Крт это: 1.8. Градостроительное развитие территорий инвестором

alexxlab | 21.07.1984 | 0 | Разное

Содержание

Что такое комплексное развитие территорий и как оно связано с общим собранием собственников помещений в многоквартирных домах

В конце 2020 года был подписан закон, который внёс в Градостроительный и Жилищный кодексы РФ понятие комплексного развития территорий, а также порядок, основания и правила включения многоквартирных домов в границы таких территорий. Разбираемся, что такое КРТ и какую роль в этом играет общее собрание собственников.

Комплексное развитие – проект по застройке и благоустройству территории с предварительным сносом существующих объектов

Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ ввёл в Градостроительный кодекс РФ новую главу 10 «Комплексное развитие территорий» (КРТ), которой регулируется единый механизм КРТ и сноса аварийного и ветхого жилья.

Данное законодательное изменение может коснуться 44% от всех многоквартирных домов России: примерно столько в стране МКД, подпадающих под критерии гл. 10 ГрК РФ. Таким образом, № 494-ФЗ утвердил механизм сноса аварийного жилья с учётом мнения жителей таких домов.

Комплексное развитие территорий – это два взаимосвязанных направления:

  • Снос и реконструкция не отвечающих современным требованиям аварийных, ветхих, морально устаревших объектов капитального строительства, в том числе многоквартирных домов и объектов инфраструктуры.
  • Строительство новых объектов, в том числе МКД, объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктуры, и благоустройство территории по единому проекту.

В КРТ участвуют органы власти, принимающие решение о создании такой территории, инвесторы, заключающие договоры на проведение работ по проекту КРТ и правообладатели недвижимости, которая попала в границы территории, в том числе собственники помещений в МКД и даже наниматели жилья по договорам соцнайма.

Минстрой пояснил нюансы проведения ОСС с участием нанимателей жилья

13153

0

Многоквартирные дома могут включаться в проект КРТ жилой застройки

Согласно ч. 1 ст. 65 ГрК РФ, законодатели разделяют комплексное развитие территорий на несколько видов в зависимости от того, какие объекты капитального строительства попали в проект:

  1. КРТ жилой застройки.

Территория для развития включает в свои границы один/несколько элементов планировочной структуры, их части, в которых расположены аварийные/ветхие/неблагоустроенные многоквартирные дома (ч. 2 ст. 65 ГрК РФ).

  1. КРТ нежилой застройки.

На территории нет многоквартирных домов, зато есть аварийные/ветхие нежилые здания и объекты, в том числе самострой (ч. 4 ст. 65 ГрК РФ).

  1. КРТ незастроенной территории.

В границы территории включены земельные участки, в том числе с расположенными на них зданиями, которые находятся в государственной либо муниципальной собственности, без обременения правами иных лиц.

  1. КРТ по инициативе правообладателей

Такой проект проводится по инициативе правообладателей земельных участков и/или расположенных на них объектов недвижимости, то есть по желанию собственников земли/зданий.

Следовательно, собственники помещений в МКД и управляющие организации могут столкнуться с первым видом комплексного развития территории. В проект иного КРТ их дом включён быть не может.

Решении о КРТ принимают Правительство России, органы региональной власти и муниципалитеты

В ч. 2 ст. 66 ГрК РФ указано, кто может принимать решение о создании КРТ и включении в его границы каких-либо элементов планировочной структуры. Сделать это может Правительство РФ в отношении участков/недвижимости, находящейся в федеральной собственности, в рамках регионального инвестиционного проекта с привлечением средств федерального бюджета, а также если застройку территории проводит выбранной на уровне РФ юрлицом.

Если КРТ проводится на средства регионального бюджета или компанией, которую определил субъект РФ, если в границы такой территории включены два и более муниципальных образования, то решение о КРТ принимает высший орган исполнительной власти региона России. Во всех остальных случаях вопрос о создании территории для комплексного развития принимает глава местного самоуправления.

Как провести онлайн-ОСС: законодательство, практика, ваши вопросы

12616

0

В границы КРТ включаются аварийные и ветхие дома, с изношенными конструкциями и дорогим капремонтом

Согласно ч. 2 ст. 65 ГрК РФ, в границы КРТ могут быть включены не только те дома, которые были приняты аварийными и подлежащими сносу/реконструкции. Также в программу вправе войти МКД

  • с высокой степенью износа конструктивных элементов;
  • со стоимостью капитального ремонта одного кв.м., превышающей установленный в регионе норматив;
  • построенные в период индустриального домостроения по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен/перекрытий;
  • в ограниченно работоспособном техническом состоянии;
  • без централизованных систем инженерно-технического обеспечения.

Следовательно, КРТ может коснуться жителей, ТСЖ и управляющих не только официально аварийных домов, но и просто старого жилфонда, отвечающего критериям ч. 2 ст. 65 ГрК РФ. Разберём дальше, в чём состоит роль проживающих в таких МКД людей при утверждении территорий для комплексного развития.

Жители на ОСС утверждают или отклоняют решение о включении их дома в границы КРТ в установленные сроки

Согласно гл. 10 ГрК, органы местной или региональной власти могут включать в границы КРТ многоквартирные дома, и в таком случае к принятию решения подключаются их жители, участвуя в общем собрании собственников. Именно они будут решать, оставить ли МКД в проекте и согласиться на снос и расселение, или же исключить его из границ территории.

Для этого собственники помещений должны принять участие в ОСС. Собрание должно пройти в установленный органом власти срок. Если этого не сделать, то МКД включается в проект по КРТ по умолчанию (ч. 5 ст. 67 ГрК РФ). Оно утверждается не позднее чем через 30 дней после истечения срока, отведённого на проведение ОСС (ч. 4 ст. 67 ГрК РФ).

Исключить дом из границ территории, установленных проектом, можно только на основании протокола собрания, проведённого до дня утверждения документации по планировке КРТ (ч. 6 ст. 67 ГрК РФ).

Можно ли не учитывать бюллетени, если в них не стоит дата голосования

10950

5

Общее собрание в доме по вопросам КРТ проводится по специальным нормам ЖК РФ об инициаторе, кворуме и составе участников

Для проведения общего собрания собственников по вопросам КРТ внесены изменения в ЖК РФ. Корректировки и дополнения коснулись ст. ст. 44–46 ЖК РФ. Так, к компетенции общего собрания собственников отнесено решение о включении дома в КРТ жилой застройки и исключении его из проекта (п. 4.6 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

При этом в голосовании по таким вопросам принимают участие не только собственники помещений в МКД, но и наниматели квартир по договорам соцнайма как представители владельца помещений, например, муниципалитета. Это прописано в ч. 3.2 ст. 45 ЖК РФ.

Созвать общее собрание собственников по вопросу включения дома в программу могут орган региональной и местной власти, которые подготовили проект комплексного развития территории, и юрлицо, которое его реализует (ч. 2.1 ст. 45 ЖК РФ). Инициаторами ОСС по вопросу исключения МКД из такого проекта могут стать управляющая организация и собственники помещений.

В ЖК РФ установлено, что общее собрание по вопросам комплексного развития территорий правомочно, если на нём присутствует 50%+1 голос от собственников всех жилых помещений в МКД. Согласно ч. 1.3 ст. 46 ЖК РФ, решение принимается также отдельным кворумом:

  • более 2/3 голосов от всех голосов собственников жилых помещений в доме при включении дома в КРТ;
  • более 1/3 голосов собственников жилых помещений от общего числа таких голосов, если вопрос касается исключения МКД из границ территории комплексного развития.

Таким образом законодатели дали жителям домов право отказаться от участия в КРТ. Для этого им нужно инициировать соответствующее собрание, поправив проект органа власти.

Ольга Шевлягина Главный редактор

Полезная статья?

