Какой вид износа можно определить методом срока жизни: Определение износа объекта недвижимости

alexxlab | 08.05.1972 | 0 | Разное

Содержание

Определение износа объекта недвижимости

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциаль­ного инвестора и выражается в снижении со временем стоимости

под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструк­тивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в неменьшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обуслов­ленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на опре­деленное использование зданий.

Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение. В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недви­жимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональ­ный и внешний.

Физический и функциональный износ подразделяются на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ – это износ, устранение которого физически воз­можно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на уст­ранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимос­ти объекта в целом.

Выявление всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель.

Физическая жизнь здания – период эксплуатации здания, в тече­ние которого состояние несущих конструктивных элементов здания соот­ветствует определенным критериям. Срок физической жизни объекта закладыва­ется при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложивших­ся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оце­ниваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной эксплуа­тации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни здания – период вре­мени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Субъективность определения таких показателей, как срок экономиче­ской жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно вы­сокой квалификации и немалого практического опыта.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете. Оценочный износ – один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа:

• нормативный;

• стоимостный;

• метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать Правила оценки физического износа жилых зданий – Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР, применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, пла­нировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

В указанных правилах даны характеристика физического износа конструктивных различных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле:

Fф=[ Fi x Li ] : 100,

где Fффизический износ здания;

Fiфизический износ i-го конструктивного элемента, %;

Liкоэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го кон­структивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

п – количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элемен­тов и систем в общей восстановительной стоимости здания обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной сто­имости зданий, утвержденных в установленном порядке, а для кон­струкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей – по их сметной стоимости.

Данная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей наглядности и убедительности ей присущи следую­щие недостатки:

• по причине своей «нормативности» она изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;

• трудоемкость применения по причине необходимой детализации кон­структивных элементов здания;

• невозможность измерения функционального и внешнего износа;

• субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключа­ется в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения произ­водится на основе разумных фактических затрат на доведение изношен­ных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обяза­тельная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта из­ношенных элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни. Показа­тели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

И=(ЭВ х ФЖ) • 100 = ЭВ : (ЭВ + ОСФЖ) х 100,

где И – износ, %;

ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов зда­ния с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа, возможно, использо­вать упрощенную формулу:

И = (ХВ : ФЖ) • 100,

где И – износ, %;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ХВ – хронологический возраст.

Применение формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах, когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в предыдущей формуле.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение:

О = ВС • (И : 100),

где И – износ, %;

ВС – восстановительная стоимость.

На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустра­нимый физический износ, делят на «долгоживущие» и «короткоживущие».

«Короткоживущие элементы» – элементы, имеющие меньший срок жиз­ни, чем здание в целом.

«Долгоживущие элементы» – элементы, у которых ожидаемый срок жиз­ни сопоставим со сроком жизни здания.

Устранимый физический износ «короткоживущих элементов» возникает вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания сни­жена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственни­ку необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы вос­становить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения. При этом предполагается, что элементы восста­навливаются до «практически нового» состояния.

Устранимый физический износ в денежном выражении определен как стоимость отложенного ремонта, т.е. затрат по доведению объекта до состояния, «эквивалентного» первоначальному.

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жиз­ни это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, которые определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разумными затратами на его устранение, подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рассчитывается, как разница между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании – несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Причины функционального износа:

• недостатки, требующие добавления элементов;

• недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

• сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов – элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих эле­ментов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов – пози­ции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют со­временным стандартам. Износ по этим позициям измеряется как стоимость существу­ющих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использо­вании их на других объектах.

Сверхулучшения – позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидаци­онная стоимость демонтированных элементов.

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его «под себя», вносил какие-либо изменения для собственного удобства, не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К ним можно отнести переплани­ровку полезной площади помещений под конкретное использование, обус­ловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначально­му состоянию.

Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рын­ка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостат­ков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему на­значению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого фун­кционального износа может определяться двумя способами:

• капитализацией потерь в арендной плате;

• капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Для определения необходимых расчетных показателей используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявлен­ного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом и выражающийся в арендной плате, необходимо соответ­ственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, при­ходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного ос­татка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональ­ным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения, осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектур­ными решениями и в которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Внешний экономический износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местопо­ложения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

• капитализации потерь в арендной плате;

• сравнительных продаж;

• срока экономической жизни.

Методом капитализации потерь в арендной плате расчет внешнего из носа производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам. При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономи­ческим износом.

В нашей стране рассмотренные методы расче­та внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоем­кости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.

Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.

Причины сноса:

• необходимость перепланировки;

• расширение транспортных магистралей.

Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно дли­тельного периода времени.

Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальному падению вероятной цены продажи. В таких случа­ях целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцени­ваемое здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической жизни при условии, если потенциальным инвестором просматривается какая-либо выгода от этого приобретения.

Для повышения точности расчетных процедур, как по определению восстановительной стоимости, так и по расчету износа необходимо разумное соотношение нескольких методик по расчету указанных показателей.

Оценке подлежит здание, ранее выведенное из жилого фонда и ныне приспособленное на административные нужды. Здание находится в муниципальной собственности. Физический износ оцениваемого здания, по данным БТИ, на момент оценки составляет 40%. Техническое состоя­ние здания, местоположение и развитая инфраструктура говорят о доста­точно высокой коммерческой привлекательности объекта со стороны потенциальных инвесторов. Однако согласно плану перепланировки по указанным выше причинам здание подлежит сносу по истечении двух лет с момента оценки.

При осмотре объекта экспертом были определены следующие показатели:

1) эффективный возраст оцениваемого здания – 30 лет;

2) оставшийся срок экономической жизни – 60 лет.

№ строки

Наименование элементов объекта

Удельный вес конструкции, элемента

Процент износа

Удельный вес х процент износа

1

Фундамент

25

15

375

2

Наружные и внутренние капитальные стены и перегородки

35

20

700

3

Перекрытия

30

25

750

4

Кровля

10

30

300

Итого

100

4200

Физический износ здания 42% = (4200/100)

Элементы здания

Восстановительная стоимость элемента, у.е.

Объективно необходимые затраты на ремонт, у.е.

Износ, %

Фундамент

3200

640

20

Подземные и инженерные системы

800

160

20

Сантехника и водопровод

4000

1200

30

Энергосистема

8000

2800

35

Всего

16000

4800

30

Наименование работ

Стоимость, у.е.

Ремонт участка протекающей кровли

Ремонт водопроводной сети

Внутренняя покраска и отделка

Обесценение, вызванное устранимым физическим износом

3200

4300

2700

10200

Компоненты здания

Восстановитель

ная стоимость за вычетом устранимого физического обесценения, у.е.

Хронологический возраст, годы

Срок физической жизни, годы

Износ, %

Обесцене

ние, у.е.

Водопровод

10700

5

20

25

2675

Канализация

20000

5

25

20

4000

Отопление

25000

5

30

17

4250

Всего

55700

10925

строки

Расчетные показатели

Значение показателя

1

Восстановительная стоимость, у.е.

500000

2

Обесценение, вызванное устранимым физическим износом компонентов с коротким сроком жизни, у.е.

10200

3

Обесценение, вызванное неустранимым физическим износом компонентов с коротким сроком жизни, у.е.

10925

4

Восстановительная стоимость короткоживущих компонентов, у.е.

55700

5

Восстановительная стоимость короткоживущих компонентов с учетом устранимого и неустранимого износа, у.е. (4-2-3)

34575

6

Восстановительная стоимость компонентов с долгим сроком жизни, у.е. (4-1)

444300

7

Обесценение, вызванное устранимым физическим износом компонентов с долгим сроком жизни, у.е.

20000

8

Восстановительная стоимость компонентов с долгим сроком жизни с учетом устранимого физического износа, у.е. (6-7)

424300

9

Эффективный возраст сооружения, лет

30

10

Типичный срок физической жизни здания, лет

90

11

Износ долгоживущих элементов, % (9 : 10) х 100%

33

12

Обесценение долгоживущих элементов (8 х 11): 100

248435

Затраты на необходимый ремонт и отделку помещений под предполагаемое использование

18000

Затраты на модернизацию (система кондиционирования)

12000

Затраты на дополнение, отсутствующих элементов (установка охранной системы видеонаблюдения)

8000

Стоимость устранимого функционального износа

38000

Расчетные показатели

Скорректированные и усредненные (взвешенные) показа­тели по аналогам

Показатели по оцениваемо­му объекту

Годовая арендная плата, у.е./м2

150

120

Ставка капитализации, %

25

Площадь, сдаваемая в аренду, м2

800

800

Потери в арендной плате, у.е.

30

Капитализированные потери в арендной плате, у.е.

96000

Цена продажи объекта А, находящегося вдалеке от вещевого рынка, у.е.

600000

Цена продажи объекта В, находящегося вблизи от вещевого рынка, у.е.

450000

Разница, в том числе:

– в физических и других различиях объектов А и В,

– в стоимости вызванной близостью вещевого рынка.

150000

60000

90000

Потеря стоимости, связанная с улучшениями

90000х0,7=63000

Процент износа, вызванный близостью вещевого рынка, %

63000:450000=

0,14 (14%)

Необходимо оценить внешний износ, вызванный снижением инвестиционной привлекательности офисного здания по причине устрой­ства в непосредственной близости от него вещевого или продовольствен­ного рынка. Пусть на рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет 30% общей стоимости типичной недвижимости.

В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет опре­делить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Усредненная разница между скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа.

Процент накопленного износа без учета действия внешнего фактора рассчитывается по формуле:

И = ЭВ : (ЭВ+ОСЭЖ) • 100 = (30 : 90) • 100 = 33%.

Процент износа с учетом действия внешнего фактора: И = (30: 32) х 100 = 93,75%.

Рассчитанный в данном случае накопленный износ в 93,75% обусловлен действием преимущественно внешнего фактора. Доля возможного учета остальных видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и по­зволяет считать полученный результат внешним износом.

После расчета восстановительной стоимости, а также накопленного износа определяют стоимость оцениваемого объекта.

№ строки

Расчетные показатели

1

Стоимость земельного участка

230000

2

Восстановительная стоимость

500000

3

Прибыль застройщика (30%)

150000

4

Итого затрат на строительство (2 + 3)

650000

5

Устранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни)

10200

6

Неустранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни)

10925

7

Неустранимый физический износ (элементы с долгим сроком жизни)

146990

8

Итого физический износ (5 + 6 + 7)

168115

9

Устранимый функциональный износ

38000

10

Неустранимый функциональный износ

96000

11

Итого функциональный износ (9 + 10)

134000

12

Внешний (экономический) износ

63000

13

Общий накопленный износ ( 8+11+12)

365115

14

Оценка стоимости имущественного комплекса затратным методом (1+4-13)

364885

6.3.1. Расчет износа методом срока жизни : Оценка стоимости недвижимости

Совокупный накопленный износ является функцией времени объ-

екта.

При расчете износа методом эффективного возраста используются

понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся

срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и харак-

теризующие их оценочные показатели (см. рис. 6.2.)

Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в

течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания

соответствует определенным критериям (конструктивная надежность,

физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта за-

кладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зда-

ния. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со

ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации,

в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые

улучшения вносят вклад в стоимость объекта.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологи-

ческого возраста здания с учетом его технического состояния и сложив-

шихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих

на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей

эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хроно-

логического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нор-

мальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как

правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период

времени от даты проведения оценки до окончания его экономической

жизни (рис. 6.2).

Определение износа зданий методом срока жизни базируется на

экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эф-

фективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономи-

ческой жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (за-

мещения) здания.

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока

экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое

можно выразить формулой

И = (ЭВ : ФЖ) • 100% = [ЭВ : (ЭВ + ОСФЖ)] • 100%, (6.4)

где И – износ, %;

ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе

технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов

здания с последующим суммированием рассчитанных обесценении, так

и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно ис-

пользовать упрощенную формулу

И = (ХВ : ФЖ) • 100%, (6.5)

где И – износ, %;

ФЖ – типичный срок физической жизни.

Применение формулы 6.5. также актуально при расчете процент-

ных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных

продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести ос-

мотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в

формуле 6.4.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или зда-

нии целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесцене-

ние):

О = СВ • (И : 100), (6.6)

где И – износ, %;

СВ – стоимость воспроизводства (стоимость замещения).

Пример.

Оценке подлежит крупный производственный имущественный

комплекс. Дата проведения оценки – 1 апреля 2005 года.

Рассмотрим расчет износа для нескольких складов из данного

имущественного комплекса, построенных в соответствии с одним и тем

же проектом, используемых для хранения строительных материалов. В

соответствии с документацией на оцениваемые склады, срок физической

жизни составляет 75 лет (ФЖ = 75 лет).

