Последовательность внесения корректировок в сравнительном подходе: Ошибка 404. Запрашиваемая страница не найдена

alexxlab | 25.02.1992 | 0 | Разное

47.Виды корректировок в оценке недвижимости и последовательность их применения

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Сначала проводят относительные корректировки, затем абсолютны и денежные.

Процентные (Относительные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:

1.  Поправка на условия финансирования.

2.  Поправка на особые условия продаж.

3.  Поправка на время продажи.

4.  Поправка на местоположение.

5.   Поправка на физические характеристики

48. Методы расчёта физического износа недвижимости, функционального и экономического устареваний.Износ – характеризует уменьшение полезности объекта недвижимости, его потребительски свойств с т.з. потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости под воздействием различных факторов.

Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

Виды износа: физический, функциональный, внешний(экономический)

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета ФИ зданий:

1. нормативный (для жилых зданий)

2. стоимостной

3. метод срока жизни

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотрасле­вого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать Правила оценки физического износа жи­лых зданий ВСН 53-86 Госгражданстроя (Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при ГОССТРОЕ СССР. Москва, 1990), применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

Физический износ здания следует определять по формуле:

,    где – физический износ здания, %; F_i – физический износ i-го конструктивного элемента, %; L_i – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-гo конструктивного элемента в общей восстановитель­ной стоимости здания; n – количество конструктивных элементов в здании.

При всей ее наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:

· невозможность изначально учесть по причине своей «нормативности» нетипичные условия эксплуатации объекта;

· трудоемкость применения по причине необходимой детали­зации конструктивных элементов здания;

· невозможность измерения функционального и внешнего из­носа;

· субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

Стоимостный метод определения физического износа. Физический износ на момент его оценки выражается соотно­шением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприя­тий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов зда­ния.

Расчет обесценивания производится на основе разумных фактических затрат на доведе­ние изношенных элементов до «практически нового состояния», итог, полученный в результате применения данного подхода можно считать довольно точным. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отме­тить обязательную детализацию и точность расчета затрат на про­ведение ремонта изношенных элементов здания

Определение физического износа зданий методом срока жизни. Исходя из сути ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст (рассчитывается на основе хронологического возраста / со дня ввода в эксплуатацию до даты оценки/ с учетом его технического состояния, влияющего на стоимость объекта) и срок экономической жизни (время эксплуатации здания, в течение которого объект приносит доход) несущих конструктивных элементов находятся в определенном соотношении.

Это соотношение можно выразить следующей формулой:

,

где И(%) – износ в процентах; ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на ос­нове технического состояния элементов или здания в целом; ФЖ – типичный срок физической жизни; ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценивание):

,

где И – износ в процентах; ВС – восстановительная стоимость.

Функциональный износ. Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-плани­ро­воч­ного и (или) конструктивного решения современным стандартам, в том числе различного оборудования, необходимого для нормальной эксплуатации сооружения исходя из его текущего или пред­полагаемого использования.

В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональ­ный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замеще­ния, поскольку расчет последней, согласно определению, заведомо исключает функциональный износ из рассмотрения.

.

Репетитор оценщика – Сравнительный подход оценки недвижимости

[Теория «Оценка»]→[Теория «Оценка недвижимости»]→[Оценка недвижимости сравнительным подходом]

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Сравнительный подход основывается на принципе замещения и имеет своей основой  очень простое предположение: если мы при оценке объекта выясним, что такой же объект уже был продан за известную сумму, то вполне логично предположить, что и оцениваемый объект стоит столько же.

Ключевым понятие в сравнительном подходе выступает аналогичный объект (объект-аналог), с которым в дальнейшем осуществляется сравнения объекта оценки. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Основной характеристикой для объекта оценки выступает величина сделки, с ним совершенной. Если у оценщика отсутствует ценовая информация об объекте-аналоге, то даже максимальная похожесть его с объектом оценки не сможет помочь в определении стоимости.

Учитывая, что каждый объект недвижимости является уникальным, а также, что ценовая информация имеется о весьма ограниченном количестве объектов, то подобранные объекты-аналоги неизбежно будут отличаться от объекта оценки, поэтому основной смысл сравнительного подхода – ответить на вопрос: «Сколько бы стоил объект-аналог, если бы обладал точно такими же характеристиками, как объект оценки?»

Ответ на этот вопрос осуществляется путем корректировки цен объектов-аналогов на имеющиеся различия с объектом оценки.

Корректировки, называемые также поправками, бывают положительными и отрицательными, абсолютными и относительными.

Знак поправки определяется в зависимости от соотношения характеристик объекта-аналога и объекта оценки. Если по объект-аналог лучше объекта оценки, то вносится отрицательная поправка, если же объект-аналог хуже – то положительная.

Абсолютными поправками называются корректировки, измеряемые в денежных единицах, относительные корректировки

измеряются в долях или процентах.

При оценке объекта недвижимости следует придерживаться определенной последовательности внесения поправок. Если все поправки относятся либо к относительны, либо к абсолютным, то порядок внесения поправок следующий:

• Поправка на вещные права.
• Поправка на условия финансирования.
• Поправка на условия продажи.
• Поправка на дату продажи.
• Поправка на местоположение.
• Поправки на прочие физические характеристики.

Если же определены и абсолютные и относительные поправки, то сначала по данному порядку вносят относительные поправки, а затем абсолютные.

В процессе оценки недвижимости сравнительным подходом расчет величин поправок может производится различными методами.

В данной работе мы будем пользоваться аналитическим способом внесения поправок, заключающимся в том, что величина поправки определяется путем логико-аналитических рассуждений.

