…

Физическое, функциональное и экономическое устаревание

Если посмотреть на определение морального износа в словаре, это просто означает процесс потери полезности или необходимости.

Существует три основных типа, которые могут указывать на признаки устаревания и влиять на стоимость актива:

Физическое устаревание является наиболее распространенным и относится к износу, который очевиден в материальных активах, например машина или оборудование. Со временем физический износ становится заметным после длительного использования.

Между тем, функциональное устаревание происходит, когда полезность актива снижается, поскольку конструкция или используемые материалы больше не соответствуют требованиям или потребностям пользователей и устаревают.

В отличие от замены элемента при очевидном физическом износе, функциональное устаревание является более сложным, поскольку обновление или исправление конструкции обычно не представляется возможным или практичным вариантом.

Когда строители не соответствуют стандартам района или первоначальному проекту собственности, полезность здания уменьшается, что является еще одной формой амортизации. Изменение любой части здания приведет к увеличению затрат и считается непрактичным.

Возьмем, к примеру, дом с большой главной спальней, несоразмерной размеру всего дома.

Он не только занимает пространство, которое можно использовать для других целей, но и требует затрат и может повредить дом.

По мере того, как окончательный дизайн объекта снижает его функциональность, уменьшается и оценочная стоимость. Это свидетельствует о функциональном устаревании.

Третья форма начисления износа – экономическое устаревание .По определению, под экономическим устареванием понимается снижение или потеря стоимости из-за внешних факторов или внешних сил. Вот почему это также широко известно как внешнее устаревание.

Некоторыми примерами показателей экономического устаревания являются усиление конкуренции, законодательные изменения, снижение нормы прибыли или более низкая операционная маржа, рецессия, снижение рыночного спроса или экономическая депрессия.

Как может произойти экономическое устаревание собственности и недвижимого имущества?

Экономическое устаревание влияет на решения людей при покупке или продаже домов.

Эти факторы сильно влияют на стоимость собственности или района. Поскольку потеря стоимости происходит из-за внешних факторов, особенности дизайна дома и качество собственности становятся второстепенными после людей, когда в игру вступают эти внешние факторы.

Различные типы, примеры и проявления перечислены ниже.

Некоторыми примерами экономического устаревания являются новые правительственные постановления, изменения в законах о зонировании, рост преступности, даже строительство национальной автомагистрали или аэропорта может сделать этот район менее привлекательным.

Первый пример

Дом рядом с шоссе может увеличить трафик, а аэропорт будет вызывать много шума в течение дня.

Изношенность по месту нахождения относится к экономическому устареванию. Например, стоимость района или собственности ухудшается, поскольку люди предпочитают переезжать или жить в шумных или процветающих городах.

Эта ситуация имеет место во время так называемого «жилищного кризиса» или «экономического спада».«Поскольку спрос на окрестности снизится, это приведет к потере стоимости собственности.

Второй пример

Другим примером может быть экологическое устаревание. Изменения активности близлежащего вулкана сильно повлияют на привлекательность недвижимости в этом районе.

Конкретным примером может быть строительство атомных электростанций в непосредственной близости. Никому не будет комфортно в доме, который представляет опасность для окружающей среды.

Внешний износ считается неизлечимым или непоправимым. Эти экономические факторы отрицательно сказываются на стоимости недвижимости. Таким образом, при работе с недвижимостью следует тщательно учитывать экономическое устаревание.

Экономическое устаревание недвижимости и вашего дома

Определение экономического устаревания активов, таких как земля и машины, будет немного отличаться от недвижимости.

Для оценки недвижимого имущества и предметной собственности это будет зависеть в первую очередь от желательности того, где находится собственность.Когда речь заходит о домах, нужно многое учитывать, например, уровень преступности в этом районе , уровень шума и безопасность от экологических опасностей.

Между тем стоимость активов рассчитывается на основе сопоставимых продаж.

Экономическое устаревание при оценке основных средств

Важно отметить, что стоимость, присвоенная основным средствам, рассчитывается с использованием помещения.