Эффективный возраст определен оценщиком в соответствии с тех-

ническим состоянием объектов оценки, данные для расчета износа и

расчет износа приведены в таблице.

Данный метод расчета износа применим для массовой оценки, при

оценки объектов недвижимости в составе активов предприятия при

оценке предприятия (бизнеса).

Недостатком применения метода срока жизни для оценки накоп-

ленного износа является наличие только одного фактора, который опре-

деляет величину износа (соотношение эффективного возраста и физиче-

ской жизни). Для устранения данного недостатка рассматривают раз-

личные виды факторов снижения стоимости и применяют метод разбие-

ния на виды износа.

Совокупный накопленный износ является функцией времени объ-

екта.

При расчете износа методом эффективного возраста используются

понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся

срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и харак-

теризующие их оценочные показатели (см. рис. 6.2.)

Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в

течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания

соответствует определенным критериям (конструктивная надежность,

физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта за-

кладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зда-

ния. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со

ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации,

в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые

улучшения вносят вклад в стоимость объекта.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологи-

ческого возраста здания с учетом его технического состояния и сложив-

шихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих

на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей

эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хроно-

логического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нор-

мальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как

правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период

времени от даты проведения оценки до окончания его экономической

жизни (рис. 6.2).

Определение износа зданий методом срока жизни базируется на

экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эф-

фективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономи-

ческой жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (за-

мещения) здания.

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока

экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое

можно выразить формулой

И = (ЭВ : ФЖ) • 100% = [ЭВ : (ЭВ + ОСФЖ)] • 100%, (6.4)

где И – износ, %;

ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе

технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов

здания с последующим суммированием рассчитанных обесценении, так

и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно ис-

пользовать упрощенную формулу

И = (ХВ : ФЖ) • 100%, (6.5)

где И – износ, %;

ФЖ – типичный срок физической жизни.

Применение формулы 6.5. также актуально при расчете процент-

ных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных

продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести ос-

мотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в

формуле 6.4.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или зда-

нии целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесцене-

ние):

О = СВ • (И : 100), (6.6)

где И – износ, %;

СВ – стоимость воспроизводства (стоимость замещения).

Пример.

Оценке подлежит крупный производственный имущественный

комплекс. Дата проведения оценки – 1 апреля 2005 года.

Рассмотрим расчет износа для нескольких складов из данного

имущественного комплекса, построенных в соответствии с одним и тем

же проектом, используемых для хранения строительных материалов. В

соответствии с документацией на оцениваемые склады, срок физической

жизни составляет 75 лет (ФЖ = 75 лет).

Эффективный возраст определен оценщиком в соответствии с тех-

ническим состоянием объектов оценки, данные для расчета износа и

расчет износа приведены в таблице.

Данный метод расчета износа применим для массовой оценки, при

оценки объектов недвижимости в составе активов предприятия при

оценке предприятия (бизнеса).

Недостатком применения метода срока жизни для оценки накоп-

ленного износа является наличие только одного фактора, который опре-

деляет величину износа (соотношение эффективного возраста и физиче-

ской жизни). Для устранения данного недостатка рассматривают раз-

личные виды факторов снижения стоимости и применяют метод разбие-

ния на виды износа.

Расчет физического износа методом срока жизни . Оценка стоимости имущества

Совокупный накопленный физический износ является функцией времени объекта.

При расчете износа методом срока жизни используются понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели (рис. 5.2).

Физическая жизнь здания (Тн) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т. п.).

Рис. 5.2. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели

Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (Тфакт) – период времени от ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.

Эффективный возраст (Тэф) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в бо?льшую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (замещения) здания.

Показатели физического износа (И), эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

где И – износ, %; Тэф – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом; Тн – типичный срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу

где Тфакт – хронологический возраст.

Применение формулы (5.8) актуально при расчете процентных корректировок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле (5.7).

Данный метод расчета износа примени?м для массовой оценки, при оценке объектов недвижимости в составе активов предприятия, при оценке предприятия (бизнеса).

Недостатком применения метода срока жизни для оценки накопленного износа является наличие только одного фактора, который определяет величину износа (соотношение эффективного возраста и физической жизни). Для устранения данного недостатка рассматривают различные виды факторов снижения стоимости и применяют метод разбиения на виды износа.

Пример 5.2

Оценке подлежит крупный производственный имущественный комплекс. Определите износ нескольких складов из данного имущественного комплекса, построенных в соответствии с одним и тем же проектом, используемых для хранения строительных материалов.

В соответствии с документацией на оцениваемые склады срок физической жизни составляет 50 лет.

Дата проведения оценки – 1 апреля 2014 г.

Эффективный возраст определен оценщиком в соответствии с техническим состоянием объектов оценки, данные для расчета износа приведены в табл. 5.5.

Таблица 5.5

Данные по оцениваемым складам

Решение. Для расчета износа оцениваемых складов используем формулу (5.6), поскольку эффективный возраст основан на основе текущего состояния объекта, проведенных ремонтных работах, степени эксплуатации и т. д.

Результаты расчетов в табл. 5.6.

Таблица 5.6

Пример расчета износа методом срока жизни

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Продолжение на ЛитРес

Определение величины износа объекта недвижимости — Студопедия

Различают следующие виды износа объектов недвижимости:

-физический износ;

-функциональный износ;

-внешний (экономический) износ.

Определение физического износа

Физический износ – это утрата зданиями и сооружениями в целом, а также их отдельными элементами, конструкциями, инженерными системами первоначально заданных эксплуатационных свойств под влиянием внутренних процессов и внешних воздействий. Иными словами физический износ – это потеря с течением времени потребительной стоимости, выражающаяся в снижении прочности, жесткости, теплозащитных и звукоизоляционных свойств, а в ряде случаев и внешнего вида.

Различают два вида физического износа: исправимый износ и неисправимый износ.

Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.

Неисправимый физический износ объекта вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования.


 

Методы расчета физического износа

Для оценки накопленного физического износа можно применять несколько методов, которые являются наиболее распространенными.

1. Обследование фактического состояния объекта в целом, его конструктивных элементов и устройств инженерного оборудования (нормативный метод).

2. Определение износа методом срока жизни объекта и его элементов.

3. Определение износа методом разбиения на виды износа.

4. Определение износа по объему ремонтных работ, необходимых для восстановления изношенных конструктивных элементов и устройств.

5. Экспертный метод.

6. Вероятностный метод.

1. Обследование фактического состояния объекта в целом, его конструктивных элементов и устройств инженерного оборудования (нормативный метод).

При использовании нормативного метода расчета физический износ рассчитывается, пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы объекта недвижимости в целом или для его конструкций и элементов раздельно. Фактические сроки эксплуатации конструкций и элементов определяются с даты ввода объекта оценки или с даты проведения ремонта (замены). Нормативные сроки эксплуатации могут быть учтены для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.

К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания. Нормативный срок их эксплуатации совпадает с нормативным сроком эксплуатации здания в целом. К короткоживущим элементам относятся строительные конструкции, которые за срок общей эксплуатации объекта недвижимости должны (или могут) неоднократно заменяться.


Данный метод предполагает применять различные нормативные инструкции межотраслевого или ведомственного уровня. Например, «Правила оценки физического износа зданий» ведомственные строительные нормы ВСН 53-86 Госгражданстроя. Данные инструкции (правила) широко применяются в БТИ в целях оценки физического износа жилых зданий. В указанных правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Выявление физического износа конструктивных элементов, инженерных систем производится путем визуального и инструментального натурного обследования здания и оценивается путем сравнения выявленных признаков физического износа с их количественными значениями, которые приведены в ВСН 53-86.

2. Определение физического износа методом срока жизни.

Для этого метода существует определенный понятийный аппарат: срок физической жизни, срок экономической жизни, эффективный возраст, нормативный срок жизни.


Эффективный возраст Тэф – это возраст, показываемый состоянием полезностью здания. Эффективный возраст может быть меньше фактического, если эксплуатация здания проводилась на высоком уровне или была проведена его реконструкция. И наоборот, если здание эксплуатировалось плохо, его эффективный возраст может быть больше фактического. Эффективный возраст устанавливается на основе визуального осмотра объекта оценки и основывается на опыте и суждениях оценщика-эксперта.

Нормативный срок службы Тнорм – нормативно установленная продолжительность эксплуатации здания и его элементов при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта.

Величина износа выражается формулой:

Данный метод имеет ряд недостатков:

– не учитываются различия в сроке экономической жизни здания в целом и сроках физической жизни короткоживущих элементов;

– определение эффективного срока и срока экономической жизни является субъективным со стороны оценщика.

3. Определение износа методом разбиения на виды износа.

Применяя данный метод, следует рассматривать устранимый и неустранимый физический износ короткоживужих и долгоживущих элементов здания.

Производятся раздельные расчеты по износам короткоживущих и долгоживущих элементов с последующим их суммированием.

Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.

Устранимый физический износ обычно относят на счет плохой эксплуатации, поэтому его называют также отложенным ремонтом. Предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплутационные характеристики сооружения (косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и тому далее), при этом предполагается, что элементы восстанавливаются до нового или практически нового состояния. Величина исправимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.

Неустранимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной или замещающей стоимостью и суммой устранимого физического износа.

Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

Для оценки неустранимого физического износа в короткоживущих элементах разность между полной восстановительной или замещающей стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.

При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплутационных характеристик.

После определения величин устранимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом, необходимо вычесть эти величины из полной восстановительной или замещающей стоимости для определения базы для подсчета неустранимого физического износа в долгоживущих элементах.

Стоимость неустранимого физического износа в долгоживущих элементах рассчитывается как отношение действительного возраста здания к общей физической жизни здания, умноженное на остаточную восстановительную или замещающую стоимость долгоживущих элементов (определенную ранее базу).

Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности.

4. Определение физического износа по объему ремонтных работ.

Этот метод имеет еще название – стоимостной метод. Суть его заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания. Кратко это можно выразить в виде формулы:

 

где Сстр – полная восстановительная стоимость ремонтируемых элементов здания, определяемая сметой на СМР или по УПВС;

Срем – стоимость ремонта, определяемая сметой на ремонт.

Этот метод достаточно трудоемкий.

5. Экспертный метод.

Основное отличие экспертного метода от нормативного состоит в том, что сроки службы (процент износа) элементов и здания в целом назначаются по экспертным данным.

6. Вероятностный метод.

Вероятностный метод расчета позволяет найти параметры физического износа в условиях неопределенности исходных данных. Расчетный алгоритм моделирует на каждой реализации определенные входные параметры как случайные величины. Выбор числа реализаций зависит от требуемой точности результатов.

В качестве моделируемых случайных величин могут быть выбраны:

– сроки эксплуатации короткоживущих элементов;

– срок службы здания в целом;

– процент износа элемента.

Определение функционального износа

Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-планировочного, конструктивного решения современным стандартам, включая оборудование, необходимое для эксплуатации здания (сооружения) Функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Основные методы, применяемые в оценке функционального износа:

– метод разбивки;

– капитализация потерь в арендной плате;

– капитализация избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

К устранимому функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям рынка к этим позициям. Аналогично устранимому физическому износу, устранимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления.

Устранимый функциональный износ вызывается:

– недостатками, требующими добавления элементов;

– недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

– «сверхулучшениями».

К недостаткам, требующим добавления, относят позиции, которых нет в существующем сооружении, и без которых сооружение не может соответствовать современным стандартам. Количественным измерителем устранимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.

К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночным стандартам. Устранимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.

К «сверхулучшениям» относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиции сверхулучшений, минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.

Понятие «сверхулучшений» тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

Экономическая нецелесообразность проведения затрат на устранение недостатков объемно-планировочных, конструктивных решений позволяют судить о признаке неустранимого функционального износа.

Неустранимый функциональный износ определяется восстановительной стоимостью отсутствующих, морально устаревших или излишних элементов, с одной стороны, и убытков от них – с другой. Под убытком подразумевается либо чистая потеря дохода, либо дополнительные эксплуатационные затраты.

Неустранимый функциональный износвызывается:

– недостатками за счет позиций, не включенных в стоимость нового строительства, но которые должны быть;

– недостатками за счет позиций, включенных в стоимость нового строительства, но которых быть не должно;

– «сверхулучшениями».

Неустранимый функциональный износ за счет позиций, не включенных в стоимость нового строительства, измеряется как чистый доход, относящийся к этому недостатку, капитализированный при норме капитализации для зданий, минус стоимость позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.

