Сравнительный подход в оценке: VII. Подходы к оценке / КонсультантПлюс

alexxlab | 23.07.1976 | 0 | Разное

Содержание

Сравнительный подход к оценке недвижимости – компания «Апхилл»

Сравнительный подход к оценке недвижимости основан на информации о купле-продаже подобного недвижимого имущества в обозримом прошлом и сравнения с ним оцениваемых сооружений.

Сравнительный метод оценки недвижимости применим при условии высокого уровня развитости рынка недвижимости. Низкий уровень развития рынка недвижимого имущества или узкоспециализированность недвижимости приводят к тому, что сравнительный подход к оценке объектов недвижимости может быть неприменим.

Применение сравнительного подхода к оценке недвижимости основывается на 3-х базовых принципах:

спроса и предложения;
замещения;
вклада.

На базе этих основополагающих принципов применяются количественные и качественные корректировки сопоставимых элементов недвижимости для определения стоимостного выражения оцениваемого недвижимого имущества. Принцип замещения является базовым при применении методов сравнительного подхода в оценке недвижимости. Этот принцип гласит: если на рынке недвижимости представлено некоторое количество аналогичных объектов недвижимого имущества, никто не заплатит сумму, больше той, за которую предлагают эту недвижимость.

Основополагающие этапы сравнительного подхода к оценке недвижимости

Рынок недвижимости подвергается анализу и рассмотрению тенденций развития интересующего сегмента. Рассматривается недвижимость, недавно проданная и имеющая сходство с объектами оценки.
Проводится сбор данных по аналогичной недвижимости, проводится сравнительный анализ каждого выявленного аналога.
При оценке недвижимости сравнительным подходом вносятся корректировки в стоимость недвижимости на основании выявленных отличительных элементов у аналогов.
Откорректированные стоимости аналогов приводятся к средней величине и формируется рыночная стоимость недвижимого имущества.

На этапе №1 требуется разбивка рынка на сегменты, обладающие сходными признаками.

Для объектов:

назначение недвижимого имущества;
тип;
местоположение;
физические параметры.

Для субъектов:

наличие необходимых средств;
наличие источников финансирования;
возможность инвестирования.

Похожие объекты располагаются в одном и том же сегменте рынка и к ним применимы аналогичные условия:

срок окупаемости;
независимость сделки;
инвестиционная мотивация.

Следует следить за такими аспектами рынка недвижимости:

Срок экспозиции – это срок нахождения недвижимости на рынке. Для различных секторов рынка недвижимости срок разный. Например, если средний срок экспозиции для объекта недвижимости 3 месяца, а он был продан за пять недель – это яркое свидетельство заниженной стоимости. Если объект не продается дольше среднего срока экспозиции – это свидетельствует о завышенной стоимости. Эти два примера нетипичны для рынка, а потому не должны приниматься как образец сравнения для оценки стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом.

Независимость субъектов купли-продажи– это признак того, что сделки могут происходить по ценам, отличающимся от рыночных. Эти сделки не могут приниматься во внимание при сравнении. Так происходит, когда стороны, участвующие в купле-продаже недвижимого имущества:
- родственники;
- холдинг и дочернее предприятие;
- в наличии взаимный интерес заключить сделку по цене ниже рыночной;
- реализация имущества умершего владельца;
- вынужденная реализация.

Инвестиционная мотивация– заключается в:
- мотивах инвестора;
- выборе самого эффективного способа эксплуатации недвижимого имущества;
- степени износа.

Недвижимое имущество с коэффициентом износа более 0,6 не может эксплуатироваться по назначению без капремонта. Анализ подобных сделок приводит к заключению, что они могут быть проведены только для получения права строительства.

Базовые корректировки при подборе аналогичного вида недвижимости:

права собственности на недвижимое имущество;
условия финансирования;
месторасположение;
условия и время заключения сделки;
физические свойства.

Другой метод оценки – метод валового рентного мультипликатора. Применятся в качестве коэффициента сравнения при оценке недвижимости, который рассчитывается соотношением дохода и цены продажи (валовой рентный мультипликатор – это соотношение цены продажи или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД)) или общему коэффициенту капитализации.

Особенностью сравнительного подхода к оценке недвижимости является то, что его применение возможно только в случае достаточной развитости рынка недвижимости.

При видимой простоте применения подхода, его практическое использование связано с большим числом трудностей:

не существует двух совершенно идентичных сооружений;
многие сделки на рынке недвижимости не афишируются, и потому информации для сравнения мало.

Наиболее точные результаты сравнительный подход при оценке недвижимого имущества демонстрирует в ходе определения стоимости жилой (некоммерческой) недвижимости: коттеджей, квартир, дач.