После учета амортизации, вызванной физическим и функциональным устареванием, полезность актива сравнивается с производственной мощностью актива при полной эксплуатации в данный момент.

Например, пиковая работа актива будет находиться в диапазоне от 85% до 95% с учетом времени простоя, необходимого для обслуживания машины или оборудования.

Корректировка требуется, если определенный актив считается в хорошем состоянии или если он не используется полностью, чтобы убедиться, что он оценен справедливо.

Установление минимальной стоимости

Определение минимальной стоимости актива имеет решающее значение, поскольку оно может помочь минимизировать завышение стоимости, вызванное экономическим устареванием.

Как правило, минимальная стоимость может быть установлена ​​двумя способами: ликвидационная стоимость или чистая ликвидационная стоимость – чистая денежная стоимость, относящаяся к вещам или активам, которые должны быть проданы, поскольку продавец вынужден продать их .

Обычно справедливая стоимость после экономического устаревания, скорее всего, будет находиться между стоимостью использования актива и его чистой ликвидационной стоимостью.

Однако в случаях, когда экономическое устаревание является значительным, стоимость принудительной ликвидации принимается во внимание для поддержки определения минимальной стоимости.

Если основные фонды устаревают с экономической точки зрения, это может привести к снижению стоимости из-за деловых или экономических факторов, минимальная стоимость этих активов должна быть установлена.

То же самое верно, когда моральный износ вызван его покупной ценой; он относится к стоимости предприятия или денежной стоимости, предоставленной компанией-покупателем для приобретения бизнеса.

После определения удельной стоимости группы или всех затронутых основных средств следует вычислить совокупную стоимость всех идентифицированных активов.

Разрыв между стоимостью предприятия и совокупной стоимостью активов может быть отнесен на счет экономического устаревания.

Цена покупки, меньшая или равная совокупной стоимости активов плюс оборотный капитал, указывает на то, что она была оценена справедливо.

Между тем, оценка совокупных активов выше, чем цена покупки, может потребоваться пересмотреть, чтобы получить более точное представление о влиянии экономического устаревания на бизнес.

Нематериальные активы: оценка n и последствия

С точки зрения оценки нематериальных активов также важно знать, как эти вещи оцениваются.

Отношения с клиентами, полученные права защищены, запатентованные технологии, права интеллектуальной собственности, торговые наименования – вот некоторые примеры нематериальных активов.

Хотя они могут иметь положительную стоимость на рынке, часто им придают минимальную ценность или вообще не оценивают.Субъективность играет роль в оценке стоимости этих нематериальных активов и может изменить масштабы экономического устаревания, присущего бизнесу.

Эмпирическим правилом при определении стоимости нематериальных активов будет оценка их с точки зрения участника рынка. Это приведет к более справедливой оценке нематериальных активов.

Заключение

Экономическое устаревание усложняет оценку собственности и активов.

Это часто непредсказуемо и может произойти в любой момент жизненного цикла актива. Для расчета экономического устаревания и измерения степени его воздействия необходимы несколько расчетов и факторов – будь то дом, личная собственность, недвижимость или весь бизнес.

Поэтому… важно проконсультироваться с экспертами по оценке, чтобы определить и предложить обоснованные и обоснованные значения.

Три типа устаревания коммерческой недвижимости

Одна из уникальных проблем инвестиций в коммерческую недвижимость заключается в том, что рынки, типы собственности, ожидаемые доходы и физическая среда постоянно меняются.В результате этих изменений коммерческая недвижимость может иметь положительный денежный поток в один день и нежелательный на следующий день из-за изменений в желаниях арендаторов или каких-либо других факторов.

Термин недвижимого имущества для этого типа риска – «моральное устаревание», и есть три типа, о которых следует знать инвесторам CRE.