Расчет неустранимого функционального износа за счет недостатков не зависит от того, восстановительная или замещающая стоимость будут приниматься за основу.

Неустранимый функциональный износ за счет позиций, которые не включены в стоимость нового строительства, но которых быть не должно, измеряется как текущая стоимость нового, минус относящийся физический износ, минус стоимость добавленного (то есть настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции).

Функциональное устаревание в крайней форме может существенно повлиять на стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Определение внешнего (экономического) износа

Экономическое (внешнее) устаревание или устаревание из-за окружающей среды, вызывается факторами, внешними по отношению к собственности, и всегда считается неустранимым, поскольку величина потенциальных затрат делает нерациональной покупку окружающих объектов и удаление соответствующих вредных элементов только для того, чтобы увеличить стоимость одного затронутого объекта.

Экономический износ определяет уменьшение полезности объекта недвижимости в результате изменения внешний факторов. Такими факторами могут быть перегруженные улицы или промышленное предприятие, расположенное в жилой зоне или поблизости. Это может быть и месторасположение объекта. Экономическое устаревание является неустранимым, поскольку величина затрат на него во много раз превосходит величину прироста стоимости после устранения внешних факторов. Но экономический износ может быть и временным, например, спад активности на рынке недвижимости.

Внешний износ присущ исключительно недвижимому имуществу в силу фиксированности его местоположения. Воздействие окружения объекта на его стоимость можно измерить благодаря интуиции оценщика через эффективный возраст здания. Но наиболее достоверный результат величины экономического износа способно дать непосредственное измерение реакции рынка на изменение самого имущества и его окружения. Для оценки экономического износа могут применяться методы:

Метод капитализации потерь в арендной плате

Применения данного метода требует наличия данных по ренте (годовой арендной плате) на сопоставимых объектах. Последовательность анализа следующая.

1. Определяется величина рентных потерь как разница в арендной плате при стабильных и измененных внешних условиях.

2. Из полученной величины выделяется доля рентных потерь, приходящаяся на здание. Здесь имеется в виду, что часть арендной платы приходится на земельный участок.

3. Выделенная доля рентных потерь капитализируется (делится на коэффициент капитализации), исходя из сложившейся нормы капитализации для подобных зданий.

Метод сравнительных продаж

Метод сравнительных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам).

Алгоритм применения метода сравнительных продаж следующий.

1. Определяются сопоставимые объекты к оцениваемому объекту.

2. Корректируются различия в объектах, исключая внешние факторы.

3. Разница рыночных стоимостей после корректировки относится на экономический износ.

В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. В практике этот метод применяется только при наличии достоверной информации.

Метод срока жизни

Данный метод можно применять в том случае, если наблюдается тенденция резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни объекта недвижимости по причине сноса. Примером может быть снос объектов недвижимости для строительства моста, магистрали, перепланировки. При расчете общего накопленного износа, преимущественная доля отдается экономическому износу, вызванному внешними факторами. Доли других видов износа будет малой, поэтому есть все основания общий накопленный износ интерпретировать как экономический износ.

Контрольные вопросы:

1. В чем суть методов затратного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости?

2. Каковы сферы использования затратного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости?

3.Каковы основные этапы реализации затратного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости?

4. Какие методы оценки входят в состав группы затратного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости?

5. Чем отличается восстановительная стоимость объекта недвижимости от стоимости замещения?

6. С помощью каких методов можно определить размер физического износа объекта недвижимости?

7.Что такое функциональный износ?

8.Что такое внешний (экономический) износ?

 

Метод срока жизни и метод разбиения на износы — КиберПедия

Метод срока жизни

Срок экономической жизни — это временной отрезок, в течение кото­рого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения пере­стают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта.,

Срок физической жизни объекта — это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания.

Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния, дизайна и экономи­ческих факторов, влияющих на его стоимость.

Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта.

Нормативный срок службы — определенный нормативными акта­ми срок службы зданий и сооружений.

В зависимости от того, каков был уход за зданием, проводились ли работы по ремонту, модернизации или переоборудованию или нет, эффективный возраст здания может быть больше или меньше его физического возраста.

При бухгалтерском начислении амортизации исходят из предположения о равномерном старении здания. Такой подход для оценщика неприемлем. Он должен прежде всего исходить из эффективного возраста и определять оставшийся срок экономической жизни. На срок экономической жизни влияют многие факторы, такие как: экономические условия, вкусы потребителей и др., которые могут, в принципе, резко изменить оставшийся срок экономической жизни. Однако в расчетах оценщик исходит из того, что в оставшийся срок экономической жизни не произойдет существенных изменений.

Этот метод основан на визуальном осмотре здания и базируется на опыте и суждениях оценщика.

Метод расчета износа предполагает, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает общие издерж­ки воспроизводства.

Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни здания выражается следующей формулой:

И/ВС=ЭВ/ЭЖ,

где И — износ; ВС — восстановительная стоимость; ЭВ — эффектив­ный возраст; ЭЖ — срок экономической жизни.

Метод срока жизни может применяться либо для расчета суммар­ного износа, включающего физический, функциональный и внешний износ, либо для расчета только одного вида износа.



Применение этого метода доказывает, что здания одного и того же физического возраста в зависимости от их состояния, ухода за ними, проведенных ремонтных работ будут иметь различный износ.

Метод разбиения на виды износа

Метод разбиения на виды износа заключается в учете всех видов изно­са: устранимого физического, неустранимого физического, устрани­мого функционального, неустранимого функционального, внешнего.

В соответствии с этим методом совокупный износ определяется как сумма физического, функционального и внешнего износа здания:

СИ=Ифиз+Ифункц+Ивн

1. Физический износ — физическое ухудшение объекта включает любое его физическое изнашивание и определяется путем суммиро­вания устранимого и неустранимого износа:

Ифиз=Ифиз.устр.+Ифиз.неустр.

Расчет неустранимого износа производится по формуле:

Ифиз.неустр.= эф. возр./ экон. ж.

где эф. возр. — эффективный возраст здания; экон. ж. — экономиче­ский срок жизни.

Любой недостаток можно исправить, но если при этом затраты пре­восходят потенциальные выгоды, он считается неустранимым.

Физический износ может быть определен путем непосредственно­го обследования элементов здания. Значения величин износа будут определяться опытом и знаниями оценщика. В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены специалисты.

2. Функциональный износ — износ, связанный с дополнениями и улучшениями, также делится на устранимый и неустранимый износ. Если износ устраним, то он определяется как разница между затратами на установку какой-либо системы на оцениваемом объекте и затратами на ее установку на новом объекте.

В теории оценки имеется понятие, которое на первый взгляд является нелогичным. Это понятие износа, вызванного избытком чего-либо.

Если обратить внимание на алгоритм затратного метода, который предусматривает вычитание износа из полной стоимости восстановления, то станет очевидно, что излишества, имеющиеся у объекта, например излишне прочный фундамент, могут привести к неправильной стоимости объекта. Поэтому стоимость этих излишеств должна быть вычтена из общей стоимости.

Такое понятие напрочь отсутствовало в условиях социалистической экономики и поэтому трудно воспринимается контролирующими органами и заказчиками. Задача оценщика — подробно объяснить это понятие в отчете, если он их учитывает.



Излишний фундамент, излишняя толщина или высота стен здания, излишнее оборудование, установленное старым владельцем для удовлетворения своих потребностей, можно отнести к неустранимому функциональному износу.

3. Внешний (экономический) износ выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факторами. Внешний износ в боль­шинстве случаев неустраним. Традиционно рассчитывается двумя способами: методом парных продаж ( сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой — нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний износ) и мето­дом капитализации рентных потерь (экономический износ при этом равен произведению потерь в арендной плате на валовой рентный мультипликатор).

Для определения внешнего износа, как правило, используется формула:

 

Внешний износ = дельта Д/НКзд = ЧОДбез вн.улуч.-ЧОДс вн.улуч. / НКзд

 

где дельта Д — потеря дохода; НКзд — норма капитализации здания.

 

Информио

×

Неверный логин или пароль

×

Все поля являются обязательными для заполнения

×

Сервис «Комментарии» – это возможность для всех наших читателей дополнить опубликованный на сайте материал фактами или выразить свое мнение по затрагиваемой материалом теме.

Редакция Информио.ру оставляет за собой право удалить комментарий пользователя без предупреждения и объяснения причин. Однако этого, скорее всего, не произойдет, если Вы будете придерживаться следующих правил:

  1. Не стоит размещать бессодержательные сообщения, не несущие смысловой нагрузки.
  2. Не разрешается публикация комментариев, написанных полностью или частично в режиме Caps Lock (Заглавными буквами). Запрещается использование нецензурных выражений и ругательств, способных оскорбить честь и достоинство, а также национальные и религиозные чувства людей (на любом языке, в любой кодировке, в любой части сообщения – заголовке, тексте, подписи и пр.)
  3. Запрещается пропаганда употребления наркотиков и спиртных напитков. Например, обсуждать преимущества употребления того или иного вида наркотиков; утверждать, что они якобы безвредны для здоровья.
  4. Запрещается обсуждать способы изготовления, а также места и способы распространения наркотиков, оружия и взрывчатых веществ.
  5. Запрещается размещение сообщений, направленных на разжигание социальной, национальной, половой и религиозной ненависти и нетерпимости в любых формах.
  6. Запрещается размещение сообщений, прямо либо косвенно призывающих к нарушению законодательства РФ. Например: не платить налоги, не служить в армии, саботировать работу городских служб и т.д.
  7. Запрещается использование в качестве аватара фотографии эротического характера, изображения с зарегистрированным товарным знаком и фотоснимки с узнаваемым изображением известных людей. Редакция оставляет за собой право удалять аватары без предупреждения и объяснения причин.
  8. Запрещается публикация комментариев, содержащих личные оскорбления собеседника по форуму, комментатора, чье мнение приводится в статье, а также журналиста.

Претензии к качеству материалов, заголовкам, работе журналистов и СМИ в целом присылайте на адрес

×

Информация доступна только для зарегистрированных пользователей.

×

Уважаемые коллеги. Убедительная просьба быть внимательнее при оформлении заявки. На основании заполненной формы оформляется электронное свидетельство. В случае неверно указанных данных организация ответственности не несёт.

3.1.2. Определение износа объекта недвижимости – Экономика недвижимости

3.1.2. Определение износа объекта недвижимости

Износ (или устаревание) вообще – это потеря стоимости объектом, обусловленная самыми разными причинами. При затратном подходе износ используется для учета различий в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Накопленным износом называется общая потеря объектом стоимости в процентном выражении на дату оценки.

Для недвижимости различают три вида износа: физический, функциональный, экономический (по внешним причинам, по причинам местоположения).

Физический износ – обусловлен изменениями физических свойств объекта в соответствии со временем (снижается прочность стен, бледнеет покраска, ржавеют трубы и т. п.). Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.

Способы определения физического износа: .  

 1) Путем обследования.

 2) По срокам службы. Например:

где  - процент износа;

Тф – фактический срок службы объекта;

Тн – нормативный срок службы объекта.

 

Для оценки физического износа чаще всего используют следующую формулу:

,

где  – средняя арифметическая взвешенная, в  %,

 – износ конструктивного элемента, установленный на основе обследования его фактического состояния;

 – удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости восстановления.

Стоимость износа (И) определится следующим образом:

 

Любой вид износа бывает устранимым и неустранимым.

Устранимый износ – затраты на восстановление износа меньше, чем добавленная стоимость.

Неустранимый износ – затраты на устранение износа превосходят стоимость, которая могла быть добавлена.

Функциональный износ – потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка квартиры, несовременная инфраструктура объекта, излишества и т. п.). Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом. Так же может быть устранимым и неустранимым.

Для приблизительного расчета функционального износа объекта можно определять поправочный коэффициент к восстановительной стоимости здания, который представляет собой отношение архитектурного, конструктивного или эксплуатационного параметра оцениваемого объекта к такому же параметру современного аналога. При отсутствии аналога поправочный коэффициент определяется исходя из срока жизни объекта.

Экономический (внешний) износ - износ из-за ухудшения внешней среды, обусловленного экономическими, политическими и прочими факторами (постройка рядом с объектом аэропорта, скоростной магистрали, завода и т.п.).

Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации объекта, то износ внешний, как правило, неустраним.

Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ спаренных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, другой – нет. Разница в ценах позволит сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого здания.

Другим способом измерения внешнего износа является сравнение доходов от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому объекту, один из которых подвергается негативному воздействию. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину износа внешнего воздействия.

Каждый из видов износа оценивается отдельно, результаты складываются и вычитаются из стоимости воссоздания в первоначальном виде.

Темпы износа – ежегодное уменьшение стоимости объекта в процентном выражении.