Например, если оценивается квартира без недавно проведенного ремонта, а объектом-аналогом выступает квартира с только что сделанными ремонтными работами, то поправку на ремонт можно рассчитать, суммировав стоимость проведения аналогичного объема работ и необходимые строительные материалы. Полученная величина и будет выступать в качестве поправки, вносимой в объект-аналог с отрицательным знаком.

В рамках аналитического метода необходимо разобрать, чем являются все перечисленные выше виды поправовк и каким образом следует подходить к их аналитическому определению.

Поправка на права вносится в тех случаях, когда объект оценки и объект-аналог предоставляются своим текущим пользователям на разных вещных правах. С теоретической точки зрения следует избегать подбора в качестве аналогов объектов, предоставленных на другом праве, но в силу ограниченности выбора объектов аналогов зачастую на практике выбраковка таких объектов не происходит.

Поправка на права представляет собой разницу между чистым доходом, который возможно получить при полной собственности и при других правах, и численно равна текущей стоимости этих потерь за весь рассматриваемый период.

Поправка на условия финансирования должна отражать различия в цене, вызванные неодинаковым соотношением собственных и заемных средств при совершении сделки.

Привлечение заемных средств осуществляется в двух случаях: когда не хватает имеющихся собственных средств для совершения сделки, и когда существует необходимость повысить доходность собственных средств инвестора (собственника), не внося изменения в сам объект, порядок его эксплуатации и т.п.

Эффект изменения доходности собственных средств за счет  привлечения заемных носит название эффекта финансового левереджа или эффекта финансового рычага.

Таким образом, поправка на условия финансирования представляет собой разницу в денежных потоках при различном соотношении собственных и заемных средств и численно равна величине финансового левереджа. В отечественной практике оценки недвижимости поправка на условия финансирования менее распространена, чем в западной практике, т.к. в современных российских условиях количество сделок с привлечением заемных средств невелико.

Поправка на условия продажи вносится, во-первых, в тех случаях, когда в качестве ценовой информации об объектах-аналогах используются цены предложения или спроса, во-вторых, при таких особых условиях, как продажа в рассрочку и т.п. Введение каждого из особых условий продажи неминуемо оказывает влияние на цену объекта.

Поправка на условия продажи представляет собой разницу в стоимости при различных условиях продажи и численно равна скидке на уторгование (случай «сделка-предложение») или приведению всех платежей к настоящему времени (случай «прямая продажа-рассрочка»). Величина скидки на уторгование определяется эмпирическим путем и в настоящее время на рынке недвижимости составляет 10 – 15%.

Необходимость внесения поправки на дату продажи вызвана тем, что информация о сделках с аналогичными объектами недвижимости, как правило, датируется прошлыми временными периодами. Более того, часты случаи, когда дату совершения сделки с объектом-аналогом и дату оценки разделяет значительный временной период.

Следовательно, поправка на дату продажи представляет собой приведение к моменту оценки цен сделок на объекты-аналоги.

Скорректированная же стоимость объекта-аналога численно равна будущей стоимости указанной цены продажи объекта-аналога.

Поправка на местоположение объекта недвижимости связана с тем, что часто район расположения объекта недвижимости является главным ценообразующим фактором недвижимого имущества.

Стоимость абсолютно одинаковых объектов, расположенных в разных районах города, может отличаться на весьма значительную величину. Связано это с тем, что понятие местоположение весьма обширно и включается в себя конкурентное окружение, инженерную, социальную и транспортную инфраструктуры, престижность и т.п.

Именно из-за такой широты данного термина поправка на местоположение вносится первой из физических корректировок. Эта поправка представляет собой отражение влияния место расположения на разницу в стоимости одинаковых объектов и численно равна разнице в средних стоимостях соответствующих территорий или капитализированной разнице в средних доходах. Под словом территория могут пониматься районы города, исторические сложившиеся районы и т.п.

Поправки на иные физически характеристики слишком индивидуальны, чтобы их можно было свести к некоторому единому алгоритму.

Необходимо отметить, что каждая следующая поправка вносится в цену объекта-аналога, скорректированную с учетом предыдущих поправок. После внесения всех поправок оценщик получает скорректированные цены по каждому из подобранных аналогов. Для вычисления стоимости объекта оценки сравнительным подходом необходимо усреднить полученные результаты. Если разница между минимальной и максимальной скорректированными ценами объектов-аналогов не превышает 10%, то усреднение проводится по методу средней арифметической. Если же отличия более значительные, то стоимость объекта недвижимости вычисляется, как средняя взвешенная. В качестве весов используются величины, обратные количеству поправок.

Источник информации: лекционный материал из методического указания по выполнению расчетно-графической работы по дисциплине «Оценка земли и иной недвижимости» / доцент к.э.н. С.И. Комаров. –  М.: ГУЗ, 2012. – 71 с. – глава “Сравнительный подход оценки недвижимости”

Сравнительный подход к оценке квартиры

Рыночный (сравнительный) подход к оценке квартиры — это совокупность методов оценки данной квартиры, основанных на сравнении оцениваемой квартиры с аналогичными квартирами, относительно которых есть документально подтвержденная информация о суммах сделок купли-продажи с ними. Основной предпосылкой для применения сравнительного подхода является наличие необходимого количества на рынке недвижимости квартир-аналогов.

Данный подход базируется на двух простых принципах:

1. Принцип спроса и предложения. Существует вполне объяснимая взаимосвязь между степенью потребности в квартирах и объемом предложений на рынке.

2. Принцип замещения.

Покупатель, владеющий информацией о рынке недвижимости, не станет платить за квартиру больше, чем стоит аналогичная квартира с аналогичными свойствами (расположение, размер, физические характеристики квартиры и дома,…).