Поделитесь с коллегами и друзьями

Подпишитесь на рассылку

Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 71 516 подписчикам

Получать на @Mail.ru Получать на @Yandex.ru Получать на @Gmail.com Получать на мою почту

Статьи по теме

Должна ли 

УО исполнять решения из неверно оформленного протокола ОСС

Один из читателей нашего портала задал вопрос, что делать УО, если жители провели ОСС, но присланный ими протокол собрания не соответствует требованиям приказа Минстроя РФ от 28. 01.2019 № 44/пр. Разби…

Капитальный ремонт новостройки: о чём нужно позаботиться заранее

Когда дом только что или недавно сдан в эксплуатацию, меньше всего жители и управляющая организация думают о том, что в своё время ему предстоит капитальный ремонт. А между тем, обо всех организационн…

ОСС и собрание членов ТСЖ: кто может участвовать и как считать голоса

Юрий Нетреба разбирает ситуацию нашего читателя и отвечает на вопросы о том, в чём разница между общим собранием членов ТСЖ и общим собранием собственников помещений в МКД, как производится подсчёт го…

Вопросы по теме

Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal. ru

КРТ вместо КУРТ, КОТ и РЗТ – 2021

Содержание

  1. Законодательная база
  2. Цели КРТ
  3. Особенности правового режима КРТ
  4. ППТ для территории КРТ
  5. Виды КРТ
  6. КРТ жилой застройки 
    • Объекты, включаемые в границы КРТ жилой застройки
    • Запреты на изъятие ЗУ в целях КРТ жилой застройки
    • Нововведения в ЖК РФ по обеспечению жилищных прав граждан при осуществлении КРТ жилой застройки 
  7. КРТ нежилой застройки 
    • Объекты, включаемые в границы КРТ нежилой застройки
    • Запреты на изъятие ЗУ в целях КРТ нежилой застройки 
    • Права арендаторов объектов, включённых в границы КТР
  8. Комплексное развитие незастроенной территории
  9. КРТ по инициативе правообладателей ЗУ и ОКС – 15

 

1.Законодательная база

 

Аббревиатура «КРТ» – это сокращение полного наименования термина «комплексное развитие территории» (от первых букв каждого из слов этого термина).


 
Понятие КРТ введено федеральным законом №494-ФЗ от 30.12.2020, вступившим в силу с момента опубликования. Его положения усовершенствовали институт КРТ и механизмы расселения аварийного и ветхого жилья, а также установили: 

  1. единый механизм КРТ – взамен ранее используемых отдельных механизмов:
    • развитие застроенных территорий (РЗТ)
    • комплексное развитие территорий (КРТ)
    • комплексное освоение территорий (КОТ)
  2. виды КРТ
  3. требования к решению о КРТ
  4. порядок принятия и реализации решения о КРТ
  5. требования к договору о КРТ и порядку заключения

В соответствии с ФЗ № 494-ФЗ:

  • понятие КРТ узаконено в ГрК РФ:
    • в статье 1 (пункт 34)
    • в новой главе X «Комплексное развитие территории»
    • прежняя глава 51 «Виды деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории и порядок их осуществления», признана утратившей силу
  • внесены корреспондирующие изменения в ряд статей ГрК РФ, ЗК РФ и ЖК РФ и другие законодательные акты Российской Федерации
  • установлены переходные положения, определяется правовой статус договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территории и иных договоров, заключённых ранее в соответствии с ГрК РФ:
    • ранее заключённые договоры РЗТ, КРТ, КОТ сохраняют своё действие
    • исполнение, изменение и расторжение договоров РЗТ, КРТ, КОТ будет происходить по «старым» правилам – без учёта изменений, внесённых законом

 

2.

 Цели КРТ

 

КРТ – это мероприятия, выполняемые в соответствии с утверждённой документацией по планировке территории, выделенной для эффективного развития, предусматривающего (статья 64 ГрК РФ)::

  • создание благоприятных условий проживания граждан
  • обновление:
    • среды жизнедеятельности
    • территорий общего пользования поселений, городских округов
  • обеспечение градостроительной деятельности, в том числе в виде КРТ
  • сбалансированное и устойчивое развитие поселений/городских округов:
    • повышение качества городской среды
    • улучшение внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства
    • достижение показателей, в том числе в сфере жилищного строительства, и улучшения жилищных условий граждан – в соответствии с указами Президента РФ, национальными проектами, государственными программами
    • создание необходимых условий:
      • для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктур
      • для благоустройства территорий поселений, городских округов
      • для повышения территориальной доступности инфраструктур
  • повышение эффективности использования территорий поселений/городских округов:
    • формирование комфортной городской среды
    • создание мест обслуживания и мест приложения труда
  • создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования обновления застроенных территорий

Особенно ценное с градостроительной точки зрения положение закона – нововведение о едином механизме КРТ. Причина его разработки – невозможность использования ранее в полном объёме того или иноого режима редевелопмента. Следствием становились:

  • проблемы, связанные с дроблением территорий в условиях смешанной застройки, элементы которой было сложно отнести к тому или иному типу развития
  • снижение инвестиционной привлекательности строительных проектов

Введение единого механизма КРТ – условие гибкого развития различных территорий, в том числе имеющих смешанную застройку. Он обеспечивает возможность объединения объектов различного типа в границах одного проекта КРТ.

Реализации решения о КРТ осуществляется на основе договора (статья 68 ГРК РФ). Он заключается:

  • с победителем торгов (статья 69)
  • с иным участником торгов
  • с правообладателями ЗУ и (или) объектов недвижимости (пункт 3 части 7 статьи 66 и статья 70)

Договор о КРТ может действовать в отношении:

  • всей территории, предусмотренной решением о КРТ
  • части территории КРТ
  • отдельного этапа реализации решения о КРТ

состоять из одного или несколько договоров, предусматривающих выполнение задач по КРТ 

Договором о КРТ предусматривается распределение обязательств его сторон:

  • мероприятий по подготовке и утверждению документации по планировке территории
  • образованию и предоставлению ЗУ
  • по сносу, строительству/реконструкции ОКС

 

3.

 Особенности правового режима КРТ

 

КРТ – это особый правовой режим, который можно ввести на части городской территории:

  • квартал
  • микрорайон

то есть в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей.

 

Особенности КРТ

 

  • устанавливается решением о КРТ, принимаемом:
    • администраций муниципального образования без участия депутатов и публичных слушаний
    • региональной администрации
  • не учитывает ранее утверждённые (пункт 10.2 статьи 45 ГрК РФ):
    • генпланы
    • проекты планировки (ППТ)
    • правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
  • устанавливается для конкретной территории, границы которой определяются в решении администрации о КРТ: 
    • или для территории, которая, в соответствии с ПЗЗ, на дату принятия решения не определена в качестве такой территории
    • или для территории, границы которой не совпадают с границами территории, указанной в ПЗЗ в качестве той территории, для которой допускается осуществление деятельности по её комплексному развитию

 

4.

 ППТ для территории КРТ

 

Проект планировки территории, выделенной для комплексного развития:

  • создаётся после утверждения решения администрации о форимировании территории КРТ
    • поправки в генплан и ПЗЗ разрабатываются в процессе работы над ППТ
  • рассматривается на публичных слушаниях (пункт 26 статьи 5.1 ГрК РФ):
    • если для реализации решения о КРТ требуется внесение изменений в генеральный план поселения/городского округа, по решению главы местной администрации, допускается одновременное проведение публичных слушаний/общественных обсуждений по документации ППТ, подлежащей комплексному развитию, и по проектам, предусматривающим внесение изменений в генплан 
    • изменения в ПЗЗ должны быть внесены в срок не позднее чем 90 дней со дня утверждения ППТ в целях её комплексного развития (часть 2.1 статьи 24 ГрК РФ)
  • утверждение документации по ППТ допускается до утверждения изменений в генеральном плане поселения/городского округа, в ПЗЗ
    • поправки в генплан и ПЗЗ принимаются автоматически

Изменение ВРИ ЗУ и (или) ВРИ ОКС, расположенных в границах территории, подлежащей комплексному развитию, не допускается со дня принятия решения о КРТ и до дня утверждения документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о её комплексном развитии, (часть 4.