Экономический срок жизни – период времени, в течение которого улучшения сохраняют свою полезность.

Действительный возраст – реальный возраст улучшений, основанный на их текущем состоянии и пригодности для дальнейшего использования (в отличие от фактического возраста улучшений, который не находится в прямой связи с их эффективным возрастом).

Величина накопленного износа оценивается с помощью нескольких методов:

 

 

15

методов амортизации – 4 вида амортизации, которые вы должны знать!

Каковы основные виды методов амортизации?

Существует несколько типов амортизационных расходов Расходы на амортизацию Когда долгосрочный актив приобретается, его следует капитализировать, а не списывать на расходы в отчетном периоде, в котором он был приобретен. И различные формулы для определения балансовой стоимости. как указано в его финансовой отчетности. Показатель балансовой стоимости обычно рассматривается по отношению к активу.К наиболее распространенным методам начисления амортизации относятся:

  1. Прямолинейный
  2. Двойной убывающий остаток
  3. Производственные единицы
  4. Цифры суммы лет

Амортизационные расходы используются в бухгалтерском учете для распределения стоимости материального актива Материальные активы Материальные активы являются активами с физической формой и имеющей ценность. Примеры включают основные средства. Срок полезного использования материальных активов истек. Другими словами, это снижение стоимости актива, которое происходит с течением времени из-за использования, износа или устаревания.Четыре основных метода начисления амортизации, упомянутые выше, подробно описаны ниже.

# 1 Метод амортизации по прямой линии

Амортизация по прямой линии Амортизация по прямой линии Амортизация по прямой линии – это наиболее часто используемый и самый простой метод распределения амортизации актива. Прямая линия – это очень распространенный и самый простой метод расчета амортизационных отчислений. При прямолинейной амортизации сумма расходов остается неизменной каждый год в течение срока полезного использования актива.

Формула амортизации для метода прямой линии:

Расходы на амортизацию = (Стоимость – Остаточная стоимость) / Срок полезного использования

Пример

Рассмотрим единицу оборудования стоимостью 25000 долларов США с расчетным сроком полезного использования 8 лет и остаточная стоимость 0 долларов. Ежегодные расходы на амортизацию этого оборудования будут следующими:

Расходы на амортизацию = (25000 долларов – 0 долларов) / 8 = 3,125 долларов в год

# 2 Метод амортизации с двойным убыванием остатка

По сравнению с другими методами амортизации, амортизация с двойным уменьшением сальдо Амортизация с двойным уменьшением сальдо Метод амортизации с двойным уменьшением сальдо представляет собой форму ускоренной амортизации, которая удваивает метод обычной амортизации.Это приводит к увеличению расходов в более ранние годы по сравнению с более поздними годами срока полезного использования актива. Этот метод отражает тот факт, что активы обычно более продуктивны в первые годы своей жизни, чем в последующие годы, а также практический факт, что любой актив (подумайте о покупке автомобиля) теряет большую часть своей стоимости в первые несколько лет использования. При использовании метода двойного уменьшающегося остатка коэффициент амортизации в 2 раза больше, чем при прямолинейном методе расходов.

Формула амортизации для метода двойного уменьшающегося остатка:

Периодические амортизационные расходы = Начальная балансовая стоимость x норма амортизации

Пример

Рассмотрим объект основных средств (ИиО). (Основные средства) Основные средства (Основные средства) являются одним из основных внеоборотных активов, отражаемых в балансе.На основные средства влияют капитальные затраты, стоимость которых составляет 25 000 долларов США, расчетный срок полезного использования составляет 8 лет, а ликвидационная стоимость – 2 500 долларов США. Чтобы рассчитать амортизацию двойного уменьшающегося остатка, настройте график:

Информация о графике поясняется ниже:

  1. Начальная балансовая стоимость актива заполняется в начале года 1, а Остаточная стоимость заполняется в конце 8-го года.
  2. Норма амортизации (Ставка) рассчитывается следующим образом:

Расходы = (100% / Срок полезного использования актива) x 2

Расходы = ( 100% / 8) x 2 = 25%

Примечание: поскольку это метод двойного снижения , , мы умножаем норму амортизации на 2.

3. Умножьте норму амортизации на начальную балансовую стоимость, чтобы определить расходы за этот год. Например, 25 000 долларов США x 25% = 6250 долларов США на амортизационные расходы.

4. Вычтите расходы из начальной балансовой стоимости, чтобы получить конечную балансовую стоимость. Например, 25 000–6250 долларов = 18 750 долларов на конец первого года.

5. Конечной балансовой стоимостью этого года является начальная балансовая стоимость следующего года. Например, конечная балансовая стоимость 1 года в размере 18 750 долларов будет начальной балансовой стоимостью 2 года.Повторяйте это до последнего года полезного использования.

Узнайте больше на курсах бухгалтерского учета CFI.

# 3 Метод амортизации производственных единиц

Метод амортизации производственных единиц амортизирует активы на основе общего количества использованных часов или общего количества единиц, которые будут произведены с использованием актива в течение срока его полезного использования.

Формула для метода единиц продукции:

Расходы на амортизацию = (Количество произведенных единиц / Срок службы в количестве единиц) x (Стоимость – Остаточная стоимость)

Пример

Рассмотрим машины стоимостью 25 000 долларов США, с расчетным общим объемом производства 100 миллионов единиц и оценочной стоимостью 0 долларов США.За первый квартал деятельности машина произвела 4 миллиона единиц.

Для расчета амортизационных расходов по приведенной выше формуле:

Амортизационные расходы = (4 миллиона / 100 миллионов) x (25000 долларов – 0 долларов) = 1000 долларов

# 4 Сумма- Метод начисления процентов по годам

Метод суммы цифр по годам является одним из методов ускоренной амортизации. Более высокие расходы возникают в первые годы и более низкие расходы в последние годы срока полезного использования актива.

Метод начисления амортизации по сумме лет Бухгалтерский учет Наши руководства и ресурсы по бухгалтерскому учету представляют собой руководства для самостоятельного изучения бухгалтерского учета и финансов в удобном для вас темпе. Просмотрите сотни руководств и ресурсов. Оставшийся срок службы актива делится на сумму лет, а затем умножается на амортизационную базу, чтобы определить расходы на амортизацию.

Формула амортизации для метода суммы летних цифр:

Амортизационные расходы = (Оставшийся срок службы / Сумма летних цифр) x (Стоимость – Остаточная стоимость)

следующий пример, чтобы легче понять концепцию метода начисления амортизации по сумме лет.

Пример

Рассмотрим единицу оборудования, которая стоит 25 000 долларов, имеет расчетный срок полезного использования 8 лет и остаточную стоимость 0 долларов. Для расчета амортизации по сумме лет создайте график:

Информация в таблице поясняется ниже:

  1. База амортизации постоянна в течение многих лет и рассчитывается следующим образом :

База амортизации = Стоимость – Остаточная стоимость

База амортизации = 25000 долларов – 0 = 25000 долларов

2.Оставшийся срок службы – это просто оставшийся срок службы актива. Например, в начале года оставшийся срок эксплуатации актива составляет 8 лет. В следующем году оставшийся срок эксплуатации актива составляет 7 лет и т. Д.

3. RL / SYD – это «оставшийся срок службы, деленный на сумму лет». В этом примере срок полезного использования актива составляет 8 лет. Следовательно, сумма лет будет 1 + 2 + 3 + 4 + 5 + 6 + 7 + 8 = 36 лет. Оставшийся срок службы в начале 1-го года равен 8. Следовательно, RM / SYD = 8/36 = 0.2222.

4. Число RL / SYD умножается на базу амортизации, чтобы определить расходы за этот год.

5. То же самое делается в последующие годы. В начале года 2 RL / SYD будет 7/36 = 0,1944. 0,1944 x 25 000 долларов = 4 861 доллар расходов за год 2.

Узнайте больше на курсах бухгалтерского учета CFI.

Сводка методов амортизации

Ниже приводится сводка всех четырех методов амортизации из приведенных выше примеров.

Вот график, показывающий балансовую стоимость актива с течением времени для каждого отдельного метода.

Вот сводка амортизационных расходов с течением времени для каждого из 4 типов расходов.

Скачать бесплатный шаблон

Введите свое имя и адрес электронной почты в форму ниже и загрузите бесплатный шаблон прямо сейчас!

Шаблон методов амортизации

Загрузите бесплатный шаблон Excel, чтобы углубить свои знания в области финансов!

Видеообъяснение методов амортизации

Ниже приведен небольшой видеоурок, в котором рассматриваются четыре типа амортизации, описанные в этом руководстве.Хотя прямолинейный метод является наиболее распространенным, также есть много случаев, когда ускоренные методы Ускоренная амортизация Ускоренная амортизация – это метод амортизации, при котором основной капитал снижает свою балансовую стоимость более быстрыми (ускоренными) темпами, чем это было бы предпочтительно, или когда метод должен быть привязан к использованию, например, к единицам продукции.

Видео: Курсы финансового анализа CFI.

Дополнительные ресурсы

Благодарим вас за то, что вы прочитали это руководство CFI по 4 основным типам амортизации.CFI – это глобальный поставщик курсов финансового моделирования и сертификации финансового аналитика. Станьте сертифицированным аналитиком финансового моделирования и оценки (FMVA) ® Сертификат CFI «Финансовый аналитик по моделированию и оценке» (FMVA) ® поможет вам обрести уверенность в своей финансовой карьере. Запишитесь сегодня !. Чтобы помочь вам стать финансовым аналитиком мирового уровня, вам пригодятся следующие дополнительные ресурсы CFI:

  • График амортизации График амортизации График амортизации требуется в финансовом моделировании для связи трех финансовых отчетов (доход, баланс, движение денежных средств) в Excel.
  • Расходы на износ , заемный уставный капитал и чистая прибыль. В этом руководстве подробно рассказывается, как рассчитать
  • Основные средства (Основные средства) Основные средства (Основные средства) Основные средства (Основные средства) (Основные средства) являются одним из основных внеоборотных активов, отражаемых в балансе.На основные средства влияют капитальные затраты,

Единица определения метода производства

Что такое единица метода производства?

Метод единицы производства – это метод расчета амортизации стоимости актива с течением времени. Это становится полезным, когда стоимость актива более тесно связана с количеством единиц, которые он производит, а не с количеством лет, в течение которых он используется. Этот метод часто приводит к большим вычетам на амортизацию в те годы, когда актив активно используется, что может затем компенсировать периоды, когда оборудование меньше используется.

Этот метод можно сравнить с основанными на времени мерами амортизации, такими как линейные или ускоренные методы.

Ключевые выводы

  • Производственный метод для расчета амортизации учитывает практическое использование актива в производственном процессе, а не время его использования.
  • Этот метод особенно используется для активов, которые испытывают высокую степень износа в зависимости от фактического использования на единицу, например, определенных единиц техники или производственного оборудования.
  • Этот метод может позволить компаниям показать более высокие расходы на амортизацию в более продуктивные годы, что может компенсировать другие увеличенные производственные затраты.

Формула единицы производственного метода:

Расходы на амортизацию за определенный год рассчитываются путем деления первоначальной стоимости оборудования за вычетом его ликвидационной стоимости на ожидаемое количество единиц, которые актив должен произвести с учетом срока его полезного использования. Затем умножьте это частное на количество единиц (U), использованных в текущем году.

DE знак равно [ ( Исходное значение – Спасательная стоимость ) Расчетная производственная мощность ] × U куда: DE знак равно Расходы на амортизацию \ begin {align} & \ text {DE} = \ left [\ frac {(\ text {Исходное значение} \ – \ text {Стоимость остатка})} {\ text {Расчетная производственная мощность}} \ right] \ times \ text {U} \\ & \ textbf {где:} \\ & \ text {DE} = \ text {Амортизация} \\ & \ text {U} = \ text {Единиц в год} \ end {выровнено} DE = [Расчетная производственная мощность (первоначальная стоимость – остаточная стоимость)] × U, где: DE = амортизационные расходы

Что вам говорит единица производственного метода?

По сути, амортизационные расходы на производственные единицы, заявленные в течение года, основаны на том, какой процент производственных мощностей актива был использован в течение этого года.Этот метод амортизации может помочь компаниям получать более крупные амортизационные отчисления в те годы, когда конкретная часть оборудования является более производительной. Компании заявляют о амортизации единицы оборудования или собственности для целей бухгалтерского учета, а также для налоговых вычетов. Более крупные отчисления в более продуктивные годы могут помочь компенсировать другие, более высокие затраты, связанные с более высоким уровнем производства.