Суть подхода заключается в обработке данных о сделках купли-продажи квартир в районе оцениваемой квартиры, определении ценообразующих факторов, расчете корректирующих (поправочных) коэффициентов, отражающих степень отличия оцениваемой квартиры от квартир-аналогов.

Ценообразующих факторов очень много, а их сочетаний еще больше. По этой причине приходится ограничиваться наиболее объективными (существенными) факторами, которыми в большей степени отличаются квартиры-аналоги от оцениваемой квартиры.

Исследуя рынок сделок, оценщик рассматривает максимум характеристик потребительских свойств оцениваемой квартиры, а также среды ее расположения. Одинаковые характеристики не принимаются во внимание. В результате анализа выявляется набор факторов, с их учетом квартира оценивается в единых денежных единицах.

Так как число ценообразующих факторов для любой квартиры весьма велико, в процессе анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых не оказывает большого влияния на изменение цены квартиры. Тем не менее, их количество остается весьма значительным. Для упрощения работы «весомые» факторы группируются, и в дальнейшем в качестве элементов сравнения рассматриваются группы факторов.

Перечень групп факторов, рекомендуемых к применению в сравнительном подходе квартиры.

Группа факторов / Элементы сравнения для сделок купли-продажи

1. Качество прав / 1.1. Обременение квартиры договором аренды 1.2. Сервитуты и общественные обременения (крайне редко)

2. Условия финансирования / 2.1. Льготное кредитование продавцом покупателя квартиры 2.2. Платеж эквивалентом денежных средств

3. Особые условия /3.1. Наличие финансового давления на сделку

4. Условия рынка /4.1. Изменение цен во времени 4.2. Отличие цены предложения от цены сделки

5. Местоположение / 5.1. Престижность района расположения квартиры 5.2. Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения  5.3. Транспортная доступность квартиры 5.4. Близость к метро 5.5. Качество окружения (экология района)

6. Физические характеристики / 6.1. Состояние дома 6.2. Размеры квартиры и соотношение полезной/полной площади 6.3. Износ и потребность в ремонте квартиры 6.4. Размер кухни 6.5. Высота потолков

7. Сервис и дополнительные элементы / 7.1. Обеспеченность и качество коммунальных услуг 7.2. Наличие парковки и (или) гаража 7. 3. Наличие охраны, ограждения придомовой территории 7.4. Наличие и качество придомовой территории 7.5. Наличие лифта

Рассмотрим приведенные элементы сравнения подробнее.

1. Качество прав для квартир-аналогов и оцениваемой квартиры связывается со степенью обремененности последней частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененной квартиры в сравнении с квартирами с полными правами собственности.

1.1. Обременение объекта-аналога или объекта оценки договором аренды со ставками арендной платы, не согласованными с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, может привести к снижению дохода от эксплуатации приобретаемой квартиры в сравнении с рыночным уровнем. Если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону увеличения. Если объект-аналог не обременен таким договором аренды, а оцениваемая квартира сдан в аренду на невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в меньшую сторону.

1.2. Права владения и пользования квартирой-аналогом или оцениваемой квартирой могут ограничиваться частным или публичным сервитутом и иными обременениями.

Любое из двух перечисленных ограничений может привести к уменьшению стоимости квартиры.

Следовательно, если обременение касается квартиры-аналога, то ее цена корректируется в сторону увеличения. И наоборот, если ограничиваются возможности использования оцениваемой квартиры, то цена квартиры-аналога уменьшается на величину поправки.

2. При анализе условий расчета по сделке купли-продажи квартиры рассматриваются все договорные условия расчетов, уже состоявшихся для квартиры-аналога и планируемых для оцениваемой квартиры. При этом возможны варианты финансирования сделки:

2.1. Продавец частично или полностью кредитует покупателя на покупку данной квартиры с условиями, отличающимися от средних условий на рынке кредитных операций (процент по кредиту устанавливается ниже рыночного). Либо предоставляется беспроцентная отсрочка платежа.

2.2. Оплата по сделке частично или полностью производится не деньгами, а эквивалентом денежным единицам – ценными бумагами, имуществом, документами на право владения другой недвижимостью, и т.п. В такой ситуации необходимо дополнительно оценивать используемый денежный эквивалент на момент совершения сделки.

3. Факторы, учитывающие субъективные условия сделки, не зависимые по отношению к оцениваемой квартире (срочная сделка по причине банкротства, родственные мотивы, партнерские отношения,…). Использовать квартиры, участвующие в такого рода сделках, для сравнения с оцениваемой квартирой нецелесообразно.

4. В условиях рынка цена спроса и цена предложения имеют некоторую дельту. Причины возникновения дельты:

4.1. С момента совершения сделки, относительно которой происходит сравнение прошло некоторое время, за это время цены на рынке могут вырасти или наоборот – упасть. Для учета роста или падения служит индекс инфляции на период оценки, либо уровень цен на рынке недвижимости в других сегментах рынка. Тем не менее не следует использовать для сравнения сделки, совершенные больше месяца назад, по отношению ко времени оценки.

4.2. Цена предложения всегда выше фактической цены сделки по причине заложенной дельты на торг. 5. Факторы местоположения квартиры:

5. Местоположение

5.1. Престижность района расположения квартиры, обусловленная наличием в микрорайоне исторических и архитектурных памятников, парков, заповедных зон, водоемов и других достопримечательностей, оказывающих влияние на выбор потенциального покупателя.

5.2. Близость квартиры к центру города, центрам деловой активности и жизнеобеспечения, общественных, финансовых, развлекательных, торговых комплексов.