1 статьи 37 ГрК РФ).

Со дня утверждения документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии, ранее утверждённая документация по планировке этой территории признается утратившей силу (пункт 10.3 статьи 45 ГрК РФ).

 

5. Виды КРТ

 

В соответствии со статьёй 65 ГрК РФ, в видам КРТ отнесены: 

  1. комплексное развитие территории жилой застройки
    • в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены многоквартирные дома, указанные ниже
  2. комплексное развитие территории нежилой застройки
    • в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены ОКС, указанные ниже
  3. комплексное развитие незастроенной территории
    • в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены ЗУ, которые:
      • находятся в государственной собственности
      • находятся в муниципальной собственности
      • ЗУ, государственная собственность на которые не разграничена
      • ЗУ, государственная собственность на которые не разграничена, с расположенными на них ОКС
        1. при условии, что такие ЗУ, ОКС не обременены правами третьих лиц 
  4. комплексное развитие территории по инициативе правообладателей:
    • или правообладателей ЗУ
    • или правообладателей объектов недвижимости, расположенных на ЗУ

 

6.

 КРТ жилой застройки

 

Объекты, включаемые в границы КРТ жилой застройки

 

В  границы территории, в отношении которой принимается решение о КРТ жилой застройки, могут быть включены (пункт 2 статьи 65 ГрК РФ):

  1. многоквартирные дома
    • характеристики таких домов представлены ниже
  2. ЗУ в границах элемента планировочной структуры поселения/городского округа и расположенные на них объекты недвижимого имущества:
    • объекты недвижимости на таких ЗУ не являются многоквартирными домами, указанными в пункте 1

 

Характеристики многоквартирных домов, включаемых в решение о КРТ жилой застройки

 

  • дома признаны аварийными
  • дома признаны подлежащими сносу или реконструкции
  • дома, не признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта РФ, исходя из одного или нескольких следующих требований:
    • физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) превышает значение, определённое субъектом РФ
    • совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества, в расчёте на 1 м2 общей площади жилых помещений превышает стоимость, определённую нормативным правовым актом субъекта РФ
    • дома построены в период индустриального домостроения – по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий
    • ограниченно работоспособное техническое состояние домов (порядок признания устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства)
    • отсутствие в домах централизованных систем инженерно-технического обеспечения

 

Запреты на изъятие ЗУ в целях КРТ жилой застройки 

 

Не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ:

  • ЗУ, расположенные в границах территории для КРТ:
    1. предназначенные для размещения объектов федерального значения
    2. с расположенными на участках объектами федерального значения:
      • за исключением случаев согласования включения указанных ЗУ в границы территории, подлежащей комплексному развитию, с федеральными органами исполнительной власти, иными организациями, которым в соответствии с федеральными законами и решениями Правительства РФ предоставлены полномочия по распоряжению указанными ЗУ (порядок данного согласования устанавливается Правительством РФ)
  • ЗУ с многоквартирными домами, не предусмотренные часть 2 пункта 1 статьи 65 ГрК РФ)
    • также жилые помещения в таких многоквартирных домах
  • иные объекты недвижимого имущества, определённые:
    • Правительством РФ
    • нормативным правовым актом субъекта РФ

В границы КРТ также не включаются ЗУ с расположенными на них:

  • жилыми домами блокированной застройки
  • объектами ИЖС
  • садовыми домами

Изъятие для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ:

  • индивидуальных жилых домов
  • садовых домов
  • домов блокированной жилой застройки

возможно в случаях:

  1. признания объектов аварийными
  2. их ненадлежащего технического состояния
  3. отсутствия в домах систем инженерно-технического обеспечения

Такие дома могут признать непригодными для проживания. Как и с аварийными многоэтажками, согласия собственника на снос не требуется, но владельцу должны предложить компенсацию. 

Если расположенный в границах КРТ дом и землю под ним не включили в программу, то собственник может сам подать заявку на участие. Закон предусматривает такую возможность и для тех, кто не менее 5 лет арендует или безвозмездно пользуется государственным или муниципальным земельным участком. 

Органы региональной власти или органы местного самоуправления, принявшие решение об изъятии недвижимости в целях КРТ, обязаны (статья 56.12 ЗК РФ):

  1. опубликовать решение в СМИ
  2. направить собственникам изымаемой недвижимости копию решения:
    • в течении 7 рабочих дней со дня принятия
  3. обратиться в суд об изъятии недвижимости и о прекращении права собственности на неё:
    • если в течение 1 месяца собственники недвижимости не заключат соглашение о ее выкупной цене и о размере убытков, подлежащих возмещению

На изъятые объекты будет регистрироваться право собственности:

  1. или Российской Федерации
  2. или субъекта РФ
  3. или муниципального образования

 

Нововведения в ЖК РФ при осуществлении КРТ жилой застройки

 

ФЗ № 494-ФЗ предусматривает порядок обеспечения жилищных прав граждан при осуществлении КРТ жилой застройки:

  • введён единый механизм КРТ сноса аварийного и ветхого жилья
  • регионы получили:
    • право утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов с учетом мнения жителей
    • полномочия по определению технических характеристик многоквартирных домов, которые могут быть включены в эти программы

Цель поправок – создание механизма для ускоренного расселения аварийного и ветхого жилья и обеспечение комфорта городской среды с  сохранением интересов жильцов.

При реконструкции целых кварталов, предусмотренной КРТ, жители получат не просто квартиру в отдельно стоящем новом доме, но и:

  • обновленные коммуникации
  • благоустройство
  • зоны рекреации
  • социальную инфраструктуру

Новый закон предоставляет гражданам гарантии:

  1. административные – в виде права голосовать на общих собраниях собственников за участие в программе КРТ
  2. финансовые – в виде:
    • денежного возмещения
    • квартиры с зачётом возмещения
    • равнозначного жилья

Для проведения собрания по вопросу включения многоквартирного дома в программу КРТ нужно, чтобы на него пришли больше половины жильцов. Для решения вопроса необходимы 2/3 голосов всех жильцов, а не только участников собрания. Учитываются голоса как собственников, так и нанимателей квартир, голосующих как представители собственников.

Проект решения о КРТ публикуется на сайте:

  • местной администрации
  • регионального правительства

В проекте будет список домов, которые собираются расселить. Пока документацию не утвердили, можно исключить дом из программы КРТ. Потом будет поздно.

 

Права собственников

 

У собственника есть право выбора между равноценным денежным возмещением стоимости квартиры и равноценным жильем. Решение о компенсации принимает собственник.