Функциональное устаревание

Функциональное устаревание – это ухудшение функциональных возможностей недвижимости из-за изменений рыночных вкусов и / или стандартов. Другими словами, недвижимость может устареть функционально, если ее дизайн, стиль, удобства или технологии больше не соответствуют потребностям и / или ожиданиям современных арендаторов.Нет более ярких примеров функционального устаревания, чем в сфере технологий. Современным арендаторам требуется высокоскоростное подключение к Интернету, хороший прием сотовой связи, расширенные функции безопасности и современные аудио / видео возможности. Вы можете представить себе офисное здание без видеоконференцсвязи и высокоскоростного интернета? Свойства, в которых нет этих функций, могут стать функционально устаревшими.

В зависимости от ситуации существует два типа функционального устаревания: «излечимое» и «неизлечимое».«Если есть излечимое функциональное устаревание, это означает, что собственность может быть отремонтирована или модернизирована экономически эффективным способом, чтобы привести собственность в соответствие с современными стандартами. Например, можно дооснастить собственность высокоскоростным беспроводным доступом в Интернет или сканерами бейджей для повышения безопасности. Если имеется неизлечимое функциональное устаревание, это означает, что недвижимость не может быть обновлена ​​или что это нецелесообразно с экономической точки зрения. Например, было бы практически невозможно переоборудовать старое 10-этажное здание современной лифтовой системой.

Следует отметить, что существует подмножество функционального устаревания, известное как «сверхадекватность». Это может показаться нелогичным, но можно слишком сильно улучшить свойство, и именно здесь в игру вступает концепция сверхадекватности. Например, если застройщик, состоящий из нескольких семей, приобрел недвижимость и отремонтировал ее с использованием роскошной отделки на рынке, который не может их поддержать, недвижимость может считаться «сверхадекватной».

Экономическое устаревание

Экономическое устаревание – иногда называемое внешним устареванием – это снижение рыночной стоимости собственности из-за внешних факторов, которые не могут контролироваться владельцем.

Распространенными причинами экономического устаревания являются такие вещи, как: изменение схемы движения, изменение зонирования, изменение схемы полета, строительство общественных неприятностей, таких как тюрьма или очистное сооружение, рост преступности или потеря работы. Например, представьте успешный жилой комплекс, расположенный в непосредственной близости от крупного аэропорта. Недвижимость переполнена, денежный поток положительный, и жители любят там жить из-за близости к аэропорту. Но однажды FAA решает изменить подход к аэропорту.По новой схеме воздушные суда летают прямо над жилым комплексом на малой высоте в любое время дня и ночи.

Владелец собственности не участвовал в изменении, но он, вероятно, пострадает от его последствий двумя способами. Во-первых, арендаторы, скорее всего, уедут, что приведет к увеличению вакансий в собственности. Во-вторых, увеличение количества вакансий потребует снижения арендной платы до уровня, при котором она будет восприниматься как выгодная, несмотря на шум самолетов. В совокупности эти экономические факторы могут создать дефицит операционной прибыли и снизить стоимость недвижимости, возможно, до такой степени, что она будет считаться экономически устаревшей.

К сожалению, экономическое устаревание в большинстве случаев неизлечимо. В приведенном выше примере владелец недвижимости практически ничего не может сделать для изменения траектории полета, кроме как зарегистрировать свою жалобу в местных органах власти. Во многих случаях им, возможно, придется продать собственность в убыток или найти другие способы справиться с эрозией стоимости.

Физическое устаревание

Физическое устаревание – это снижение стоимости имущества из-за физического износа или грубого неправильного управления.Очевидно, что со временем физический износ всех объектов недвижимости будет ухудшаться, но с этим можно справиться с помощью программы профилактического обслуживания и замены. Истинное физическое устаревание происходит, когда требования к техническому обслуживанию игнорируются, а имущество физически деградирует до такой степени, что оно не является желательным. Например, предположим, что владелец недвижимости никогда не меняет воздушные фильтры в системе HVAC. Со временем это приводит к росту плесени и грибка по всему помещению, что делает его небезопасным для проживания.Это отрицательно повлияет на стоимость недвижимости и, вероятно, приведет к уменьшению заполняемости, сокращению срока службы, операционным убыткам и потенциальным капитальным потерям.