5.3. Транспортная доступность квартиры сегодня является одной из наиболее веских причин даже для смены места жительства. Проблема пробок в Москве разрастается, готового решения жителям города московские власти пока не предложили.

5.4. Близость к метро оказывает влияние на подавляющее большинство жителей города. Этот фактор имеет высокий вес в удаленных районах города, и небольшой вес при оценке элитной недвижимости, где не возникает необходимость пользоваться общественным транспортом.

5.5. Качество ближайшего окружения – тип застройки и архитектурные особенности дома, близость к парку, озеру, пруду, реке, удаленность от свалок, производственных предприятий.

Влияние некоторых факторов на стоимость квартиры в разных районах Москвы:

• Территории Москвы с высоким уровнем радиоактивного фона
• Экология районов Москвы

6. Физические характеристики – свойства как самой квартиры так и дома, придомовой территории, двора. Корректировка большинства факторов данной группы осуществляется, основываясь на сравнения ценсовершенных сделок с квартирами-аналогами. Корректировка на различие размеров кухни, полезной и общей площади производится на основе данных о стоимости единицы площади аналогов. Способы расчета поправочных коэффициентов находятся в разделе Расчет корректировок.

7. Сервис и дополнительные элементы.

Наличие или отсутствие необходимых элементов сервиса, включая не относящиеся непосредственно к недвижимости, может оказывать существенное влияние на цену сделки. К примеру – отсутствие парковочных мест у дома часто оказывает крайне негативное влияние на цену квартиры.

Последовательность внесения корректировок:

Последовательность внесения корректировок осуществляется следующим образом:

• С первого по четвертый фактор сравнения корректировки осуществляются в определенной последовательности, и после каждой очередной корректировки цена квартиры пересчитывается заново, до перехода к следующему фактору;
• С четвертого фактора корректировки могут быть выполнены в свободном порядке, и цена продажи после каждой корректировки квартиры заново не пересчитывается.

В рамках сравнительного подхода к оценке квартиры выделяют два метода:

1. Метод моделирования ценообразования;
2. Метод сравнительного анализа.

Метод моделирования ценообразования, основан на построении линейных или мультипликативных (методы интегральных подстановок) зависимостей и статистической обработки большого объема данных, о случившихся сделках с квартирами-аналогами:

или

где P* — рыночная стоимость квартиры;

fj — элемент сравнения;

fj и fej — количественные характеристики j-гo фактора сравнения соответственно для любой квартиры и для некоторой специально подобранной «эталонной» квартиры;

pj = Pfj/fj – удельная характеристика ценности фактора единицы измерения, где Pfj — цена j-гo фактора размером fj.

Указанная зависимость предназначается для постоянного использования в оценке множества квартир, и требует постоянной корректировки этой зависимости, на основе регулярного мониторинга рынка жилой недвижимости.

Метод моделирования ценообразования достаточно трудоемок, и применяется лишь при массовой оценке квартир, например при определении налогооблагаемой базы, или расчете арендной платы для сдачи в аренду муниципальной недвижимости.

Метод сравнительного анализа основан на анализе небольшого количества сделок, выделенных из общей массы сделок по признаку наибольшей близости к оцениваемой квартире. При этом квартиры-аналоги отбираются для анализа из числа тех квартир, которые имеют функциональное назначение, аналогичное назначению оцениваемой квартиры и соответствующее принципу наиболее эффективного использования квартиры (проживание собственника либо сдача в аренду).

Метод сравнительного анализа имеет следующую последовательность этапов:

• анализ рыночной ситуации по квартирам рассматриваемого типа, региону и выбор источников информации для реализации следующих этапов;
• определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), в большей степени влияющих на стоимость рассматриваемой квартиры;
• разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;
• расчет поправочных корректировок;
• применение модели к квартирам-аналогам для расчета скорректированных цен продажи квартир;
• анализ скорректированных цен продажи квартир-аналогов для определения стоимости оцениваемой квартиры.

При реализации данного метода используют как процентные так и стоимостные поправки.

Процентные поправки вносятся умножением цены продажи квартиры-аналога или ее единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках квартиры-аналога и оцениваемой квартиры. Если оцениваемая квартира лучше сопоставимого аналога, то к цене аналога вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданной квартиры-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках квартиры-аналога и оцениваемой квартиры.

Положительная поправка вносится, если оцениваемая квартира лучше сопоставимой квартиры-аналога, отрицательная — если хуже.

Итоговые значения скорректированных цен продаж сравнимых квартир могут сильно не совпадать. В связи с этим, выбор значения скорректированной цены продажи в качестве основы для определения рыночной стоимости оцениваемой квартиры, когда абсолютное итоговое значение корректировок минимально или их число минимально (одно из двух). Данное правило основано на том, что цена продажи наиболее подобной сравнимой квартиры (по максимальному количеству рассматриваемых характеристик) – адекватна.

Подход сравнения продаж к оценке недвижимости

Подход сравнения продаж является популярным и распространенным методом оценки недвижимости. Тем не менее, есть много нюансов в подходе к сравнению продаж коммерческой недвижимости, которые понимаются неправильно. Подход, основанный на сравнении продаж, может быть особенно полезен, когда имущество не приносит дохода от аренды или такая информация недоступна. В этой статье мы подробно обсудим подход к сравнению продаж недвижимости.

Что такое подход сравнения продаж к оценке недвижимости?