Метод единицы производства наиболее точно измеряет амортизацию активов, где «износ» основан на том, сколько они произвели, таких как производственное или перерабатывающее оборудование.Использование метода единицы производства для этого типа оборудования может помочь бизнесу отслеживать свои прибыли и убытки более точно, чем метод, основанный на хронологии, такой как линейная амортизация или методы MACRS.

Амортизация по методу единицы продукции начинается, когда актив начинает производить единицы. Он заканчивается, когда стоимость единицы полностью окупается или когда единица произвела все единицы в пределах своей расчетной производственной мощности, в зависимости от того, что наступит раньше.

Unit of Production vs.Методы MACRS

Модифицированная система ускоренного возмещения затрат (MACRS) – это стандартный способ амортизации активов для целей налогообложения. Вместо того, чтобы зависеть от количества единиц, которые может произвести актив, этот метод амортизации включает в себя расчеты, в результате которых стоимость актива амортизируется с уменьшающимся балансом в течение установленного периода времени, а затем переключается на метод линейной амортизации для завершения график амортизации.

В целях налогообложения IRS требует, чтобы компании амортизировали имущество с помощью Модифицированной системы ускоренного возмещения затрат (MACRS), но это позволяет компаниям исключать имущество из этого метода, если оно может быть точно списано с помощью другого метода, такого как метод единицы производства.Чтобы использовать этот метод, владелец должен выбрать исключение из MACRS к сроку возврата за налоговый год, в котором недвижимость изначально введена в эксплуатацию.

Для получения дополнительной информации об этих выборах и особенностях их проведения см. Публикацию IRS 946 «Как амортизировать собственность».

Какие существуют способы расчета амортизации?

Какие существуют методы расчета амортизации?

Амортизация методично учитывает снижение стоимости активов компании с течением времени.В Соединенных Штатах бухгалтеры должны придерживаться общепринятых принципов бухгалтерского учета (GAAP) при расчете и отражении амортизации в финансовой отчетности. GAAP – это набор правил, который включает детали, сложности и юридические аспекты бухгалтерского и корпоративного учета. Руководящие принципы GAAP выделяют несколько отдельных допустимых методов амортизации, которые могут использовать бухгалтеры.

Ключевые выводы:

  • Амортизация учитывает уменьшение стоимости активов компании с течением времени.
  • Бухгалтеры должны придерживаться общепринятых принципов бухгалтерского учета (GAAP) для амортизации.
  • Существует четыре метода начисления амортизации, допустимые в соответствии с GAAP, включая прямолинейный, убывающий сальдо, цифры суммы лет и единицы производства.

Как работают различные методы амортизации

Существует четыре метода амортизации: прямолинейный, убывающий сальдо, сумма лет и единицы производства.

Прямолинейная амортизация

Чтобы использовать линейный метод, необходимо оценить срок полезного использования актива (обычно в годах) и ликвидационную стоимость (стоимость лома) в конце срока его службы.После этого ликвидационная стоимость вычитается из первоначальной стоимости. Оставшаяся сумма, амортизируемая стоимость, представляет собой общую сумму амортизации, которая должна быть отнесена на расходы равными суммами в течение расчетного срока полезного использования актива “.

Амортизация на убывающий остаток

Метод уменьшающегося остатка – это тип ускоренной амортизации, используемый для более быстрого списания амортизационных расходов и минимизации налоговых рисков. При использовании метода уменьшающегося остатка основные средства амортизируются ускоренными темпами, а не равномерно в течение предполагаемого срока полезного использования актива.

Этот метод часто используется, если ожидается, что актив будет иметь большую полезность в предыдущие годы. Этот метод также помогает создать большую реализованную прибыль, когда актив действительно продается. Некоторые компании могут также использовать метод двойного уменьшения остатка, который является еще более агрессивным методом амортизации для раннего управления расходами.

Амортизация по годовой сумме

Метод суммы годовых цифр предлагает норму амортизации, которая ускоряется больше, чем линейный метод, но меньше, чем метод уменьшающегося остатка.Годовая амортизация разделена на доли с учетом количества лет полезного использования бизнес-актива. Такие активы могут включать здания, машины, мебель, оборудование, транспортные средства и электронику.

Этот подход, который иногда называют методом «SYD», также более уместен, чем линейная модель амортизации, если актив обесценивается быстрее или имеет большую производственную мощность в предыдущие годы.

Единицы производственной амортизации

Единицы производства назначают одинаковую норму затрат для каждой произведенной единицы, что делает ее наиболее полезной для сборочных или производственных линий.Формула включает использование исторической стоимости (цена актива, основанная на его номинальной или первоначальной стоимости на момент приобретения компанией) и оценочной стоимости восстановления. Затем метод определяет расходы за отчетный период, умноженные на количество произведенных единиц.

Особые соображения

У компаний есть несколько различных вариантов снижения стоимости актива с течением времени в соответствии с GAAP. Большинство компаний используют стандартную методологию начисления амортизации для всех активов компании.Таким образом, методики начисления амортизации обычно зависят от отрасли.

Трибологические испытания 4-мя шаровыми методами

В прошлом выпуске мы описали, как можно измерить трибологические свойства смазки с помощью SRV. В этом выпуске рассматриваются другие методы определения трибологических характеристик консистентной смазки с использованием двух методов испытаний ASTM, 4-х шарикового тестера EP и 4-х шарикового измерителя износа. Тестер 4 Ball EP фокусируется на свойствах противозадирных свойств (EP), а 4 Ball Wear фокусируется на следах износа (WS) и коэффициенте трения (COF).

Противозадирные, 4 шара

Измерение противозадирных свойств консистентной смазки с использованием метода «4 шарика» обозначено в стандарте ASTM-D 2596. Целью этого испытания является определение несущей способности консистентной смазки в условиях высоких нагрузок, таких как подшипники.

Испытательная машина 4 Ball EP работает как в скользящем, так и в перекатывающем движении. Одиночный шар из нержавеющей стали вращается на трех шариках из нержавеющей стали, каждый из которых полностью покрыт смазочной пленкой или «границей», неподвижно удерживаемой в форме опоры.

Способность смазки работать в условиях экстремального давления определяется индексом износа под нагрузкой (LWI). Для определения LWI используются три измерения. Представьте себе тест как обычный светофор. Первое измерение, последняя незахватывающая нагрузка (LNSL), представляет собой самую высокую приложенную нагрузку, которая существует, когда все еще есть смазка между 4 шариками или «зеленый свет».

Затем нагрузка увеличивается до тех пор, пока смазочная пленка не исчезнет и не произойдет контакт металла с металлом и не произойдет 2-е измерение, область заедания или «желтый свет».Наконец, нагрузка увеличивается до тех пор, пока не произойдет катастрофическая сварка и не будет определено окончательное измерение или «красный свет». Сварку можно обнаружить, если замечено одно из следующего:

  • Устройство для измерения трения совершает резкое поперечное перемещение
  • Повышенный уровень шума мотора
  • Курение из шарового горшка
  • Внезапное падение плеча рычага
  • Зарегистрирован средний шрам от мяча более 4 мм

Используя значения этих параметров, можно рассчитать индекс износа под нагрузкой, который дает числовое значение для сравнения способности пластичной смазки предотвращать износ при приложенных нагрузках.На основе этого значения можно разрабатывать пластичные смазки с различными уровнями противозадирных свойств.

Износ на 4 шара

Свойства пятен износа и коэффициент трения консистентной смазки также можно определить с помощью конфигурации 4 Ball Wear. Цель этого испытания – определить характеристики смазочного материала, предотвращающие износ. В испытании на износ с четырьмя шариками стальной шарик вращается против трех смазанных неподвижных стальных шариков при определенной нагрузке, скорости, температуре и времени в соответствии с ASTM D-2266 (консистентная смазка) или ASTM D-4172 (масла).

Чем лучше смазка предотвращает износ, тем меньше след от износа будет на трех неподвижных шариках. По завершении теста измеряют три шрама износа и выдают среднее значение. Коэффициент трения также измеряется в течение 60-минутного испытания, при этом среднее значение сообщается в конце испытания.

Данные

с четырьмя шариками полезны для различения консистентных смазок с разным уровнем несущей способности, защиты от износа и снижения трения.Хотя эти результаты не обязательно коррелируют с реальными приложениями, этот метод стал отраслевым стандартом для сравнения противозадирных свойств, износостойкости и фрикционных характеристик.

В следующем выпуске мы опишем, как следы износа от различных трибологических испытаний измеряются в двух измерениях с помощью оптических микроскопов и в трех измерениях с помощью профилометрии.

Типы спасательных жилетов и спасательные жилеты

Спасательные жилеты, спасательные жилеты, лыжные жилеты… все это общепринятое название для спасательных жилетов или личных плавсредств.Их работа, как следует из названия, состоит в том, чтобы поддерживать жизнь владельца и удерживать его на плаву, если он неожиданно окажется в воде или решит заняться водными видами спорта, такими как катание на лыжах или вейк-серфинг. Хотя цель может быть простой, стиль, посадка и метод использования спасательных жилетов могут повлиять на то, будет ли ваш PFD выполнять свою работу, для которой он предназначен.

Вот руководство по выбору, установке и использованию различных спасательных жилетов, жилетов и PFD.

Как правильно выбрать спасательный жилет

  1. Выберите подходящий тип в зависимости от активности или условий плавания.
  2. Проверить правильность посадки.
  3. Изучите указанные требования к размеру и весу.
  4. Убедитесь, что спасательный жилет в хорошем состоянии – ищите дыры и разрывы.
  5. Не забудьте надеть!

Выберите подходящий тип спасательного жилета

Персональные плавсредства бывают разных типов, и в идеале их следует выбирать так, чтобы они лучше всего соответствовали вашей деятельности или условиям плавания.

  • Куртки типа I обладают максимальной плавучестью (более 20 фунтов) и предназначены в первую очередь для использования на море.Они громоздки в носке, но имеют явное преимущество в том, что человек без сознания переворачивает лицо в воде.
  • Куртки типа II также предназначены для переворачивания человека без сознания в воду лицом вверх. Они предлагают минимальную плавучесть 15,5 фунтов и обычно выбираются для прибрежных морских экскурсий. Несмотря на то, что это не совсем модно, их невысокая цена и часто простая конструкция делают спасательные жилеты типа II давним фаворитом для яхтсменов, которые хотят удовлетворить U.S. Требования безопасности береговой охраны.
  • Куртки типа III также обладают плавучестью 15,5 фунтов. Их часто называют «лыжными жилетами», поскольку они удобны и облегают форму, что делает их отличным выбором как для водных видов спорта, так и для обычных пассажиров. Куртки типа III обычно имеют передний вход и пряжку или застежку-молнию. Загвоздка с куртками Типа III заключается в том, что они созданы для сознательных пользователей, у которых есть неминуемые шансы на спасение; Куртка типа III не гарантирует, что человек, находящийся в бессознательном состоянии, перевернет лицо в воде.Персональные плавсредства типа IV обозначаются как «метательные предметы» и обычно имеют форму кольца или плоской подушки, которые можно бросить человеку, неожиданно приземлившемуся в воде.
  • Тип IV PFD предназначены для удержания, а не для ношения пользователем. Они предлагают минимальную плавучесть 16,5 фунтов. Подсказка? Хотя некоторые могут выглядеть сообразно, не используйте специальный бросок в качестве подушки сиденья. Со временем это приведет к ухудшению пены и уменьшению флотации.
  • Куртки типа V – это специальные PFD, часто комбинируемые в плавучие куртки, жилеты для рафтинга и даже ремни для парусных досок. Их следует использовать только по прямому назначению.

Проверьте правильность посадки

После того, как вы выберете правильный тип PFD для ваших условий и / или деятельности, убедитесь, что он в хорошем состоянии, без дыр и разрывов и правильно подходит. Слишком большая куртка может соскользнуть с человека. Тот, который слишком мал, может не обладать достаточной плавучестью, чтобы удержать человека на плаву.

  1. Обратите внимание на этикетку производителя, на которой указаны размер и вес, на которые рассчитана куртка.
  2. Как только у вас будет подходящий размер, наденьте куртку, застегните все застежки (пряжки, молнии и т. Д.), Затем поднимите руки прямо над головой и попросите друга схватить верх куртки над отверстиями для рук и потянуть. вверх.
  3. В идеале куртка не должна подниматься выше подбородка пользователя. Если он поднимается до ушей, значит, он слишком большой и может соскользнуть в воду; уменьшите размер, чтобы получить правильную посадку.
  4. Не обращайте внимания на паховый ремень на спасательных жилетах, предназначенных для маленьких детей. Этот дополнительный ремешок проходит между ног от задней части куртки к передней части и обеспечивает дополнительную уверенность в том, что куртка не заедет и не соскользнет через голову ребенка.