Вопрос о том, излечимо ли физическое устаревание, зависит от восстановительной стоимости его устранения. Если цена такова, что она либо непомерно высока, либо стоимость не может быть возмещена за счет улучшения занятости или повышения арендной платы, это, вероятно, неизлечимо. Однако, если стоимость относительно невысока, ее можно легко вылечить.

Резюме и выводы

С инвестиционной точки зрения угроза устаревания заключается в том, что это происходит быстро, и владелец недвижимости никогда не предвидит этого. По этой причине важно рассмотреть каждый из вышеперечисленных типов перед покупкой недвижимости.

Первой линией защиты от признания морального износа является оценка недвижимости. Оценщики / оценщики обучены искать это в рассматриваемой собственности, определять количественно стоимость ремонта (если возможно) и суммировать результаты устаревания в отчетах своих кредиторов.Если он существует, собственник / инвестор должен оценить стоимость ремонта / обновления в сравнении с выгодами, которые они получат от этого. Количественная оценка этой метрики затрат / выгод может быть сложной, поскольку она зависит от определенных географических характеристик собственности, ее капитализации, эксплуатационных расходов, полезного возраста и срока полезного использования потенциальных обновлений. Не существует «правильного» способа сделать это, потому что он сильно различается от одного объекта недвижимости к другому, но оценка стоимости сопоставимых объектов может оказаться полезной.

Более важным моментом является то, что все виды морального износа должны быть рассмотрены до покупки собственности, и должен быть разработан план их устранения, если / когда они возникнут.

Экономическое устаревание недвижимости: определение и пример

Определение

Экономическое устаревание , иногда известное как социальное устаревание, происходит, когда стоимость собственности снижается из-за внешних факторов. При функциональном устаревании потеря стоимости собственности происходит из-за того, что возникают проблемы, связанные с возрастом или конструктивными факторами.Уродливая кухня снижает стоимость дома, но ее можно отремонтировать; Точно так же старинный навес для машины можно превратить в закрытый гараж. Тем не менее, Джон как владелец собственности не имеет никакого контроля над проблемами, которые приводят к экономическому устареванию. Два одинаковых здания на одинаковых участках земли могут иметь очень разную стоимость собственности просто из-за своего местоположения.

Примеры

Итак, о каких внешних факторах следует беспокоиться Джону? Если рядом с его домом будет построено новое межгосударственное шоссе, шум может отпугнуть людей от желания там жить.Расширение аэропорта (например, новая взлетно-посадочная полоса) или дополнительные полеты также могут создавать шумовую опасность, а также увеличивать вероятность того, что дом Джона пострадает в авиакатастрофе.

Другой источник внешнего риска – это когда крупный работодатель сокращает рабочие места или уходит из бизнеса. Многие города в Соединенных Штатах возникли вокруг таких отраслей, как нефтяная, горнодобывающая или военная. Когда рабочие места покидают город, то же самое происходит и с людьми, и в результате избыток домов снижает цены на недвижимость. Хотя неплохо иметь дом, расположенный рядом с несколькими магазинами, очень немногие люди хотят жить рядом с заброшенным торговым центром или заправочной станцией.

Один из наиболее эмоционально заряженных примеров экономического устаревания – это когда собственность или прилегающие к ней районы являются местом заметного преступления. Говорят, что эти свойства подвергаются стигматизации в результате событий такого рода. Многие люди предпочли бы не жить где-нибудь, зная, что там произошло убийство или что соседний дом принадлежит торговцу наркотиками.

Когда сообщество меняет свои законы о зонировании, и изменяет утвержденное использование земли в городе, это может отрицательно сказаться на стоимости собственности.Допустим, Джон купил в районе, который изначально был домом для одной семьи, но из-за изменения зонирования теперь застройщикам разрешено преобразовывать части района в многоквартирные дома. Поскольку такие свойства часто коррелируют с уменьшением доходов семьи и вызывают дополнительный трафик, у Джона могут возникнуть проблемы с попыткой продать свой дом по идеальной цене, если он живет по соседству.