Подход сравнения продаж позволяет оценить рыночную стоимость недвижимости, используя последние данные о продажах других аналогичных объектов. Подход сравнения продаж требует, чтобы существовал активный рынок аналогичных объектов. Кроме того, местные рыночные условия, а также национальные экономические условия должны быть стабильными, чтобы разумно поддерживать оценку с использованием сопоставимых продаж недвижимости. Подход сравнения продаж рассматривает продажные цены аналогичной, недавно проданной недвижимости. Эти цены продажи корректируются, чтобы отразить время, условия и различия между сопоставимыми объектами недвижимости и объектом оценки. Результатом корректировок является оценка предметной стоимости.

Подход к сравнению продаж: поправочные коэффициенты

В идеале сопоставимые продажи должны быть как можно ближе к настоящему времени и быть почти идентичными объекту недвижимости. Эти условия сводят к минимуму необходимость регулировки. На практике может быть много факторов, которые могут вызвать разницу в цене между двумя сопоставимыми объектами недвижимости. Эти различия можно разделить на девять категорий.

• Доля владения – Различия в доле владения приводят к разнице в стоимости. Недвижимость оценивается по-разному, если у владельца есть простой процент за вознаграждение по сравнению с процентом за аренду. Следовательно, оценка должна корректироваться с учетом различий в доле владения.
• Денежный эквивалент – В некоторых случаях покупатель платит более высокую цену продажи недвижимости в обмен на финансирование по ставке ниже рыночной. Таким образом, цена продажи должна быть скорректирована в сторону уменьшения, чтобы учесть эту надбавку.
• Условия продажи — Оценка стоимости должна учитывать сделку между двумя независимыми сторонами. Корректировки требуются для сопоставимых продаж, которые были принудительными продажами, а также тех, в которых покупатель и продавец были каким-либо образом связаны или аффилированы.
• Рыночные условия — В зависимости от местной экономики и рынка недвижимости, цены могут иметь положительную или отрицательную тенденцию с течением времени. Если сопоставимая продажа не состоялась на прошлой неделе, есть вероятность, что рыночные условия немного изменились. Может быть труднее точно произвести эти рыночные корректировки, когда в течение короткого периода времени происходят большие движения цены.
• Характеристики местоположения — Местоположение является ключевым элементом в оценке недвижимости, поскольку стоимость отдельного имущества зависит от свойств и территории, которые его окружают. Различия в факторах, характерных для местоположения, таких как транспорт, схема движения, качество школы, доступность магазинов и доступ к адекватным коммунальным услугам между сопоставимым имуществом и рассматриваемым имуществом требуют корректировки цены продажи.
• Физические характеристики — Физические характеристики составляют наиболее очевидные различия между двумя сопоставимыми свойствами. В результате необходимы корректировки с учетом физических различий, таких как возраст, состояние, качество, дизайн и специальное оборудование или функции.
• Экономические характеристики – Помимо физических, географических и транзакционных различий в свойствах, могут существовать экономические различия, влияющие на ожидаемые денежные потоки. Например, более высокие операционные расходы или расходы на управление уменьшают чистую операционную прибыль от собственности. В свою очередь, более низкая чистая операционная прибыль приводит к более низкой оценке. Если операционная и управленческая эффективность сопоставимого объекта не похожа на оцениваемый объект, необходима корректировка. Кроме того, различия в составе арендаторов, условиях аренды и льготах по аренде напрямую влияют на ожидаемую чистую операционную прибыль и, следовательно, на стоимость недвижимости. Эти различия непосредственно измеряются при использовании доходного подхода к оценке, но их нельзя игнорировать и при сравнении продаж.
• Использование — Ключевым компонентом оценки недвижимости является оценка собственности при ее наилучшем и наилучшем использовании. В случае, когда существующее использование сопоставимого имущества или оцениваемого имущества не является его наилучшим и наилучшим использованием, должна быть произведена корректировка стоимости.
• Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью – Иногда цена продажи недвижимости отражает не только землю и улучшения, но и компоненты, не связанные с недвижимостью. Например, продажа может включать в себя мебель или другие предметы личной собственности, интеллектуальной собственности или текущую ценность бизнеса. Эти не связанные с недвижимостью компоненты продажной цены должны быть извлечены, чтобы точно установить оценку стоимости с использованием подхода сравнения продаж.

Подход, основанный на сравнении продаж: внесение корректировок в сопоставимые объекты недвижимости

Цель процесса корректировки состоит в том, чтобы сделать сопоставимый объект недвижимости более похожим на объект оценки. Таким образом, цена корректируется с учетом различий в оценке, обусловленных каждым из факторов из предыдущего раздела. Корректировки могут быть сделаны как прямая сумма в долларах или процент от общей стоимости. Такие факторы, как доли собственности, компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью, и денежный эквивалент легче оценить как прямую сумму в долларах. Другие факторы, такие как рыночные условия, местоположение, экономика и физические характеристики, могут быть более точно представлены в виде процентных корректировок стоимости. Сначала рассмотрите прямые корректировки в долларах, а затем включите процентные корректировки.

Определение фактической суммы корректировки цен является субъективным процессом. В большинстве случаев нет ни одного правильного ответа. В результате оценщики часто представляют оценку стоимости в диапазоне, а не в виде одного числа. Оценка корректировки может быть получена из источника данных, публикующего оценки стоимости, личных знаний и опыта на данном рынке или с помощью количественного анализа прошлых продаж.

Оценка предметной ценности с использованием метода сравнения продаж

После завершения процесса внесения корректировок в сопоставимые цены результатом является рыночная оценка, которую можно применить к оцениваемому имуществу. Стоимость предмета можно оценить, используя рыночную оценку в долларах за квадратный фут или долларов за единицу, а также рыночный мультипликатор. Примеры рыночных мультипликаторов включают множитель потенциального валового дохода (PGIM), множитель фактического валового дохода (EGIM), множитель чистого дохода (NIM) или ставку капитализации.