Не забудьте надеть

Не совершайте слишком распространенную ошибку, имея в наличии спасательный жилет для каждого пассажира на борту, а храните эти куртки в труднодоступном месте. Несчастные случаи могут быть редкими, но они случаются, а когда случаются, то обычно происходят быстро.В большинстве случаев они слишком быстро находят и надевают спасательный жилет. По данным береговой охраны США, утопление является причиной смерти в подавляющем большинстве аварий, связанных с прогулками на лодках. Из этих погибших более 80 процентов жертв оказались без спасательных жилетов.

Вот почему лучший спасательный жилет из имеющихся – это тот, который вы готовы носить… каждый раз, когда вы выходите на воду.

Обеспокоены тем, что в теплый летний день в спасательном жилете будет слишком тесно и жарко? Испытайте комфорт и свободу, которые дает надувной PFD в стиле подвески.В ненакутанном состоянии объем минимален. На противоположном конце спектра куртки с «плавающим слоем» сочетают в себе плавучесть и теплоизоляцию куртки, когда она прохладная. Они любимы любителями рыбалки.

Следующее чтение: Солнцезащитный крем и руководство по безопасности от солнца


Ищете дополнительные советы по безопасности? Читать …

Публикация 946 (2020), Как амортизировать недвижимость

Вместо того, чтобы использовать ставки в процентных таблицах для расчета амортизационного вычета, вы можете рассчитать их самостоятельно.Перед тем, как производить расчет каждый год, вы должны уменьшить скорректированную базу в собственности на величину амортизации, заявленную в предыдущем году (годах).

. Расчет вычетов MACRS без использования таблиц обычно дает несколько другую сумму, чем при использовании таблиц. .

При использовании метода уменьшающегося остатка вы ежегодно применяете одну и ту же ставку амортизации к скорректированной базе вашей собственности. Вы должны использовать применимую конвенцию для первого налогового года, и вы должны перейти на линейный метод, начиная с первого года, за который он будет давать равный или больший вычет.Метод прямой линии объяснен позже.

Вы рассчитываете амортизацию за год ввода собственности в эксплуатацию следующим образом.

  1. Умножьте скорректированный базис в собственности на уменьшающуюся ставку баланса.

  2. Примените применимое соглашение.

Вы рассчитываете амортизацию для всех остальных лет (до года, в котором вы переходите на прямолинейный метод) следующим образом.

  1. Уменьшите скорректированную базу в собственности на величину амортизации, разрешенную или допустимую в предыдущие годы.

  2. Умножьте этот новый скорректированный базис на ту же ставку снижения баланса, которая использовалась в предыдущие годы.

Если вы отчуждаете собственность до окончания периода восстановления, см. Использование применимой конвенции , далее, для получения информации о том, как рассчитать амортизацию за год, в котором вы ее продали.

Расчет амортизации по методу уменьшающегося остатка и переход к прямолинейному методу проиллюстрирован в Примере 1 , а затем в Примерах .

Уменьшение остатка.

Вы рассчитываете свою процентную ставку уменьшающегося остатка, разделив указанный процент уменьшающегося остатка (150% или 200%, измененные на десятичную дробь) на количество лет в периоде восстановления собственности. Например, для 3-летней собственности, амортизируемой с использованием метода уменьшающегося остатка на 200%, разделите 2,00 (200%) на 3, чтобы получить 0,6667, или ставку уменьшающегося остатка на 66,67%. Для 15-летнего имущества, амортизированного с использованием метода уменьшающегося остатка 150%, разделите 1.50 (150%) на 15, чтобы получить 0,10, или 10% уменьшающуюся ставку баланса.

В следующей таблице показана ставка уменьшающегося остатка для каждого класса собственности и первый год, для которого прямолинейный метод дает равный или больший вычет.

Класс прочности Метод Уменьшение остатка Год
3 года 200% DB 66.667% 3-я
5 лет 200% DB 40,0 4-я
7 лет 200% DB 28,571 5-я
10 лет 200% DB 20,0 7-я
15 лет 150% DB 10,0 7-я
20 лет 150% DB 7.5 9-я

При использовании линейного метода вы каждый год применяете другую норму амортизации к скорректированной базе вашей собственности. Вы должны использовать применимое соглашение в год ввода собственности в эксплуатацию и в год ее реализации.

Вы рассчитываете амортизацию за год ввода собственности в эксплуатацию следующим образом.

  1. Умножьте скорректированный базис в собственности на прямую ставку.

  2. Примените применимое соглашение.

Вы рассчитываете амортизацию для всех остальных лет (включая год, когда вы переходите с метода уменьшающегося остатка на метод прямой линии) следующим образом.

  1. Уменьшите скорректированную базу в собственности на величину амортизации, разрешенную или допустимую в предыдущие годы (любым методом).

  2. Определите ставку амортизации за год.

  3. Умножьте скорректированный базис, указанный в (1), на норму амортизации, указанную в (2).

Если вы отчуждаете собственность до окончания периода восстановления, см. Использование применимой конвенции , далее, для получения информации о том, как рассчитать амортизацию за год, в котором вы ее продали.

Прямая линия.

Вы определяете прямую норму амортизации для любого налогового года, разделив число 1 на количество лет, оставшихся в периоде восстановления в начале этого года. При подсчете количества оставшихся лет вы должны принять во внимание условные обозначения, использованные для года, когда вы вводили недвижимость в эксплуатацию.Если количество оставшихся лет меньше 1, ставка амортизации для этого налогового года составляет 1,0 (100%).

Использование действующей конвенции

Применимое соглашение (обсуждавшееся ранее в разделе . Какое соглашение применяется ) влияет на то, как вы рассчитываете амортизационные отчисления за год, когда вы вводите свою собственность в эксплуатацию, и за год, когда вы ее продаете. Он определяет, сколько периода восстановления остается в начале каждого года, поэтому он также влияет на норму амортизации для имущества, которое вы амортизируете по прямолинейному методу.См. Скорость прямой линии в предыдущем обсуждении. Используйте применимое соглашение, как объяснено в следующих обсуждениях.

Полугодовая конвенция.

Если применяется это соглашение, вы вычитаете полугодовую амортизацию за первый и последний год амортизации собственности. Вы вычитаете амортизацию за полный год за любой другой год в течение периода восстановления.

Рассчитайте размер амортизационного вычета за год, когда недвижимость находится в эксплуатации, разделив амортизацию за полный год на 2.Если вы избавляетесь от собственности до окончания периода восстановления, рассчитайте амортизационные отчисления за год реализации аналогичным образом. Если вы владеете недвижимостью в течение всего периода восстановления, ваш амортизационный вычет за год, который включает последние 6 месяцев периода восстановления, равен сумме вашей невосстановленной базы в собственности.

Съезд в середине квартала.

Если применяется это соглашение, амортизация, которую вы можете вычесть за первый год амортизации собственности, зависит от квартала, в котором вы вводите недвижимость в эксплуатацию.

Квартал полного 12-месячного налогового года – это период 3 месяца. Первый квартал года начинается в первый день налогового года. Второй квартал начинается в первый день четвертого месяца налогового года. Третий квартал начинается в первый день седьмого месяца налогового года. Четвертый квартал начинается в первый день десятого месяца налогового года. Календарный год делится на следующие кварталы.

Квартал Месяцы
Первая январь, февраль, март
Второй апрель, май, июнь
Третий июль, август, сентябрь
Четвертый октябрь, ноябрь, декабрь

Рассчитайте размер амортизационных отчислений за год, когда имущество вводится в эксплуатацию, умножив амортизацию за полный год на процент, указанный ниже за квартал, в котором имущество вводится в эксплуатацию.

Квартал В процентах
Первая 87,5%
Второй 62,5
Третий 37,5
Четвертый 12,5

Если вы выбываете имущество до окончания периода восстановления, рассчитайте размер амортизационного вычета за год реализации, умножив полный год амортизации на процент, указанный ниже за квартал, в котором вы продаете имущество.

Квартал В процентах
Первая 12,5%
Второй 37,5
Третий 62,5
Четвертый 87,5

Если вы владеете недвижимостью в течение всего периода восстановления, ваш амортизационный вычет за год, который включает последний квартал периода восстановления, равен сумме вашей невосстановленной базы в собственности.

Съезд в середине месяца.

Если применяется это соглашение, амортизация, которую вы можете вычесть за первый год амортизации собственности, зависит от месяца, в котором вы вводите недвижимость в эксплуатацию. Рассчитайте размер амортизационного вычета за год, в который вы вводите недвижимость в эксплуатацию, умножив амортизацию за полный год на дробь. Числитель дроби – это количество полных месяцев в году, в течение которого объект находится в эксплуатации, плюс ½ (или 0.5). Знаменатель 12.

Если вы выбываете из собственности до окончания периода восстановления, рассчитайте амортизационные отчисления за год продажи аналогичным образом. Если вы владеете недвижимостью в течение всего периода восстановления, ваш амортизационный вычет за год, который включает последний месяц периода восстановления, равен сумме вашей невосстановленной базы в собственности.

Пример.

Вы используете календарный год и вводите нежилую недвижимость в эксплуатацию в августе.Недвижимость находится в эксплуатации 4 полных месяца (сентябрь, октябрь, ноябрь и декабрь). Ваш числитель – 4,5 (4 полных месяца плюс 0,5). Вы умножаете амортизацию за полный год на 4,5 / 12, или 0,375.

В следующих примерах показано, как рассчитать амортизацию по MACRS без использования процентных таблиц. Цифры округлены для примеров. Предположим для всех примеров, что вы используете календарный год в качестве налогового года.

Пример 1— 200% метод DB и полугодовое соглашение.

В феврале вы ввели в эксплуатацию амортизируемое имущество с 5-летним периодом восстановления и базисом в 1000 долларов. Вы не выбираете вычет по статье 179, и имущество не имеет права на получение специальной амортизационной скидки. Вы используете GDS и метод 200% уменьшающегося остатка (DB) для расчета амортизации. Когда метод прямой линии (SL) дает такой же или больший вычет, вы переключаетесь на метод SL. Вы не вводили какое-либо имущество в эксплуатацию в течение последних 3 месяцев года, поэтому вы должны использовать соглашение о полугодии.

Первый год. Норма амортизации по методу 200% DB рассчитывается путем деления 2 (200%) на 5 (количество лет в периоде восстановления). Результат 40%. Вы умножаете скорректированную базу собственности (1000 долларов США) на ставку DB 40%. Вы применяете соглашение о полугодии, разделив результат (400 долларов) на 2. Амортизация за первый год по методу 200% DB составляет 200 долларов.

Вы рассчитываете норму амортизации по методу SL, разделив 1 на 5, количество лет в периоде восстановления.В результате вы получите 20%. Вы умножаете скорректированную базу собственности (1000 долларов США) на ставку SL 20%. Вы применяете соглашение о полугодии, разделив результат (200 долларов) на 2. Амортизация за первый год по методу SL составляет 100 долларов.

Метод DB обеспечивает больший вычет, поэтому вы вычитаете 200 долларов, рассчитанные при использовании метода 200% DB.

Второй год. Вы уменьшаете скорректированную базу (1000 долларов) на амортизацию, заявленную в первый год (200 долларов). Вы умножаете результат (800 долларов) на ставку БД (40%).Амортизация за второй год по методу 200% DB составляет 320 долларов США.

Вы рассчитываете норму амортизации SL, разделив 1 на 4,5, количество лет, оставшихся в периоде восстановления. (Основываясь на соглашении о полугодии, вы использовали только полгода периода восстановления в первый год.) Вы умножаете сокращенную скорректированную базу (800 долларов) на результат (22,22%). Амортизация по методу SL на второй год составляет 178 долларов США.

Метод DB обеспечивает больший вычет, поэтому вы вычитаете 320 долларов, рассчитанные при использовании метода 200% DB.

Третий год. Вы уменьшаете скорректированную базу (800 долларов) на амортизацию, заявленную во втором году (320 долларов). Вы умножаете результат (480 долларов) на ставку БД (40%). Амортизация за третий год по методу 200% DB составляет 192 доллара.

Вы рассчитываете норму амортизации SL, разделив 1 на 3,5. Вы умножаете уменьшенную скорректированную базу (480 долларов) на результат (28,57%). Амортизация по методу SL на третий год составляет 137 долларов.

Метод DB обеспечивает больший вычет, поэтому вы вычитаете 192 доллара, рассчитанные при методе 200% DB.

Четвертый год. Вы уменьшаете скорректированную базу (480 долларов) на амортизацию, заявленную в третьем году (192 доллара). Вы умножаете результат (288 долларов) на ставку БД (40%). Амортизация за четвертый год по методу 200% DB составляет 115 долларов.

Вы рассчитываете норму амортизации SL, разделив 1 на 2,5. Вы умножаете уменьшенную скорректированную базу (288 долларов США) на результат (40%). Амортизация по методу SL на четвертый год составляет 115 долларов.