В соответствии с требованиями ФЗ №494-ФЗ, в Жилищный кодекс РФ внесена статья 32.1. В ней прописаны новые нормы о возмещении и предоставлении равноценных жилых помещений в обеспечение прав граждан при осуществлении КРТ жилой застройки:

  • собственникам, освобождающим свои помещения многоквартирном доме, попавшем под КРТ,  будет предоставлено:
    • или равноценное возмещение
    • или другое жилое помещение
  • собственникам жилых помещений, взамен освобождаемых ими жилых помещений, предоставляется возмещение (часть 7 статьи 32 ЖК РФ):
    • если у собственника жилого помещения нет в собственности иных жилых помещений, то, по его заявлению, после возмещения в денежной форме, за ним сохраняется право пользования освобождаемым жилым помещением на срок не более чем 6 месяцев, если более продолжительный срок не определён в договоре (часть 6 и часть 10 статьи 32 ЖК РФ)
    • нанимателю жилого помещения взамен освобождаемого им жилого помещения предоставляется другое жилое помещение по договору социального найма:
      • общая площадь, жилая площадь которого и количество комнат в котором не меньше общей площади, жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении
      • при наличии письменного заявления нанимателя жилого помещения другое жилое помещение может быть предоставлено ему на праве собственности на основании договора передачи жилого помещения в собственность

Нормативным правовым актом субъекта РФ может быть предусмотрено право собственников жилых помещений, нанимателей жилых помещений на получение равнозначного жилого помещения

Могут быть предусмотрены дополнительные меры поддержки  собственников по обеспечению жилыми помещениями, предусмотренные:

  • нормативным правовым актом РФ
  • нормативным правовым актом субъекта РФ
  • муниципальными правовыми актами

Предоставление:

  1. равноценного возмещения или жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за освобождаемое жилое помещение
  2. равнозначного жилого помещения в соответствии с частью 5 настоящей статьи

осуществляются на основании договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение (пункты 9 – 16 статьи 32. 1 ЖК РФ).  Он заключается между собственником жилого помещения и:

  • уполномоченным органом государственной власти
  • уполномоченным органом местного самоуправления
  • юридическим лицом, созданным Российской Федерацией или субъектом РФ и обеспечивающим в соответствии с ГрК РФ реализацию решения о КТР
  • лицом, с которым заключен договор о КТР жилой застройки, в случае, если это предусмотрено таким договором о КТР

Возмещается рыночная стоимость помещения. Она включает в себя:

  • рыночную стоимость общего имущества
  • рыночную стоимость ЗУ
  • стоимость понесенных затрат

Нанимателю, взамен освобождаемого им жилого помещения, предоставляется другое равноценное жилое помещение – по договору социального найма. Общая и жилая площади, а также количество комнат уменьшиться не должны.

Очередники сохраняют право состоять на учёте после переселения. Взамен комнаты в коммунальной квартире, признанной таковой до 1 января 2021 года, предоставляется отдельная квартира.

Наличие ипотеки не является препятствием для изъятия квартиры. Обязательства по ней переходят на новое жильё. Регистрирующий орган сам направит все данные банку. 

Важная норма в пользу граждан – в год расселения дома жильцы освобождаются от взносов на капитальный ремонт. То, что было уплачено до этого, идёт в общий фонд на реализацию решения по КРТ.

 

7. КРТ нежилой застройки

 

Объекты, включаемые в границы КРТ нежилой застройки

 

КРТ нежилой застройки осуществляется на застроенной территории. В её границах – земельные участки (ЗУ), на которых расположены (пункт 5 статьи 65 ГрК РФ):

  1. ОКС, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции
    • за исключением многоквартирных домов
  2. ОКС, снос/реконструкция которых планируются на основании адресных программ, утверждённых высшим органом исполнительной власти субъекта РФ
    •  за исключением многоквартирных домов
  3. ОКС, признанные самовольными постройками  в соответствии с гражданским законодательством
  4. ОКС, предельные параметры строительства которых не соответствуют тем параметрам, что установлены в ПЗЗ
  5. ОКС, для которых одновременно не соответствуют ПЗЗ:
    • предельные параметры строительства
    • ВРИ ЗУ    

 

Запреты на изъятие ЗУ в целях КРТ нежилой застройки

 

В границы КРТ нежилой застройки не включаются:

  • многоквартирные дома
  • жилые дома блокированной застройки
  • объекты ИЖС
  • садовые дома
  • иные ОКС, расположенные на ЗУ, предназначенных:
    • для ИЖС
    • для ведения ЛПХ
    • для ведения садоводства

 

Права арендаторов объектов, включённых в границы КТР

 

Субъекты малого или среднего предпринимательства:

  • являющиеся арендаторами объектов, находящихся в государственной или муниципальной собственности: 
    • зданий
    • сооружений
    • нежилых помещений
  • утратившие право аренды:
    • в связи с реализацией решения о комплексном развитии территории жилой застройки
    • в связи с решением о КТР нежилой застройки

имеют право на заключение нового договора аренды иного:

  • здания
  • сооружения
  • нежилого помещения

находящегося, соответственно, в государственной или муниципальной собственности и являющегося равнозначным (пункт 12 части 1 статьи 17. 1 ФЗ  «О защите конкуренции» № 135-ФЗ от 26 июля 2006 года).

Новый договор аренды заключается:

  • в день прекращения прежнего
  • на тех же условиях, что и ранее действовавший договор аренды
  • на срок, оставшийся до истечения прежнего договора
  • без проведения торгов
  • с сохранением льгот, предусмотренных:
    • законодательством РФ
    • нормативными правовыми актами субъекта РФ
    • муниципальными правовыми актами

 

Примечание

 

Условие изъятия участков и ЗУ, попавших в границы КТР

В целях КРТ для государственных или муниципальных нужд могут быть изъяты:

  • ЗУ, находящиеся в границах территории, в отношении которой принято:
    • решение о КРТ жилой застройки
    • решение о КРТ нежилой застройки
  • объекты недвижимого имущества, расположенные на ЗУ

только в порядке, установленном земельным законодательством (если иное не предусмотрено ГрК РФ).

 

8. Комплексное развитие незастроенной территории

 

КРТ осуществляется в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей.  

В их территории включаются следующие ЗУ   (подпункт 3 пункта 1 статьи 65 ГрК РФ):

  • ЗУ, находящиеся в государственной  собственности
  • ЗУ, находящиеся муниципальной собственности
  • ЗУ, государственная собственность на которые не разграничена
  • ЗУ с неразграниченной государственной собственностью, на которых расположены ОКС:
    • при условии, что ЗУ, ОКС не имеют обременений в виде прав третьих лиц 

 

9. КРТ по инициативе правообладателей ЗУ и ОКС

 

Правообладатели ЗУ или ОКС, расположенных в границах КРТ

  1. собственники ЗУ и ОКС, расположенного на земельном участке
  2. лица, которым ЗУ, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены:
    • в аренду
    • в безвозмездное пользование

Правообладатели-несобственники ЗУ допускаются к участию в КРТ при выполнении следующих условий:

  1. срок действия прав на ЗУ на день заключения договора составляет не менее чем 5 лет
  2. наличие письменного согласия на распоряжение объектом недвижимого имущества 
    • в случае, если ЗУ и (или) расположенный на нём объект недвижимого имущества находятся в государственной или муниципальной собственности 

Письменные согласия собственников ЗУ или ОКС не требуются, если мероприятия по КРТ не предусматривают:

  • изменение ВРИ ЗУ
  • изменение ВРИ объекта недвижимого имущества, расположенного на участке 

Особенности участия правообладателей ЗУ или ОКС изложены в статье 70 ГрК РФ. Оно происходит на основании договоров о КРТ:

  • заключаются органами местного самоуправления с правообладателями ЗУ и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.
  • содержание договора о КРТ определяется в соответствии со статьей 68 ГрК РФ

 

Резюме

 

Принятие ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» (№ 494-ФЗ от 30.12. 2020) – революционный стремительный шаг в будущее. 

От хлама аварийного и ветхого жилья нужно избавляться. Прежние законы, неплохо отработавшие своё время, создали неизбежные препятствия. Лучшие положения из них сохранены, но будущее никто отменить не сумеет. Оно не за горами, а уже завтра.

Современные требования – гибкость градостроительного и земельного законодательства, гарантированная защита жилищных прав и интересов собственников, правообладателей, застройщиков участков. Государство ждёт от каждого из них понимания и поддержки. Мнение каждого об улучшении градостроительного обустройства своей жизни, облика города или села очень важно. 