Пример подхода к сравнению продаж

Предположим, что объект недвижимости, который мы оцениваем, представляет собой новый офис площадью 24 000 кв. футов. Рыночная арендная плата за эту площадь составляет $15/кв.м, средние операционные расходы – $4,10/кв.м, средняя вакантность – 6%. За последние 18 месяцев было продано три аналогичных объекта.

	Компрессор 1	Компенсатор 2	Компенсатор 3
Цена продажи	2 675 000 долларов США	4 200 000 долларов	1 950 000 долларов США
Время продажи	5 месяцев назад	8 месяцев назад	18 месяцев назад
Возраст	5 лет	3 года	5 лет
Общая площадь здания (квадратных футов)	26 500	46 200	22 300
ЗГИ	344 000 долларов США	592 000 долларов США	227 000 долларов США
Вакансия	5%	6%	0%
ЭГИ	326 800 долларов США	556 500 долларов США	227 000 долларов США
Операционные расходы	99 000 долларов США	172 500 долларов США	72 000 долларов
НОИ	227 800 долларов США	384 000 долларов США	155 000 долларов США
Цена/кв. м	$100,94	90,91 $	87,44 $
ПГИМ	7,78	7,09	8,59
ЭГИМ	8,19	7,55	8,59
Максимальная ставка	0,085	0,091	0,079

В течение последних двух лет рыночная стоимость в этой области неуклонно росла примерно на 1% каждый квартал. Таким образом, все сопоставимые объекты должны быть скорректированы в сторону повышения, поскольку сегодня они будут продаваться по более высокой цене. В то время как недвижимость, построенная за последние пять лет, почти новая, совершенно новая недвижимость будет продаваться с надбавкой в ​​4%. Цены на сопоставимые объекты должны быть скорректированы в сторону повышения на 4%, чтобы соответствовать новому объекту недвижимости. Comparable 1 построен из строительных материалов выше среднего. Объект, наряду с аналогами 2 и 3, имеет среднее качество строительства. Следовательно, сопоставимый 1 должен быть скорректирован в сторону понижения, чтобы учесть, как он был бы оценен, если бы он был построен среднего качества.

	Компрессор 1	Компенсатор 2	Компенсатор 3
Цена/кв.м	100,94	90,91	87,44 $
Рыночные условия	2%	3%	6%
Возраст	4%	4%	4%
Качество	-2%	0%	0%
Всего корректировок	4%	7%	10%
Скорректированная цена/кв.фут	104,98	97,27	96,18
Скорректированное значение	2 781 970	4 493 874	2 144 814
Скорректированный PGIM	8,09	7,59	9,45
Скорректированный ЭГИМ	8,51	8,08	9,45
Скорректированная предельная ставка	0,082	0,085	0,072

Применение общих корректировок к первоначальной цене за квадратный фут для каждого объекта недвижимости приводит к скорректированной цене за квадратный фут и скорректированной общей цене продажи для каждого сопоставимого объекта. Скорректированные PGIM, EGIM и ставка капитализации являются результатом пересчета мультипликаторов с учетом скорректированных цен. Затем эти скорректированные рыночные мультипликаторы можно применить к оцениваемому имуществу, чтобы оценить его рыночную стоимость с использованием метода сравнения продаж. Текущий анализ рынка привел к следующему предварительному отчету о движении денежных средств для рассматриваемой недвижимости в следующем году.

 

Простое среднее трех сопоставимых значений дает оценку рыночной стоимости каждого мультипликатора. Затем этот множитель можно применить к объекту оценки, чтобы найти оценку стоимости объекта. Для этого просто умножьте PGIM на ожидаемый PGI субъекта. Затем умножьте EGIM на ожидаемый EGI субъекта. Наконец, разделите ожидаемый NOI субъекта на ставку рыночной капитализации.

В этом примере ожидаемая стоимость объекта находится в диапазоне от 2 387 520 долларов США до 3 016 800 долларов США. Интерпретация этого диапазона значений также является субъективной частью процесса оценки. Поскольку низкая оценочная стоимость намного ниже, может быть целесообразно уделять меньше внимания этой стоимости и сделать вывод, что оценка предметной стоимости составляет 3 000 000 долларов США.

Заключение

В этой статье мы говорили о сравнительном подходе к оценке недвижимости. Подход сравнения продаж оценивает рыночную стоимость недвижимости, используя последние данные о продажах других аналогичных объектов. Процесс сравнения продаж обычно включает в себя корректировку, потому что нет двух абсолютно одинаковых свойств. Мы обсудили несколько причин корректировок и рассмотрели простой пример, показывающий, как работает метод сравнения продаж.

Подход к сравнению продаж | PropertyClub

Домашняя страница

Регистрация

Команда PropertyClub

30 июля 2020 г.

В мире оценки недвижимости метод сравнения продаж является основой хорошего сравнительного анализа рынка. Вот как вы можете использовать этот метод для оценки стоимости имущества.

Метод сравнения продаж оценивает рыночную стоимость недвижимости на основе последних данных о продажах аналогичной недвижимости путем сравнения рассматриваемой недвижимости с другими аналогичными объектами. Затем это используется, чтобы помочь продавцам определить, по какой цене они должны выставить свою собственность. При использовании метода сравнения продаж необходимо следить за тем, чтобы учитывались любые корректировки между сопоставимым имуществом и оцениваемым имуществом, что позволит получить максимально точную цену листинга.

hash-mark Процесс сравнения продаж

Первым шагом является поиск сопоставимых объектов недвижимости, на основе которых будет определяться цена объекта недвижимости. При использовании метода сравнения продаж для точной оценки недвижимости необходимо учитывать несколько разных моментов.