Метод SL обеспечивает равный вычет, поэтому вы переключаетесь на метод SL и вычитаете 115 долларов.

Пятый год. Вы уменьшаете скорректированную базу (288 долларов) на амортизацию, заявленную в четвертый год (115 долларов), чтобы получить уменьшенную скорректированную базу в 173 доллара. Вы рассчитываете норму амортизации SL, разделив 1 на 1,5. Вы умножаете уменьшенную скорректированную базу (173 доллара) на результат (66,67%). Амортизация по методу SL на пятый год составляет 115 долларов.

Шестой год. Вы уменьшаете скорректированную базу (173 доллара) на амортизацию, заявленную в пятый год (115 долларов), чтобы получить уменьшенную скорректированную базу в 58 долларов.До периода восстановления осталось менее одного года, поэтому ставка амортизации SL на шестой год составляет 100%. Вы умножаете уменьшенную скорректированную базу (58 долларов) на 100%, чтобы получить амортизационный вычет за шестой год (58 долларов).

Пример 2 – метод SL и условное обозначение середины месяца.

В январе вы купили и ввели в эксплуатацию здание за 100 000 долларов, которое является нежилой недвижимостью с периодом восстановления 39 лет. Скорректированной базой здания является его стоимость 100 000 долларов.Вы используете GDS, метод SL и соглашение о середине месяца для расчета амортизации.

Первый год. Вы рассчитываете норму амортизации SL для здания, разделив 1 на 39 лет. Результат 0,02564. Амортизация за полный год составляет 2564 доллара (100000 долларов × 0,02564). Согласно соглашению о середине месяца, вы рассматриваете собственность как введенную в эксплуатацию в середине января. Вы получаете 11,5 месяцев амортизации за год. Выражается в виде десятичной дроби 11.5 месяцев, разделенные на 12 месяцев, составляют 0,958. Амортизация здания в первый год составляет 2456 долларов (2564 доллара × 0,958).

Второй год. Вы вычитаете 2456 долларов из 100 000 долларов, чтобы получить скорректированную базу в 97 544 доллара на второй год. Ставка SL составляет 0,02629. Это деление 1 на оставшийся период восстановления в 38,042 года (39 лет сокращены на 11,5 месяцев или 0,958). Амортизация здания за второй год составляет 2564 доллара (97 544 доллара × 0,02629).

Третий год. Скорректированная база составляет 94 980 долларов (97 544 доллара – 2564 доллара). Ставка SL составляет 0,027 (1 делится на 37,042 оставшихся года). Амортизация за третий год составляет 2564 доллара (94980 долларов × 0,027).

Пример 3— Метод DB 200% и условное обозначение середины квартала.

В течение года вы приобрели и разместили на своем предприятии следующие товары.

Деталь Месяц Введен в эксплуатацию
Стоимость
Сейф Январь 4000 долларов США
Офисная мебель сентябрь 1 000
Компьютер Октябрь 5 000
Вы не выбираете вычет по разделу 179, и эти статьи не подпадают под специальную надбавку на амортизацию.Вы используете GDS и метод 200% DB для расчета амортизации. Общая стоимость всего имущества, которое вы ввели в эксплуатацию в этом году, составляет 10 000 долларов. Базовая стоимость компьютера (5000 долларов США) составляет более 40% от общей базы всего имущества, введенного в эксплуатацию в течение года (10 000 долларов США), поэтому вы должны использовать соглашение о середине квартала. Это соглашение применяется ко всем трем объектам собственности. Сейф и офисная мебель находятся в собственности 7 лет, а компьютер – в собственности 5 лет.

Амортизация за первый и второй год для сейфа. Ставка 200% DB для собственности на 7 лет составляет 0,28571. Вы определяете это, разделив 2,00 (200%) на 7 лет. Амортизация сейфа за полный год составляет 1143 доллара (4000 долларов × 0,28571). Вы ввели сейф в эксплуатацию в первом квартале вашего налогового года, поэтому вы умножаете 1143 доллара на 87,5% (процент середины квартала для первого квартала). В результате, 1000 долларов – это ваш вычет на амортизацию сейфа за первый год.

На второй год скорректированная база сейфа составляет 3000 долларов.Вы рассчитываете это, вычитая амортизацию за первый год (1000 долларов) из базы сейфа (4000 долларов). Ваш амортизационный вычет за второй год составляет 857
долларов (3000 долларов × 0,28571).

Амортизация мебели за первый и второй год. Мебель также является собственностью на 7 лет, поэтому вы используете ту же 200% ставку DB 0,28571. Вы умножаете базовую стоимость мебели (1000 долларов) на 0,28571, чтобы получить амортизацию в 286 долларов за полный год. Вы ввели мебель в эксплуатацию в третьем квартале налогового года, поэтому вы умножаете 286 долларов на 37.5% (средний процент за третий квартал). В результате, 107 долларов – это ваш вычет на амортизацию мебели за первый год.

На второй год скорректированная база мебели составляет 893 доллара. Вы рассчитываете это, вычитая амортизацию за первый год (107 долларов) из стоимости мебели (1000 долларов). Ваша амортизация за второй год составляет 255 долларов (893 доллара × 0,28571).

Амортизация компьютеров за первый и второй год. Ставка 200% DB для 5-летней собственности равна 0.40. Вы определяете это, разделив 2,00 (200%) на 5 лет. Амортизация компьютера за полный год составляет 2000 долларов (5000 долларов × 0,40). Вы запустили компьютер в эксплуатацию в четвертом квартале вашего налогового года, поэтому вы умножаете 2000 долларов на 12,5% (процент середины квартала для четвертого квартала). В результате вы получите 250 долларов США на амортизацию компьютера за первый год.

На второй год скорректированная базовая стоимость компьютера составляет 4750 долларов. Вы рассчитываете это, вычитая амортизацию за первый год (250 долларов) из компьютерной базы (5000 долларов).Ваш амортизационный вычет за второй год составляет 1900 долларов (4750 долларов × 0,40).

Пример 4— 200% метод DB и полугодовое соглашение.

В прошлом году, в июле, вы купили и ввели в эксплуатацию новый объект недвижимости сроком на 7 лет. Это был единственный объект собственности, который вы ввели в эксплуатацию в прошлом году. Недвижимость стоила 39 000 долларов, и вы выбрали вычет по разделу 179 в размере 24 000 долларов. Вы также приняли решение в соответствии с разделом 168 (k) (7) не вычитать специальные амортизационные отчисления для имущества, введенного в эксплуатацию на 7 лет в прошлом году.Ваша нескорректированная основа для собственности составляет 15 000 долларов. Поскольку вы не вводили недвижимость в эксплуатацию в течение последних 3 месяцев вашего налогового года, вы использовали соглашение о полугодии. Вы рассчитали свой вычет, используя проценты в Таблице A-1 для собственности на 7 лет. В прошлом году ваша амортизация составила 2144 доллара (15 000 долларов × 14,29%).

В июле этого года ваше имущество подверглось вандализму. У вас был вычитаемый убыток в результате несчастного случая в размере 3000 долларов. Вы потратили 3500 долларов на приведение объекта в порядок. Ваша скорректированная база на конец этого года составляет 13 356 долларов.Вы рассчитали это, сначала вычтя амортизацию за первый год (2144 доллара) и потери от несчастных случаев (3000 долларов) из нескорректированной базы в 15 000 долларов. К этой сумме (9856 долларов) вы затем добавили стоимость ремонта в размере 3500 долларов.

Вы не можете использовать таблицу процентов для расчета амортизации для этого имущества за этот год из-за корректировок в основе. Вы должны сами рассчитать вычет. Вы определяете ставку DB, разделив 2,00 (200%) на 7 лет. Результат 0,28571 или 28,571%. Вы умножаете скорректированный базис вашей собственности (13 356 долларов США) на коэффициент DB, равный 0.28571, чтобы получить вычет амортизации в размере 3 816 долларов за этот год.

Кривая ванны и поведение продукта при выходе из строя (Часть 1 из 2)

Деннис Дж. Уилкинс
Старший специалист по надежности Hewlett-Packard на пенсии, в настоящее время полевой консультант ReliaSoft по надежности
Этот документ адаптирован с разрешения работы, выполненной в Hewlett-Packard.

Специалисты по надежности часто описывают срок службы группы продуктов с помощью графического представления, называемого кривой ванны.Кривая ванны состоит из трех периодов: период младенческой смертности с уменьшающейся неудачей. Скорость, за которой следует нормальный срок службы (также известный как «срок полезного использования») с низкой, относительно постоянной интенсивностью отказов и завершающийся периодом износа, который демонстрирует возрастающую частоту отказов. В этой статье представлен обзор того, как младенческая смертность, отказы в нормальной жизни и режимы износа сочетаются для создания общего распределения отказов продукта. В нем описаны методы снижения количества отказов на каждом этапе жизненного цикла продукта и показано, как выгорание, когда это необходимо, может значительно снизить эксплуатационные отказы. оценки путем отсеивания неудачных попыток младенческой смертности.Материал будет представлен в двух частях. Часть первая (представлен в этом выпуске) представляет кривую ванны и охватывает младенческую смертность и ожоги. Во второй части (представленной в HotWire следующего месяца) будут рассмотрены оставшиеся два периода кривая ванны: сбои в течение обычного срока службы и износ по окончании срока службы.

Рисунок 1: Изгиб ванны

Кривая ванны, показанная на Рисунке 1 выше, не отображает частоту отказов отдельного элемента, а описывает относительную частоту отказов всей совокупности продуктов с течением времени.Некоторые отдельные единицы выйдут из строя относительно рано (отказ от младенческой смертности), другие (мы надеемся, что большинство) будут работать до полного износа, а некоторые выйдут из строя в течение относительно длительного периода, обычно называемого нормальной жизнью. Отказы во время младенческой смертности крайне нежелательны и всегда вызваны дефектами и промахами: дефектами материала, конструктивными ошибками, ошибками при сборке и т. Д. обычно считаются случайными случаями «превышения прочности при напряжении». Однако, как мы увидим, многие неудачи, которые часто считаются нормальными жизненными неудачами, на самом деле являются детской смертностью. неудачи.Износ – это факт жизни из-за усталости или истощения материалов (например, истощение смазки в подшипниках). Срок полезного использования продукта ограничен его кратчайшим сроком службы. компонент. Производитель продукта должен гарантировать, что все указанные материалы пригодны для работы в течение предполагаемого срока службы продукта.

Обратите внимание, что кривая ванны обычно используется в качестве визуальной модели, чтобы проиллюстрировать три ключевых периода выхода продукта из строя, и не откалибрована, чтобы изобразить график ожидаемого поведения для конкретное семейство продуктов.Редко бывает достаточно информации о краткосрочных и долгосрочных отказах, чтобы фактически смоделировать совокупность продуктов с откалиброванной кривой ванны.

Также обратите внимание, что фактические периоды времени для этих трех характерных распределений отказов могут сильно различаться. Младенческая смертность не означает «продукты, выходящие из строя в течение 90 дней» или любой другой определенный период времени. Младенческая смертность – это время, в течение которого частота отказов продукта снижается и может длиться годами. И наоборот, износ случается не всегда. спустя долгое время после ожидаемого срока службы продукта.Это период, когда частота отказов увеличивается, и это наблюдается в продуктах уже через несколько месяцев использования. Это, конечно, катастрофа от с точки зрения гарантии!

Нас интересуют характеристики, показанные на всей кривой ванны. Период младенческой смертности – это время, когда частота отказов падает, но он нежелателен, потому что значительное количество отказов происходит за короткое время, что вызывает недовольство клиентов на раннем этапе и расходы по гарантии. Теоретически отказы в течение нормальной жизни происходят случайно, но с относительно постоянная скорость при измерении в течение длительного периода времени.Поскольку эти сбои могут повлечь за собой расходы по гарантии или расходы на поддержку обслуживания, мы хотим, чтобы дно ванны было таким же как можно ниже. И мы не хотим, чтобы в течение ожидаемого срока службы продукта возникали какие-либо отказы из-за износа.