Закон нуждается в доработке – законодатель понимает это и рассчитывает на ответный отклик. Топтаться на месте нельзя. Брюзжать и разводить «диванную»» критику – бесполезно. Безразличие – цинично. Расчёт на достижение лишь собственных целей без связи с задачами градостроительной политики страны, региона, своего города, поселения – наивно.         

Предстоит ответить на простой вопрос: «Хотим ли мы жить в достойных и комфортных условиях?» Самое время действовать, использовать цивилизованные возможности – общественные слушания, предложения депутатам и комиссиям и весь другой потенциал.

КРТ – один из универсальных механизмов реализации разумных планов. В будущем появятся новые градостроительные инструменты. И так до бесконечности – как сама жизнь. Совершенству предела нет.  

 

Полезно знать

 

  • Значение поправок, внесённых в июле 2022 года в закон об СНТ/ОНТ №217-ФЗ, – прогресс или полумеры? – здесь
  • Возможность перевода (трансформации) с/х угодий из одного вида в другой вид угодий – здесь 
  • Подключение к электросетям в СНТ и ОНТ по новым эффективным правилам – с 20 октября 2021 года – здесь
  • О требованиях к строительству частных жилых домов и других ОКС в приаэродромной территории (ПАТ) с 1 июля 2021 года – здесь
  • Сельский туризм: новое эффективное направление фермерства – 2022 – читать здесь
  • О торговле непосредственно на фермерском участке – читать здесь
  • Новый закон о строительстве жилых домов на сельхозземле – с 1 марта 2022 года – здесь
  • Ознакомиться с особенностями с/х угодий, понятием о балле бонитета, режимом использования таких земель можно здесь
  • С положениями «гаражной амнистии» 2021–2026 можно ознакомиться здесь
  • О практической полезности  кадастрового плана территории (КПТ) – здесь  
  • Регламент подготовки и утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (КПТ) – здесь
  • Предоставление публичных земельных участков из земель с/х назначения для фермерства и ведения ЛПХ – здесь
  • Упрощённая схема технологического присоединения для садоводов, дачников, юрлиц, ИП – 2021 – читать здесь

 

В городе хотят массово сносить «хрущевки».

Как это повлияет на жителей и архитектуру?

Урбанистика

В Петербурге приняли в последнем (третьем) чтении закон о комплексном развитии территории. Он позволяет сносить здания 1957–1970 годов постройки вне зависимости от их состояния, а оставшиеся территории отдавать девелоперам для освоения. Такая «реновация» грозит переселением тысячам жителей панельных домов. «Собака.ru» узнала у экспертов о плюсах и минусах этой программы. 

Что происходит? 

Комплексное развитие территорий (КРТ) — это освоение пространства путем сноса старых зданий и постройки новых или реконструкции. Еще в 2017-м в Москве приняли поправки в федеральный закон о реновации. Это большая программа по развитию территорий. Город обновляет целые микрорайоны и кварталы: сносит старые здания и строит на их месте большие жилые комплексы с детскими садами, больницами, школами и другими объектами инфраструктуры. А жителей переселяют в новые квартиры. А что с теми, кто не хочет менять недвижимость? Согласно документу, более 1/3 плюс собственников должны проголосовать против реновации, и тогда здание могут убрать из программы. Если против проголосует меньшее количество жильцов, людей могут заставить переехать в судебном порядке. Москвичи стали выходить на митинги и просили отклонить законопроект, поскольку такой переезд можно расценить как нарушение гражданских прав. 

В конце 2020 года, ссылаясь на московский опыт, в России приняли закон о комплексном развитии территории (в народе его еще часто называют «всероссийская реновация»). Так, регионы помимо ветхих домов, теперь могут расселять и неаварийные индустриальные постройки в случае износа крыши или фундамента и если капитальный ремонт дома нецелесообразен. Жителям взамен предложат равнозначное жилье или денежную компенсацию в размере кадастровой стоимости квартиры. 

В 2022 году комплексное развитие территорий коснулось и Петербурга. Для реализации федерального закона о комплексном развитии территории Законодательное собрание в конце июня приняло в окончательном чтении закон «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге».  Теперь в городе могут сносить жилые здания 1957-1970-х годов (даже если они в хорошем состоянии) и передавать эти участки девелоперам под освоение. Документ должен подписать в ближайшее время губернатор, через 10 дней после опубликования на сайте Смольного закон вступит в силу.

Уполномоченный орган исполнительной власти, который назначит Смольный, будет определять здания, подлежащие сносу и отдавать территории под комплексное развитие застройщику. Согласно программе, новое жилье будут выделять «в том же поселении, городском округе», то есть в любой границе города. При этом по федеральному закону о реновации жителям должны предоставить квартиру аналогичную по площади, количеству комнат (увеличить параметры жилья есть возможность только за доплату) или выплатить денежную компенсацию в размере кадастровой стоимости квартиры. Можно оспорить включение домов в программу реновации — если не позднее 90 дней со дня опубликованного решения на сайте уполномоченного органа (какого точно — пока неизвестно) жители проведут собрание, и 1/3 собственников и проголосует против сноса и переселения в новое жилье.  

Если посмотреть на интерактивную карту с возрастом всех домов Петербурга, можно заметить, что под программу может попасть часть домов в районе станций метро «Парк Победы», «Международная», «Черная речка», «Автово», «Удельная» и «Академическая», в Малой Охте и Полюстрова.

Нужен ли снос хрущевок Петербургу?

Изначально эксплуатационный срок хрущевок составлял 25 лет. Их планировали заменить на более удобное и комфортное жилье. «Сейчас дома конструктивно обветшали, несущие элементы уже в высокой степени износа — это представляет угрозу для жизни людей, поэтому необходимо квартальное расселение с новыми нормами и стандартами», — отмечает генеральный директор Gatchina Gardens Наталья Осетрова в разговоре с «Собака.ru». Эксперт также акцентирует внимание на том, что несогласия у горожан с программой безусловно будут: «У властей нет возможности решить вопросы с расселением в индивидуальном порядке, но уверена, что жителям предоставят 2-3 района на выбор». Фактически людей могут переселить куда угодно в пределах города. «Региональный законопроект не уточняет федеральной нормы закона о КРТ (комплексного развития территории. — Прим. ред.), позволяющей переселять жителей “развиваемых территорий” в пределах населенного пункта. А значит — жители Черной речки могут быть законно выселены на Парнас или, в зависимости от трактовки границ “городского округа”, в Колпино», — отмечает в разговоре с «Собака.ru» урбанист и автор телеграм-канала «Петербуржец в ДепТрансе» Георгий Фролов. В московской реновации ситуация выглядела несколько иначе. По столичным меркам петербуржцы могли переехать в пределах муниципального округа: например, проживая на «Черной речке», дальше «Старой деревни» или «Лесной» их бы не переселили.

Если человек все-таки не захочет смириться с текущими условиями и выберет денежную компенсацию вместо недвижимости, есть вероятность, что ему будет недостаточно средств для покупки квартиры в этом же районе. «По нашей практике расселения аварийных домов, например, на Тележной улице, оценка изымаемой квартиры, которую производит ГУИОН, зачастую занижена процентов на 15-20 — и справедливую компенсацию можно получить только по суду», — отмечает член президиума Санкт-Петербургской Ассоциации собственников жилья и их объединений Кирилл Захарян.  

Генеральный директор Gatchina Gardens Наталья Осетрова призывает посмотреть на ситуацию реалистично: «Это огромные затраты, ведь необходимо переселить большое количество людей в короткие сроки, заранее построить для них новое жилье, провести инженерную реновацию всего квартала. И только после появится возможность построить новые дома на месте старых. Риски в этом случае есть только у властей и будущего девелопера, а для жителей — это выгодное предложение». 