• Сравниваемые свойства должны быть максимально похожи на исследуемое свойство. Чтобы обеспечить реалистичную цену продажи, свойства для сравнения должны соответствовать собственности, которая будет выставлена ​​на продажу. Это означает, что такие вещи, как количество спален, ванных комнат, размер участка и площадь дома, должны быть одинаковыми.

• Недвижимость должна находиться рядом, в том же районе или районе.

• Сопоставимые объекты должны быть недавно проданы. Старые даты продаж не дадут точного представления о том, по какой цене можно ожидать продажи нового листинга.

решётка Поправочные коэффициенты

Существуют некоторые факторы при проведении сравнительного анализа продаж, которые могут привести к разнице в цене между рассматриваемой недвижимостью и сопоставимой недвижимостью. Их необходимо тщательно обдумать, так как они будут корректировать сумму, за которую может быть выставлен дом. Такие корректирующие факторы могут включать:

• Физические характеристики. Такие факторы, как возраст, дизайн, качество, ремонт, специальное оборудование или особенности, могут значительно повлиять на цену недвижимости. Добавление бассейна или большего гаража может иметь существенное значение.

• Расположение. Даже нахождение на соседней улице в том же районе может иметь значение, когда речь идет о недвижимости, поэтому необходимо тщательно продумать точное местоположение. Такие факторы, как транспортная доступность, школьный район и доступность магазинов, могут сыграть жизненно важную роль в правильном анализе цен.

• Рыночные условия – цены могут резко повышаться и понижаться за короткое время, в зависимости от экономики и спроса на недвижимость. Из-за этого текущие рыночные условия должны быть тщательно оценены и учтены.

• Условия продажи. Необходимо учитывать условия продажи сопоставимого имущества, например, независимо от того, была ли это сделка между независимыми сторонами. Корректировки должны быть сделаны для принудительных продаж или продаж, при которых покупатель и продавец знали друг друга (сделка, не связанная между собой).

• Использование – При проведении оценки недвижимости следует оценивать ее при наилучшем использовании. Если сопоставимое имущество или оцениваемое имущество не используется должным образом, это также необходимо учитывать в процессе корректировки.

• Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью — если сопоставимое имущество было продано и включало компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью (такие как мебель или бытовая техника), то это необходимо скорректировать.

• Проценты от владения. Стоимость собственности будет различаться в зависимости от того, получает ли владелец простой процент или процент от арендной платы.

Конечная цель процесса корректировки состоит в том, чтобы максимально приблизить рассматриваемое имущество к сопоставимому имуществу, чтобы получить точную цену листинга. Первоначально цена будет основываться на цене продажи сопоставимого имущества, а затем будет скорректирована для точного отражения любых различий в оценке. Существует некоторая субъективность, связанная с определением фактических изменений цен на основе процесса корректировки, поскольку это будет выполнять оценщик. Это означает, что цена, как правило, будет представлена ​​в диапазоне оценки стоимости, а не в виде одной суммы.

В целом, подход к сравнению продаж является неотъемлемой частью процесса CMA, поскольку он гарантирует, что недвижимость для продажи будет указана по наиболее точной возможной цене продажи путем сравнения этой собственности с другими аналогичными объектами. Регулирующая часть процесса подхода к сравнению продаж является наиболее важной, поскольку нет двух абсолютно одинаковых свойств. Поэтому необходимо соблюдать осторожность, чтобы точно скорректировать разницу в стоимости между сопоставимым имуществом и оцениваемым имуществом.

Присоединяйтесь к нашему списку рассылки

Когда продавец получает свои деньги после закрытия дома?

Покупка квартиры в Нью-Йорке: руководство из 12 шагов

Программы и гранты для лучших покупателей жилья в Нью-Йорке

Руководство по налогам на особняки в Нью-Йорке

Покупка кооператива в Нью-Йорке: руководство на 2022 год

Кто получит дом в развод?

Покупка и продажа дома одновременно

Путеводитель по квартирам-лофтам

Основное место жительства, инвестиционная недвижимость и вторичное место жительства

Созаемщик и поручитель по ипотеке: в чем разница?

Должен ли я получить блокировку ипотечной ставки?

Справочник по ремонту фундамента дома и затратам

Можете ли вы получить ипотечный жилищный кредит с плохой кредитной историей?

Подход к сравнению продаж | Крис Понсар, MAI, SRA

В двух словах:

Недвижимость оценивается оценщиком, который рассматривает один или несколько из трех подходов к оценке:

• Подход сравнения продаж оценивает продажи объектов, аналогичных предметное свойство. После того, как различия учтены, сопоставимые данные должны представлять разумный диапазон значений для субъекта.
• Затратный подход рассчитывает стоимость строительства новых улучшений на участке за вычетом любого износа из-за возраста или других факторов. Эта амортизированная стоимость затем добавляется к стоимости основной земли.
• Подход к капитализации дохода измеряет текущую стоимость (а) будущего дохода, полученного от имущества, и (б) его возможную стоимость при перепродаже.

Подробнее:

При оценке недвижимости от оценщиков чаще всего требуют составить независимое и непредвзятое мнение о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, который анализирует три типа рыночных данных: сопоставимые продажи, стоимость замены (или воспроизведения) и доход. Процесс анализа данных из этих источников обычно называют «Три подхода к оценке».

Следующее обсуждение объясняет каждый подход.