Резюме урока

Экономическое устаревание – это когда стоимость собственности снижается из-за внешних факторов.Он отличается от функционального устаревания тем, что владелец собственности ничего не может сделать, чтобы остановить или обратить вспять потерю стоимости. Если рядом с домом будет построена новая автомагистраль или маршрут к аэропорту, стоимость может снизиться, поскольку дом теперь менее желателен, чем аналогичный дом, который не вызывает таких опасений. Изменения в зонировании могут изменить сочетание жилых домов и предприятий в районе, и некоторые из этих сдвигов могут привести к чистому снижению стоимости собственности. В еще более прискорбных случаях собственность может подвергаться стигматизации, потому что она или близлежащие собственности становятся связанными с заметными преступлениями, такими как убийства или дела о наркотиках.Изменения в занятости местного населения также могут иметь влияние, поскольку уменьшение количества рабочих мест ведет к увеличению запасов жилья и увеличению количества незанятого недвижимого имущества.

Экономическое устаревание

Вернуться на страницу инвентаря коммунальных услуг

Дополнительная информация по заявкам на устаревание:

ORPTS испытала неуклонный рост количества запросов на устаревание за последние несколько лет. Многие из этих запросов имели мало документации или вообще не имели документации, подтверждающей их выводы, и были отклонены.Чтобы устранить путаницу и сэкономить время и ресурсы для всех заинтересованных сторон, мы разработали нашу позицию по вопросу об экономическом устаревании. Правила налогового администрирования недвижимого имущества 20 NYCRR 8197-2.8 определяют экономическое устаревание как потерю стоимости собственности, вызванную ухудшением желательности или срока полезного использования в результате факторов, внешних по отношению к собственности. Помните, что важно сначала определить обесценение стоимости, а затем измерить потерю стоимости имущества в результате обесценения.

Убыток стоимости можно измерить несколькими способами, но необходимо предоставить соответствующую документацию. Компании, которые подают годовой отчет в Комиссию по государственной службе, обычно имеют приемлемый источник финансовых данных в этом отчете. ORPTS разработала модель для определения морального устаревания на основе годового отчета Комиссии по государственной службе. Компоненты этого метода определены в Процедурах ORPTS. Этот метод требует определения пятилетней средней достигнутой нормы прибыли на основе ставки и сравнения ее с модифицированной пятилетней средней требуемой нормой прибыли на основе структуры капитала.Имейте в виду, что любые скидки на функциональное устаревание и другие снижения стоимости должны быть отражены в тарифной базе. Если модифицированная требуемая норма доходности превышает достигнутую норму доходности, разница делится на модифицированную требуемую норму доходности, чтобы определить коэффициент экономического устаревания. Необходимо объяснить, почему измененная требуемая норма прибыли не достигается. Если коэффициент экономического устаревания одобрен ORPTS, он будет применяться к специальной оценке франшизы и / или полной стоимости, а также к любым консультативным оценкам.ORPTS предоставил шаблоны, в которых указаны элементы, используемые при определении экономического устаревания. Могут возникнуть обстоятельства, когда использование сумм, указанных в годовом отчете Комиссии по государственным услугам, может ввести в заблуждение. В этих обстоятельствах могут потребоваться дополнительные данные. Есть шаблоны для электрических и газовых, водопроводных и междугородных телефонных компаний. В этих шаблонах есть вкладки с красными полями, на которых указаны номера страниц с необходимой информацией в Годовом отчете для Комиссии по государственной службе.Каждый шаблон размещен в Интернете.

Если ваша компания не обязана подавать годовой отчет в Комиссию по государственной службе, можно будет изучить другие документы, например, годовые финансовые отчеты в Федеральную энергетическую комиссию (FERC) или проверенные финансовые отчеты. ORPTS предоставил образец для трубопроводных компаний природного газа. В этом шаблоне указываются данные, необходимые для заполнения формы № 2 FERC Годового отчета крупнейших газовых компаний. Могут возникнуть обстоятельства, когда использование сумм в годовом отчете для FERC вводит в заблуждение.В этих обстоятельствах могут потребоваться дополнительные данные.