У некоторых экспертов есть сомнения по поводу экономической составляющей проекта. «В Москве, где рентабельность строительства внутри МКАДа намного выше, акселератором реновации становится городской бюджет. За счет него строят дома для переселения первой волны сносимых пятиэтажек. Очевидно, в Петербурге затраты на первую очередь массового переселения сейчас не смогут взять на себя ни город, ни девелоперы (кроме отдельных случаев с потенциально высокой рентабельностью, но оттуда и жители существующей застройки уж точно не захотят уезжать)», — отмечает Георгий Фролов.

Улучшит ли это качество среды?

Урбанист Георгий Фролов считает, что программа комплексного развития территории, вероятно, не сможет выполнить главную цель — улучшение качество среды. «Районы 1957-1970-х в отличие от многих современных жилых комплексов (даже строящихся в сложившейся городской застройке) имеют ряд преимуществ: социальную инфраструктуру, благоустройство, озеленение, транспортную доступность. В последние несколько лет власти Петербурга предпринимают шаги по повышению качества и комплексности новой застройки. Однако, рассуждать о равенстве или превосходстве над сложившейся средой существующих микрорайонов абсолютно преждевременно», — говорит эксперт.

Мария Элькина

Архитектурный критик:

«Пока непонятно, в какие последствия выльется законопроект. Его смысл заключается не в том, чтобы улучшить качество среды в городе, обеспечить устойчивое развитие, а в том, чтобы получить под новое освоение территории сравнительно близко к центру Петербурга. И смысл этого освоения будет заключаться в довольно бездумном увеличении плотности застройки. Плотность — это необязательно плохо, но здесь очень важно продумывать стратегию, а мы можем столкнуться с тем, что появятся обыкновенные “человейники”. Больший акцент в процессе реновации советского наследия можно было бы сделать на экологию, устойчивое развитие, формирование сообщества и ответственность людей за место, где они живут.

В Москве эффект реновации довольно сильно был смягчен тем, что проводились архитектурные конкурсы на новые районы. И насколько было возможно в тех условиях, это было сделано профессионально. В Петербурге опыт проведения профессиональных конкурсов (особенно государственными органами) небольшой, поэтому шансов на то, что программа приведет хоть к каким-то улучшениям крайне мало».

Даниил Веретенников 

Архитектор-градопланировщик в бюро MLA+:

«Закон может решить накопившиеся проблемы с ремонтом зданий, техническое устаревания жилого фонда, транспортные проблемы в микрорайонах 1960-1970-х годов. Но комплексное развитие мест заточено под крупный проект. В угоду крупному девелоперу будут сносить кварталы и выделять огромные территории под освоение. Это массовая программа, которая мыслит большими объемами. В 1960-е застройщики точно также занимались районами комплексно, мыслили сотнями гектаров и миллионами квадратных метров. Сейчас это не совсем здоровая практика. Большой девелопмент — это отсутствие внимательного отношения к особенностям территории и ее внутренним проблемам. Он разрушит все локальные ценности, в том числе городские сообщества, которые успели вырасти вокруг хрущевской застройки. 

Не прибегая к массовому сносу в отдельно взятых территориях, можно было бы использовать разные инструменты: точечную застройку, реконструкцию отдельных зданий с изменением габаритов. Но закон игнорирует все это, продвигая тотальное уничтожение сформировавшейся городской среды».

Следите за нашими новостями в Telegram

Автор:

Мария Агафонова,

Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей: новые вызовы

С одной стороны, в рамках такого договора (по сравнению с иными видами договоров КРТ) частные субъекты — девелоперы и другие заинтересованные лица — в наибольшей степени вправе реализовать свободу волеизъявления, равенство сторон, применить диспозитивность регулирования, то есть гражданско-правовые механизмы, столь привлекательные в градостроительной сфере.  

Например, правообладатели земельных участков свободны в принятии решения о вступлении в договор КРТ. Помимо предусмотренных законом существенных условий договора, они вправе определять иные его условия, вносить изменения в заключенное соглашение правообладателей, в том числе расширяя перечень субъектов, выступающих на стороне частного контрагента, а также выходить из уже заключенного соглашения или договора, а еще вправе получать в пользование смежные земельные участки, находящиеся в публичной собственности, и таким образом перераспределять объемы строительства.

С другой стороны, в этом, казалось бы, наиболее «гражданско-правовом» виде регулирования КРТ закреплен ряд императивных начал, которые не вправе преодолеть своим волеизъявлением частные контрагенты.

КРТ по инициативе правообладателей подразумевает последовательное прохождение процедур: 

  • установление уполномоченным субъектом границ КРТ в градостроительной документации; 
  • заключение соглашения между правообладателями земельных участков о разграничении обязанностей; 
  • договор КРТ; 
  • разработка и утверждение документации по планировке территории.  

Именно такой императивный порядок действий поддерживается и судебной практикой (постановление 13-го ААС по делу № А56-62387/2021).

Первоначальным шагом, определяющим возможность осуществления КРТ на той или иной территории, является установление ее потенциальных границ — специальной зоны. Обязанность публично-правового образования по изменению градостроительной документации непосредственно связана с выполнением муниципальными органами властно-распорядительных функций, императивна (не имеет гражданско-правовой природы) и вытекает из публично-правовых отношений по реализации полномочий в части формирования комфортной среды проживания населения через реализацию возложенной на них задачи обеспечения баланса частных и публичных интересов (ст. 8 ГрК).

При этом согласно п. 28 Постановления Пленума Верховного суда от 25.12.2018 № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами» суды не вправе обсуждать вопрос о целесообразности принятия органом или должностным лицом оспариваемого акта, в том числе в сфере градостроительства, поскольку это относится к исключительной компетенции органов государственной власти РФ, ее субъектов, органов местного самоуправления и их должностных лиц.

Аналогичный подход уже проявился в сравнительно немногочисленной, но уже существующей судебной практике. Суды отказывают в удовлетворении требований правообладателей земельных участков о понуждении публичных органов к внесению изменений в Правила землепользования и застройки в части установления границ КРТ (определение Верховного суда по делу № А40-101800/2021).

Достаточно неоправданным представляется установленный законодателем закрытый перечень титулов на земельные участки, при наличии которых правообладатели имеют возможность реализовать КРТ: право собственности, безвозмездного пользования или аренда. Сегодня, несмотря на нормативно установленную обязанность по переоформлению, достаточно большое количество правообладателей земельных участков сохраняют за собой право постоянного (бессрочного) пользования, перешедшего к ним в связи с приобретением в собственность объектов недвижимости. Действующее градостроительное законодательство допускает возможность строительства на земельных участках, находящихся на указанном праве (ст. 51 ГрК не устанавливает каких-либо ограничений в части предоставления правоустанавливающих документов на землю).

Более того, принятые меры поддержки в рамках антисанкционного законодательства допускают получение разрешения на строительство на двух и более земельных участках, если они принадлежат правообладателю, в том числе на праве постоянного (бессрочного) пользования (Постановление Правительства РФ от 06.04.2022 № 603). Представляется, что такой механизм строительства наиболее применим и актуален именно для проектов КРТ.

Аналогичным образом видится неоправданным лишение возможности участия в договоре КРТ обладателей сервитута и фактических пользователей земельных участков, находящихся в публичной собственности, — собственников объектов недвижимости, поскольку размещение земельных участков в границах элемента планировочной структуры может существенным образом затруднить разработку документации по планировке территории, нарушить архитектурно-градостроительную концепцию проекта, создать дополнительные технические сложности при его реализации и снизить его экономическую привлекательность.

Также хотелось бы обратить внимание на необоснованное лишение правообладателей земельных участков, реализующих данный вид КРТ, возможности изменения в специальном льготном порядке градостроительной документации, что нарушает принцип равенства субъектов (по сравнению с участниками иных видов КРТ). При этом каких-либо объективных причин для указанного ограничения прав лиц, стремящихся развивать территорию по собственной инициативе, не наблюдается.