Сравнение продаж

«Сравнение продаж — это главное» — Многочисленные инструкторы Института оценки

Сравнение продаж — это подход к оценке стоимости, с которым публика, вероятно, наиболее знакома. При таком подходе оценщики недвижимости изучают и анализируют продажи аналогичной недвижимости (9).0483 «сравнения» или «сопоставления» ), чтобы сравнить их с оцениваемым имуществом. Сравнение продаж обычно является наиболее проницательным методом оценки, когда для изучения доступны многочисленные своевременные продажи аналогичной недвижимости.

В максимально возможной степени оценщики стремятся найти сопоставимые объекты, которые покупатели сочли бы приемлемыми заменителями оцениваемого имущества. Когда я выбираю акции, я всегда задаю себе вопрос: «Если бы рассматриваемой собственности не было на рынке, что бы вместо нее купил наиболее вероятный покупатель?»  Цель состоит в том, чтобы найти наиболее своевременные продажи объектов недвижимости, которые, по мнению оценщика, могут составить конкуренцию объекту недвижимости на открытом рынке.

После выбора сопоставимых объектов оценщик формирует свое мнение о стоимости путем рассмотрения факторов, которые покупатели и продавцы считают важными. В случае дома для одной семьи спальни, ванные комнаты, земельный участок, вид на океан и возраст/качество постройки входят в число факторов, которые обычно учитываются. В большинстве случаев в каждую сопоставимую продажу вносятся математические поправки, чтобы обеспечить объективное сравнение. Если у сопоставимого объекта есть превосходящая черта, например, дополнительная спальня, он корректируется в сторону понижения, чтобы соответствовать субъекту. Если сопоставимый объект имеет низшую характеристику, например, гараж на одну машину (вместо двух у субъекта), он может быть скорректирован в сторону повышения, чтобы приравнять его к рассматриваемому имуществу.

Простой график корректировки

После всех корректировок в сопоставимых объектах должен быть указан соответствующий диапазон значений оцениваемого объекта. Затем задача оценщика состоит в том, чтобы оценить сильные и слабые стороны сопоставимых объектов и корректировок и прийти к выводу о стоимости с помощью подхода сравнения продаж.

Затратный подход 

В целом, затратный подход основан на идее о том, что рациональный покупатель недвижимости обычно не будет платить за недвижимость значительно больше, чем стоимость строительства новой. Затратный подход наиболее полезен при оценке новых улучшений. Кроме того, это часто лучший (а иногда и единственный) метод оценки собственности, которая редко продается и/или не приносит почти никакого дохода (например, школы, церкви, парки или военная собственность).

Затратный подход включает три основных шага:

1. Оценка затрат на воспроизведение (или замену) существующих усовершенствований.
2. Вычет любой имеющейся амортизации. (Наиболее распространенной формой износа является физическое ухудшение с возрастом, но изменение рыночных вкусов и внешних соображений может выявить типы износа, известные как « функциональное устаревание » и « внешнее устаревание », оба из которых я могу обсудить позже. ст.)
3. Добавление стоимости амортизированных улучшений к стоимости земли под недвижимостью. (Земля оценивается отдельно с использованием метода сравнения продаж.)

После прибавления стоимости земли к амортизированной стоимости улучшений общая сумма представляет собой стоимость имущества с использованием затратного подхода.

Дополнительное примечание для будущего обсуждения: оценщики обычно выражают идею о том, что стоимость, указанная в затратном подходе, «устанавливает верхний предел стоимости». Тем, кто заинтересован в подробном опровержении этой концепции, рекомендуется приобрести копию новой книги Нельсона Боуза 9.0483 В защиту затратного подхода , опубликовано Институтом оценки.

Доходный подход к капитализации

Доходный подход часто описывается как « текущая стоимость будущих выгод ». Недвижимость, генерирующая положительный денежный поток, может быть оценена с использованием концепции « текущей стоимости » или « временной стоимости денег ». Доходный подход оценивает текущую стоимость (а) будущего дохода, полученного от имущества, и (б) его возможную стоимость перепродажи.

Термин «капитализация» относится к механизму, с помощью которого будущий доход может быть преобразован в текущую стоимость. Существует два типа капитализации: Direct и Yield.

Прямая капитализация учитывает годовой доход и преобразует его в стоимость недвижимости. Техника прямой капитализации часто упоминается как « Прямая капитализация » или с использованием «Ставка капитализации ».

На мой взгляд, самый простой способ понять прямое использование заглавных букв — это использовать « мультипликатор дохода ». Рассмотрим следующую диаграмму:

Эти три продажи приносят годовой доход в размере 50 000, 25 000 и 100 000 долларов и проданы за 500 000, 250 000 и 1 000 000 долларов соответственно. Другими словами, каждый из объектов недвижимости продается по цене, в 10 раз превышающей их годовой доход. Используя эти рыночные данные, было бы разумно заключить, что рынок платит 10-кратный годовой доход за недвижимость этого типа. Учитывая эту математику, недвижимость с годовым доходом, скажем, в 75 000 долларов будет оценена в 750 000 долларов.

« Ставка капитализации » является обратной величиной множителя дохода. Если мультипликатор дохода равен 10x, что соответствует 10/1 (10 разделить на 1), то предельная ставка составит 10% (1 разделить на 10).

10-кратный множитель и ставка 10% слишком удобны. Взгляните на эту диаграмму, чтобы увидеть, как меняется взаимосвязь между мультипликатором и ставкой капитализации:

Капитализация доходности отличается от прямой капитализации одним фундаментальным образом: она учитывает , кратное 9.0484 года стабильного дохода и возможной перепродажи имущества. Доход за несколько лет преобразуется в текущую стоимость с использованием «ставки дисконтирования». Применение этого процесса иногда называют « Дисконтированный денежный поток » или « DCF ».