Причины младенческой смертности и что с этим делать?
С точки зрения удовлетворенности потребителей детская смертность недопустима. Они приводят к появлению продуктов, которые сразу же приходят в продажу, и подрывают доверие покупателей. Они вызваны дефектами, встроенными в или встроен в продукт.Поэтому, чтобы избежать младенческой смертности, производитель продукта должен определить методы устранения дефектов. Соответствующие спецификации, адекватные конструктивные допуски и достаточное снижение характеристик компонентов могут помочь, и должны использоваться всегда, но даже лучший замысел проекта может не охватить все возможные взаимодействия компонентов в процессе работы. Помимо лучших подходов к проектированию, стресс-тестирование следует начинать на самых ранних этапах разработки и использовать для оценки недостатков конструкции и выявления конкретных проблем сборки и материалов.Подобные тесты называются HALT (Highly Accelerated Life Test) или HAST (Highly Accelerated Stress Test) и должны применяться с повышением уровней нагрузки по мере необходимости до тех пор, пока не произойдет сбой. Неудачи должны быть необходимо провести исследования и внести улучшения в конструкцию, чтобы повысить надежность продукта. Такой подход может помочь устранить дефекты конструкции и материалов, которые в противном случае проявились бы в результате отказов продукта. в поле.

После начала производства продукта стресс-тест может быть полезен.Существует два различных варианта использования стресс-тестирования в производственной среде. Одна цель (часто называемая HASA, Highly Accelerated Стресс-аудит) заключается в выявлении дефектов, вызванных: изменения в конструкции или материалах, которые могут привести к поломке, и принять меры по устранению первопричин этих дефектов. Другая цель (часто называемая выгоранием) – использовать стресс-тесты в качестве постоянного 100% -ного экрана для отсеять дефекты в продукте, коренные причины которых не могут быть устранены.

Первый подход, устранение первопричин, обычно является лучшим подходом и может значительно снизить младенческую смертность.Обычно наиболее экономически выгодно запускать только 100% стресс-экраны. для раннего производства, затем уменьшите экран до аудита (или полностью исключите его) по мере выявления основных причин, корректировки процесса / дизайна и устранения значительных проблем. К сожалению, некоторые компании ставят Созданы 100% процессы выгорания и продолжайте их использовать, устраняя симптомы, а не выявляя первопричины. Они просто списывают и / или исправляя одни и те же дефекты снова и снова. Для большинства продуктов это неэффективно с точки зрения стоимости или повышения надежности.

Существует класс продуктов, в которых постоянное 100% выгорание доказало свою эффективность. Это с помощью новейших технологий, таких как современные полупроводниковые микросхемы. Там являются объемными дефектами кремния и мелкими производственными отклонениями, которые не могут быть спроектированы с учетом текущего состояния технологий. Эти дефекты могут привести к очень раннему выходу из строя некоторых деталей по сравнению с большинство населения. Выгорание может быть эффективным способом отсеивания этих слабых мест. Это будет рассмотрено позже в этой статье.

Количественный взгляд на отказы младенческой смертности с использованием распределения Вейбулла
Распределение Вейбулла – очень гибкая модель распределения продолжительности жизни, которую можно использовать для характеристики распределения отказов во всех трех фазах кривой ванны. Базовый Weibull Распределение имеет два параметра: параметр формы, часто называемый бета (β), и масштаб параметр, часто называемый эта (η). Параметр масштаба, eta, определяет, когда во времени данный часть населения потерпит неудачу (т.э., 63,2%). Параметр формы, бета, является ключевой особенностью распределения Вейбулла, которая позволяет его применять. к любой фазе изгиба ванны. Бета меньше 1 моделирует частоту отказов, которая со временем уменьшается, как в период младенческой смертности. Бета, равная 1, моделирует постоянную интенсивность отказов, как в нормальный жизненный период. А бета больше 1 моделирует увеличивающуюся частоту отказов, например, во время износа. Есть несколько способов просмотреть это распределение, в том числе графики вероятности, выживаемость. графики и графики зависимости частоты отказов от времени.Кривая для ванны представляет собой график зависимости интенсивности отказов от времени.

Типичное распределение младенческой смертности для современных полупроводниковых чипов соответствует модели Вейбулла с бета в диапазоне от 0,2 до 0,6. Если рассматривать такое распределение в терминах частоты отказов в зависимости от времени, это выглядит как график на Рисунке 2.

Рисунок 2: Кривая младенческой смертности – частота отказов в зависимости от времени

Этот график показывает десять лет (87 600 часов) времени по оси абсцисс, а по оси ординат – интенсивность отказов.Это очень похоже на младенческую смертность и нормальную жизнь на кривой ванны на рисунке. 1, но эта кривая моделирует только младенческую смертность (уменьшение частоты отказов). Точки на этом графике представляют время отказов, типичное для младенческой смертности с бета-коэффициентом Weibull = 0,2. Как вы видете, 27 отказов до одного года и только 6 отказов от года до десяти. Людей, наблюдающих за этой кривой и нанесенными на нее точками отказа, нельзя обвинять в том, что они думают, что она представляет как снижение младенческой смертности (в первый год или около того), так и нарушения нормальной жизни после этого.Но это всего лишь провалы младенческой смертности – вплоть до десяти лет!

Этот график показывает распределение для бета-значения, типичного для сложных интегральных схем высокой плотности (СБИС или очень крупномасштабные интегральные схемы). Такие детали, как процессоры, контроллер интерфейса и обработка видео микросхемы часто демонстрируют такое распределение отказов с течением времени. Взгляд на этот график показывает, что если бы вы могли запустить эти части в течение эквивалента трех лет и отбросить вышедшие из строя детали, надежность уцелевших деталей будет намного выше до десяти лет.Фактически, до тех пор, пока не наступит режим износа, надежность будет со временем улучшаться. Если существуют механизмы, которые могут привести к нормальным жизненным сбоям (теоретически с постоянной частотой отказов), смешанными с дефектами, которые вызывают младенческую смертность, показанную выше, выгорание все еще может обеспечивают значительное улучшение при относительно низком постоянном уровне отказов.

Выработка для Leading Edge Technologies
Чтобы увидеть, как выгорание может повысить надежность высокотехнологичных деталей, мы воспользуемся диаграммой, которая в некоторой степени похожа на соотношение частоты отказов и частоты отказов.кривая времени на рисунке 2, но более полезна. Это выживание график, который напрямую показывает, сколько единиц населения дожило до данного времени. На рисунке 3 показан график типичного процесса СБИС с небольшой «слабой» подгруппой (дефектная детали, которые выйдут из строя как младенческая смертность) и более крупную подгруппу деталей, которые будут выходить из строя случайным образом с очень низкой частотой в течение обычного срока эксплуатации. Шкала по оси абсцисс в годах использования. (от нуля до 100 лет!), а по оси ординат – процент деталей, все еще работающих должным образом (начиная со 100% и заканчивая 50%).

Рисунок 3 показывает, что из отказов, которые происходят в первые 20 лет (около 4%), большинство отказов происходит в течение первого года или около того, как мы наблюдали в приведенном выше примере детской смертности. Поскольку уровень отказов низкий, постоянный, на этом графике показаны отказы, продолжающиеся в течение ста лет. Конечно, может быть режим износа, который вступит в игру до ста прошло несколько лет, но здесь не учитывается распределение износа. Электронные компоненты, в отличие от механических узлов, редко имеют механизмы износа, которые становятся значительными раньше многих. десятилетия эксплуатации.

Рисунок 3: График смешанной младенческой смертности и выживаемости при нормальной жизни

Нас не очень интересуют неудачи за пределами десяти лет, поэтому давайте посмотрим на ту же модель только первые десять лет. На рисунке 4 мы включили примеры точек отказа из имитационная модель, используемая для создания сюжета. Это позволяет нам увидеть, какое население (младенческая смертность или нормальный образ жизни) потерпело поражение. из.

Рисунок 4: Смешанная младенческая смертность и нарушения нормальной жизни

Мы видим, что график на Рисунке 4 выглядит как ранняя и нормальная части кривой ванны и фактически включает оба распределения.Мы видим, что более 2% агрегатов выходят из строя в первый год, но для отказа 3% требуется десять лет. На самом деле, в этой модели все еще есть “младенческая” смертность, превышающая десять лет, но с постоянно снижающейся скоростью. Фактически, за десять лет использования этой модели было бы очень мало нормальных жизненных неудач. Только два отказа (~ 5% всех отказов) в этом примере (большие синие точки) происходят от нормального жизненного отказа населения. Около 95% отказов, представленных на графике выше (маленькие красные точки), относятся к показателям младенческой смертности! Это то, что интегрировано схемотехническая (ИС) промышленность наблюдалось со сложными твердотельными устройствами.Даже после десяти лет эксплуатации основной причиной отказа ИС остается младенческая смертность. Другими словами, неудачи все еще происходят в первую очередь по дефектам.

В таких случаях может помочь пригорание. На графике выше вы можете видеть, что, если бы вы могли проработать эту деталь в течение трех лет до ее отправки, вы бы отсеивали более 80% (2% разделенные на 3%) частей, которые выйдут из строя через десять лет. Итак, если бы мы разработали метод эффективного «состаривания» деталей, эквивалентных трем годам, и устранения большей части младенческой смертности, оставшиеся части будут более надежными, чем исходная популяция.Конечно, детали, которые проходят трехлетнюю «приработку», должны прослужить дополнительные десять лет в поле, всего тринадцать лет. Посмотрим, как это выглядит на рисунке 5.

Рисунок 5: Сравнение отказов из-за сырых и сгоревших деталей

Выше мы видим четырнадцать лет распределения отказов для исходных деталей (не сгоревших) и одиннадцать лет ожидаемого распределения отказов для деталей, которые подверглись трехлетнему сгоранию.В этом Например, общее количество отказов от трех до тринадцати лет для исходных деталей (или от нуля до десяти лет для сгоревших деталей) составляет около 0,6%. Без выгорания первые десять лет было бы около 3% кумулятивных отказов. Это примерно в пять раз меньше совокупного количества отказов за счет использования приработки или, с точки зрения изменения, у нас было бы примерно на 2% меньше совокупного количества отказов. отказы за десять лет с выгоранием, если существует доминирующий режим отказа от младенческой смертности. Обратите внимание, что в первые год или два относительное повышение надежности еще больше.На двух лет, после приработки ожидается только около 0,1% отказов, но почти 2% – без приработки; соотношение почти 25: 1!

На самом деле у производителей нет двух-трех лет на приработку. Им нужен ускоренный стресс-тест. В индустрии ИС обычно используются два напряжения, которые используются для ускорения эффективное время приработки: температура и напряжение. Повышенная температура (по сравнению с нормальной рабочей температурой) может обеспечить ускорение в десятки раз (обычно от 10 до 30 раз).Повышенные напряжения (по сравнению с нормальными рабочими уровнями) могут обеспечить еще более высокие коэффициенты ускорения для многих типов ИС. Комбинированные коэффициенты ускорения в диапазоне 1000: 1 или более равны типично для многих процессов приработки ИС. Таким образом, время приработки в несколько десятков часов может обеспечить эффективное время эксплуатации от одного до пяти лет, что значительно снижает долю деталей с дефекты младенческой смертности.

Что, если мы попробуем пригорать на продукте, не вызывающем доминирующих проблем с младенческой смертностью? График выживаемости для сборки с «постоянной» интенсивностью отказов 1% в год (нормальный срок службы): показано ниже на рисунке 6.

Рисунок 6: График выживаемости при постоянной частоте отказов

Довольно легко увидеть, что при приработке в течение двух лет будет обнаружено ~ 2% отказов, но при эксплуатации в течение дополнительных двух лет обнаружится еще ~ 2%. Через десять лет мы нашли бы около 10%. Обратите внимание, что линия на самом деле не прямая линия, потому что постоянная интенсивность отказов (эквивалентная нормальной жизни части ванны) действует на оставшуюся популяцию и оставшуюся популяцию. уменьшается по мере того, как блоки выходят из строя.Если посмотреть на те же условия приработки, что и в последнем примере, если бы мы обеспечили три года эксплуатации этих деталей, а затем использовали их еще десять лет, какие результаты мы бы получили? Совокупные отказы устройств, прошедших этот экран, будут очень близки к 9,5%. Без приработки совокупное количество отказов за десять лет было бы таким же, около 9,5%. При постоянной (нормальной жизни) частоте отказов выгорание не дает никаких преимуществ.

Должно быть очевидно, что приработка узла, который выходит из строя из-за режима отказа из-за износа (интенсивность отказов увеличивается со временем), на самом деле приведет к сборкам, которые хуже, чем блоки. которые не прошли через прожиг.Это просто потому, что вероятность отказа увеличивается с каждым часом работы деталей. Увеличение времени работы просто увеличивает вероятность провал в будущем!

Заключение
В этом выпуске, Часть первая, мы представили концепцию кривой ванны и обсудили вопросы, связанные с первым периодом, младенческой смертностью, а также такие практики, как выгорание, которое используются для устранения отказов этого типа. Как показано в этой статье, несмотря на выгорание практики не Обычно это практический экономический метод снижения детской смертности, выгорание зарекомендовало себя быть эффективным для современных полупроводников, в которых невозможно устранить первопричину дефектов.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.