Что такое КРТ: спасет ли это застройщиков или заменит ипотеку | Свердловская область

Актуальность механизма КРТ резко возрастает на фоне неподъемной ипотеки, кризиса и роста цен на жилье

В конце 2021 года в Екатеринбурге начала действовать программа комплексного освоения территории (КРТ), которая направлена на переселение людей из ветхого и просто устаревшего жилья в более комфортабельные квартиры. Под проекты КРТ в уральской столице выделили три участка на Эльмаше и Уралмаше. А в 2022 году под них определят еще пять площадок. Как юридически работает механизм КРТ, спасет ли он строителей от кризиса и заменит ли ипотеку – в материале «ФедералПресс».

Единые застройщики по КРТ

Попытки создать что-то похожее на нынешний инструмент комплексного развития территории предпринимались в России больше 15 лет. Предшественниками КРТ были различные программы строительства – развитие застроенных территорий, комплексное освоение территорий, комплексное устойчивое развитие. Все они, в том или ином виде, стали частью механизма комплексного развития территорий, но по отдельности эти прoекты практически не работали.

«Все прoекты развития территории ранее определяли единые строительные правила для всех субъектов на федеральном уровне. На практике они применялись очень ограничено. Сформулированные требования спотыкались о то, что способ их использования выработан, а территорий, к которым его можно применять, физически почти нет. Там был строгий расчетный механизм – должно быть 70 % такой застройки и 30 % другой. А у меня, например, 29,8 %. И все, я туда уже не подхожу», – подчеркивает в беседе с «ФедералПресс» исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов Елена Бодрова.

Отличием и главным достоинством КРТ от программ-предшественников стало то, что этот механизм передал регионам федеральные полномочия по установлению порядка состава земель и правил работы на них. То есть теперь каждый субъект решает сам, где именно должно применяться комплексное освоение территории и на каких условиях его можно использовать. Появились возможности для индивидуального понимания того, какой район развивать, сколько на ней должно быть жилых и рабочих мест, какая ей нужна социальная инфраструктура и так далее.

Еще по теме

«Переждать и двигаться согласно плану»: девелопер дал совет, как покупать недвижимость в кризис

Такой шаг стал настоящим юридическим прорывом на рынке недвижимости. По словам Елены Бодровой, применение КРТ может создать в регионах «единых застройщиков» – крупные компании, которые будут заниматься строительными прoектами и обеспечивать контрактами более мелких девелоперов.

«Это большой шаг к созданию некоего крупного застройщика, который отвечает перед властями и может привлекать другие компании в рамках единой утвержденной концепции. Один большой инвестор разрабатывает концепцию, утверждает ее, получает согласие на прoект, получает землю и дальше может нанимать более мелких субподрядчиков. Но ответственность за все несет он. Так было всегда, но теперь регионы получили больше прав по определению своих территорий», – отмечает глава гильдии застройщиков.

Строительные компании, входя в комплексное развитие территории, имеют право на определенные преференции. Например, они без торгов получают землю в аренду по фиксированной цене, определяемой рынком. Не все стройки на месте уже застроенных территорий можно назвать КРТ – для подключения этого механизма нужно заключать отдельный договор. От реновации комплексное развитие территории отличается тем, что его можно использовать даже для неосвоенного участка, «чистого поля». Также по этой программе девелопер обязан возвести вместе с домами социальную инфраструктуру – детсады, школы, поликлиники и т.п.

Потребительский терроризм

Далеко не все застройщики, несмотря на предоставляемые КРТ преимущества, согласны участвовать в этой программе. Компании сталкиваются с двумя основными трудностями – рентабельностью и нежеланием некоторых собственников переезжать из старых квартир. По словам Елены Бодровой, комплексное освоение территорий вместе с созданием социальной инфраструктуры окупается только в столице и городах-миллионниках, которые привлекательны для инвесторов. А столкновение с упрямыми собственниками не позволяет девелоперу просчитать все траты.

«Мы даже не рассматриваем прoекты КРТ для участия. На мой взгляд, законодательство в этой сфере не полностью проработано, и оно оставляет вполне серьезные риски для девелопера. Если жильцы одного из домов в силу каких-то причин не захотят расселяться, то под угрозу встает весь прoект компании. Поэтому мы не идем в КРТ. Тем более что есть другие площадки и экономическая неопределенность», – говорит вице-президент строительной корпорации «Маяк» Олег Мошкарев.

По его словам, площадки под комплексное развитие территорий в Екатеринбурге могут различаться – где-то для прoекта были выделены аварийные дома, а где-то просто устаревшее жилье со средним износом. И если в первом случае собственники с удовольствием переедут в квартиры более высокого качества, то во втором – застройщик может столкнуться с сопротивлением со стороны жильцов.

Еще по теме

Стоит ли сегодня покупать загородную недвижимость: риелтор о ценах на дачи и участки

И хотя в КРТ предусмотрена процедура принудительного выселения отдельных собственников – исковое производство инициирует администрация, предоставляя гражданину адекватное по качеству жилье – Мошкарев не считает это способом снижения рисков. Тяжбы могут затянуться, особенно если их вести с каждым жителем дома по отдельности и в условиях дистанционной работы судов в пандемию. Все это все увеличивает сроки рассмотрения прoекта и формирования его финансовой модели.

«Можно в любой момент нарваться на нормальное нежелание человека уезжать из родных мест или на потребительский терроризм. И это никак не регламентируется законом. Должен быть какой-то механизм, который предоставляет жилье лучшего качества, но в то же время автоматически аннулирует чрезмерные желания некоторых собственников. Чтобы они не требовали за «однушку» в хрущевке «трешку» в центре. У нас право собственности абсолютное, что ведет к серьезной конкуренции правовых норм», – считает вице-президент «Маяка».

Кризисная актуальность

Несмотря на недостатки программы, связанные с рисками для застройщиков и вопросами окупаемости социальной инфраструктуры, комплексное освоение территории – это хороший способ для граждан решить квартирный вопрос. Особенно в периоды сегодняшнего кризиса.

По условиям механизма КРТ, действующего в Екатеринбурге, попавшие под программу граждане получают на выбор не менее трех вариантов нового жилья, рядом с которым имеется все необходимое для жизни. Отдельные квартиры достаются даже жителям коммуналок, а при желании недвижимость может быть продана по рыночной стоимости квадратного метра. Такие возможности получения новой квартиры при резко подорожавшей ипотеке многим покажется привлекательными.

«Мы ждем, что цены на недвижимость останутся высокими – условий для снижения пока нет, они не сформированы. Рынок все больше сжимается, а количество сделок будет постепенно падать. Уровень неопределенности в экономике, как и уровень инфляции, очень высок. Рынок замер в ожидании и не ясно, что будет дальше. Будет ли теперь льготная ипотека на новостройки продлена после первого июля? Никто сегодня на этот вопрос не отвечает», – говорит начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Большинство екатеринбуржцев, вошедших в КРТ, уже согласились на переселение в новые квартиры более высокого класса комфорта. И хотя программа предусматривает наличие рядом с их новым жильем школ, детсадов, поликлиник и прочего, некоторые относятся к переезду с опаской. Скептики считают, что их отправят жить в районы с плохой транспортной доступностью – Мичуринский, Солнечный или Уктус.

Фото: ФедералПресс /Евгений Поторочин

активисты и министры снова поспорили о КРТ. Сахалин.Инфо

17:44 26 июня 2022.

Наталья Голубкова

Реновация, Недвижимость, Политика, Южно-Сахалинск

Группа активистов буквально выцарапала из двух министров Сахалинской области обещание поговорить со своим руководством по поводу создания рабочей группы, на которой будут обсуждать допгарантии для будущих переселенцев. Речь снова идет о комплексном развитии территорий (КРТ) жилой застройки. Более двух лет самые активные жители 4, 7 и 8 микрорайонов Южно-Сахалинска пытаются добиться официальных допгарантий, а не просто успокоительного “все будет хорошо”.