Эти шаблоны – не единственные приемлемые методы измерения устаревания. Однако ORPTS не принимает в качестве доказательства устаревания следующие документы:

• Любой запрос, не подтвержденный документацией
• Газетные и / или журнальные статьи, которые в общих чертах определяют рыночные тенденции
• Запросы, основанные на оценке бизнеса
• Запросы, не относящиеся к штату Нью-Йорк

Если у вас есть какие-либо дополнительные вопросы по поводу морального износа, обратитесь в службу оценки по телефону (518) 474-5711.

Обновлено: 5 мая 2021 г.

Что такое экономическое устаревание? | REtipster.com

Что такое экономическое устаревание?

Когда здание или собственность испытывают экономическое устаревание, это означает, что внешние силы заставили собственность стоить меньше, чем раньше.Это происходит, когда изменения в районе или окружающей среде делают недвижимость менее привлекательной для людей, что снижает ее стоимость.

Объяснение экономического устаревания

Экономическое устаревание или внешнее устаревание – это термин, используемый для описания стоимости имущества во время оценки.

Когда здание или собственность устаревают с экономической точки зрения, это означает, что внешние силы привели к тому, что собственность стала меньше, чем раньше. Это происходит, когда изменения в районе или окружающей среде делают недвижимость менее привлекательной для людей, что снижает ее стоимость.

Не только экономическое устаревание делает недвижимость менее ценной, но и ничего нельзя сделать с самой собственностью, чтобы улучшить ситуацию.

Примеры экономического устаревания

• Экономическое устаревание обычно происходит, когда есть изменения в законах о зонировании, которые позволяют менее желательной отрасли промышленности располагаться рядом с жилым районом (т.е. – любое использование, допускающее чрезмерное загрязнение воздуха, шум, визуальные препятствия или более низкую воспринимаемую ценность). В некоторых случаях это может вызвать протесты «не у меня на заднем дворе» (NIMBY), и жильцам иногда удается остановить такие изменения зонирования, что может привести к сохранению стоимости их собственности.
• Экономическое устаревание может произойти из-за ухудшающегося состояния района. Это обычно происходит во время жилищного кризиса или экономического спада, когда многие дома попадают под выкуп и становятся домами «зомби».Если в одном районе достаточно пустующих домов, все они теряют ценность, даже те, которые остаются заселенными и ухоженными.
• Экономическое устаревание может также произойти, когда городской район лишается остановки общественного транспорта. Отсутствие остановок общественного транспорта делает этот район менее удобным для многих жителей.
• Новое строительство объездной дороги может привести к тому, что определенные типы собственности и предприятий (например, заправочная станция или гостиница) могут потерять клиентов, потому что меньше автомобилей проезжает мимо них на регулярной основе.Это еще один пример экономического устаревания.

Прочие виды амортизации

Существуют два других типа экономического устаревания – физический износ и функциональное устаревание. Иногда стоит исправить эти проблемы (излечимые), а иногда нет (неизлечимые).

Физический износ может включать такие проблемы, как:

• основание поселка
• стены с трещинами
• течет крыша
• отслаивающаяся краска
• термитов повреждений

Эти вещи можно починить, но они могут стоить дорого.Если ремонт будет стоить больше, чем стоит собственность, физический износ будет считаться неизлечимым. Если увеличение стоимости превышает стоимость ремонта, это излечимо.

Функциональное устаревание происходит, когда здание устаревает из-за своей конструкции или материалов и больше не отвечает потребностям пользователей. Вот несколько примеров:

• Слишком мало розеток
• Нет центрального кондиционирования и отопления
• Устаревшие кухни и ванные комнаты
• Плохая планировка этажей

Эти проблемы могут быть излечимыми или неизлечимыми, в зависимости от стоимости их устранения.Если увеличенная стоимость выше, чем затраты на ремонт, функциональное устаревание будет излечимо. В противном случае это было бы неизлечимо. Обычно это происходит со старыми зданиями, но может случиться и с новым зданием, если оно плохо спроектировано.

.