24 июня состоялась встреча активистов и двух министров: Алексея Ракитского, главы министерства архитектуры и градостроительства, и Алексея Колеватых, руководителя минстроя. Люди заявили, что просят создать рабочую группу при областном правительстве, чтобы она разрабатывала гарантии при переселении в рамках КРТ жилой застройки для жителей всей области, а не только Южно-Сахалинска.

Встреча прошла на эмоциях. Как сказали активисты, это был разговор глухого с немым.

Алексей Колеватых и Алексей Ракитский

Сначала Ракитский решил рассказать, что реализация задуманного комплексного развития состоит из пяти шагов, и на каждом будут учитываться права граждан.

— Есть мнение, что граждане остаются за бортом, якобы власть все сама принимает, двигается самостоятельно, а гражданам остается лишь согласиться с фактом, — сказал министр, еще раз добавив, что это не так.

Однако все пять этапов Ракитскому озвучить не дали, он успел сказать лишь о первом, который представляет собой нормативное сопровождение, закон о КРЗТ. Это ошибочная аббревиатура, и чуть позже активисты укажут на это министру.

Сначала разработают мастер-план, сказал Ракитский. Его должны согласовать все участники процесса. Этот документ показывает схему переселения, какие будут квартиры и т. п. Каждый житель сможет увидеть свою будущую квартиру. Если люди не будут согласны, мастер-план не может быть реализован.

Как этот документ будет доноситься до жителей, спросили активисты.

— Ну слушайте, у нас на сегодняшний день институт общественных собраний и публичных слушаний ну настолько развит, что… — начал было Ракитский.

В этом месте Сах.ком хочет напомнить читателям, как в области проходят публичные слушания. А скоро от них вообще хотят отказаться, об этом говорил главный архитектор областного центра Максим Ефанов.

— То есть публичными слушаниями? — уточнили активисты.

— Публичными слушаниями, общественными обсуждениями. У нас могут создаваться экспертные группы под стать вашим и так далее, — ответил Ракитский.

Один из жителей попытался объяснить, что речь сейчас не об этом.

— Мастер-план — это уже работа над проектом, а мы говорим о другом — о правовых основаниях вообще для разработки этого мастер-плана.

Мнение у всех активистов одно — сначала дайте будущим переселенцам гарантии, а потом разрабатывайте что хотите, а люди уже будут смотреть, согласовывать или нет. Сейчас разговор напоминает переливание из пустого в порожнее, сказали жители и попросили перейти непосредственно к вопросам, ради которых собрались, то есть к соблюдению прав граждан.

— Прежде чем говорить о правах, хотел все-таки объяснить этапы, — попытался настоять Ракитский.

Глава минстроя Алексей Колеватых напомнил, что те нормативно-правовые акты, которые сейчас есть, приняты для того чтобы реализовать пилотный проект, чтобы посмотреть, как все будет происходить.

— Это не об этом, — сказали активисты.

— Это об этом, — не согласился министр.

Реализация КРТ жилой застройки невозможна без решения собственников, произнес Колеватых.

Одна из жительниц засмеялась. Слишком уж много раз люди слышали такие обещания, но все они остаются лишь словами.

— Законодательно сейчас установлены гарантии переселения в пределах микрорайона метр в метр, соответственно, это уже фиксировано федеральным законодательством, — сказал Колеватых.

По его словам, инвестор, который будет заниматься КРТ жилой застройки, при рассказе о своих намерениях и планах может, если ему позволит финансовая модель, предложить будущим переселенцам какие-то дополнительные условия.

— К примеру, утрирую, он строит школы или садик из своей прибыли. Или квартиры большей площади. Дальше все эти дополнительные предложения можно прописать в договоре, но базовые гарантии уже установлены законом и он обязан их выполнить в любом случае, — объяснил министр.

В разговоре со стороны представителей областного правительства снова промелькнула аббревиатура КРЗТ. Ее уже давно не существует, более пяти лет, сказала активистка. У нас есть не КРЗТ, а КРТ, это глава 10 Градостроительного кодекса РФ, давайте не путать. Давайте, согласились чиновники.

Вы говорите, что федеральным законом прописаны гарантии жильцам, метр в метр и прочее, продолжила жительница одного из микрорайонов, попадающих под это самое КРТ. Она попросила министров прямо сейчас сказать, о какой норме закона идет речь. Далее последовал длинный диалог с цитированием нормативных документов, из которого жильцы сделали вывод, что их пытаются обмануть. Активисты напомнили, что в нарушение конституционного принципа ПСО не может предоставить допгарантии только жителям Южно-Сахалинска. Получается, жители Долинска и Корсакова останутся без гарантий, потому что там, видите ли, пилотный проект?

— Почему вы не можете просто принять этот закон? Почему вы нам оппонируете? — жители начали терять терпение.

— Закон направлен на максимально демократичный подход по отношению к гражданам. То есть граждане должны решить, каким образом он должен реализовываться, — опять попытался отделаться общими словами Ракитский.

— Хотите, я вам честно скажу? — заявила одна из активисток. — Это обман. Но вы можете обмануть обычного жителя. Я человек со стажем юридическим и понимаю, о чем вы сегодня говорите. Это чистой воды обман. У нас нет прав, у нас только гарантия в одном — мне предоставят деньги взамен. Я не готова, я свое имущество купила за определенную сумму. У нас есть пример наших соседей, на которых в прошлом году администрация города подала иск в суд и квартиру трехкомнатную за 2,5 миллиона выиграла, выкупила по остаточной стоимости. И то же самое будет с нами, мы прекрасно это понимаем. И это не единичный случай. Я просто говорю — предоставьте нам гарантии. Не нужно вот этого разговора, мы встречаемся ради встреч. Создайте, пожалуйста, рабочую группу при ПСО.

На заседаниях этой группы жильцы хотят разрабатывать каждый пункт гарантий — основных и дополнительных. Людям не нужны какие-то непонятные отношения с застройщиком, они не хотят зависеть от того, успешная у него будет финансовая модель или нет, переселит он их с соблюдением всех прав или нет. Активисты требуют гарантий для всех жителей области именно от правительства и именно сейчас. И тогда каждый застройщик будет действовать строго по закону о КРТ и о допгарантиях при КРТ.

— Справедливости ради, давайте все-таки окунемся в тело основных гарантий, — сказал Ракитский.

— Да бесполезно с вами окунаться! — зашумели жители, снова задав вопрос, готовы в ПСО создать рабочую группу или нет.

Ответа опять не было.

Одна из жительниц заявила, что людей специально запугивают: если они откажутся от КРТ, то их дома признают аварийными. Есть конкретные примеры из регионов, когда люди остаются без жилья, на улице.

Жители, в какой-то момент окончательно устав слушать, попросили открыто сказать им в лицо, что никакого закона о допгарантиях никто даже не собирается принимать.

— Вы нам предлагаете игру, но перед тем, как играть в игру, мы должны знать все правила. То есть предлагаете изменить правила в процессе игры? Нет, давайте по-другому, — сказал активист.

В конце концов южносахалинцы продавили министров, и те пообещали, что обсудят вопрос создания рабочей группы со своим руководством. Жители сказали, что уполномоченный по правам человека в Сахалинской области Анатолий Крутченко тоже готов стать членом этой рабочей группы. В своем отчете о работе за 2021 год он указал, что необходимо разработать закон о допгарантиях.

Официальный ответ, будет создана рабочая группа или нет, активистам пообещали дать до 29 июня.

ИА Сах.ком

Показания и время начала КРТ

Нефрология в интенсивной терапии и острое повреждение почек