Сравнительный подход в оценке недвижимости

Оценка недвижимости в наше время имеет большое значение, так как рынок недвижимости прогрессирует и развивается. В связи с этим нужно уметь правильно определять рыночную стоимость той или иной недвижимости. Сравнительный подход напрямую зависит от активности на рынке недвижимости, поэтому он актуален и наиболее распространен в сфере оценки. Оценка недвижимости сравнительным подходом является наиболее подходящим, действенным и точным способом определить рыночную стоимость объекта.

Недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема её эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Предметом оценки недвижимости является рыночная стоимость как наиболее вероятная цена продажи имущественных прав.

Содержание и основная цель оценки – расчёт наиболее вероятной цены продажи этих прав на свободном конкурентном рынке. Оценка недвижимости базируется на использовании методов, основанных на трёх методологических подходах: затратном, сравнительном и доходном.

Таким образом, сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты.

Сравнительный подход на прямую зависит от активности рынка, а рынок недвижимости в России продолжает стремительно развиваться, поэтому на сегодняшний эта день тема является актуальной, т.к. сравнительный подход является наиболее подходящим, действенным и точным способом определить рыночную стоимость объекта.

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения на рынке недвижимости.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

Объект не должен быть уникальным.
Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

замещения;
сбалансированности;
спроса и предложения.

На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости, оцениваемого объекта.

Процесс выполнения оценки объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется четырьмя этапами:

Этап 1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

Этап 2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

Этап 3. Выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Этап 4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Сравнительный подход подразумевает 3 метода оценки недвижимости:

Метод сравнительного анализа продаж

Метод сравнительного анализа продаж в настоящее время наиболее востребован в российской оценочной практике. Данное обстоятельство связано с характером используемой в данной процедуре информации и её доступности при проведения.

Рассмотрим этапы оценки стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж:

Анализ территориального рынка недвижимости и сбор информации по недавно совершенным сделкам и предложения о покупке продаже объектом, сходных с оцениваемым объектом по назначению, размеру, физическому состоянию, местоположению;

Проверка достоверности информации и анализа типичности отобранных объектов – аналогов на соответствие рыночной конъюнктуре;
Составления списка объектов – аналогов и позиционирование оцениваемого объекта недвижимости среди отобранных аналогов;
Выбор рациональных единиц сравнения, анализ элементов сравнения оцениваемой недвижимости и объектов – аналогов, расчет и внесения необходимых корректировок в цену каждого объекта – аналога;
Анализ скорректированных цен аналогов и согласования полученных результатов для выведения итоговой стоимости недвижимости сравнительным подходом.

Метод валового рентного мультипликатора (ВРМ)

Валовой рентный мультипликатор – это показатель отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используются как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;
Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;
Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор: ВРМ = цена продажи / доход объекта аналога
Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;
Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

Может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, т.е. оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов.
В полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
Не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Метод общего коэффициента капитализации (ОКК)

Общий коэффициент капитализации применяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации определяется отношением чистого операционного сопоставимого аналога к его цене и используется как делитель к чистому операционному доходу оцениваемого объекта.

Перечислим основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости методом общего коэффициента капитализации.

Рассчитывается чистый операционный доход оцениваемого объекта недвижимости;
Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода;
Вносятся необходимые корректировки увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
По каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент капитализации;
Определяется итоговый ОКК как среднее арифметическое расчетных ОКК по всем аналогам: ОКК = ЧОД / РС аналога
Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам.

Сравнительный подход к оценке недвижимости и его методы являются самостоятельной процедурой, определения рыночной стоимости на основе ценовой и экономической информации по сопоставимым объектам.

Вместе с тем приемы сравнительного подхода широко используется в оценочной деятельности. Большой объем данных используемых в доходном и затратном подходах, таких, как, ставки арендной платы, эксплуатационные расходы, и т.д. может определяться на основе анализа характеристик объектов – аналогов и использования приемов сравнительного анализа.

Итак, мы выяснили то, что сравнительный подход напрямую зависит от активности рынка недвижимости.

Если рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит, либо оцениваемая недвижимость уникальна, либо информация о ценах сделок и характеристиках объектов аналога недоступна для оценщика, то использование сравнительного подхода нецелесообразно.

Сравнительный метод оценки недвижимости. Сравнительный подход, его особенности и методы

Сравнительный (рыночный) подход к оценке объектов недвижимости – совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, который говорит о том, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Основными критериями выбора сопоставимых объектов (аналогов) являются права собственности на недвижимость, условия финансирования сделки, условия и время продажи (предложения), местоположение объекта недвижимости, физические характеристики оцениваемого объекта.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

Объект не должен быть уникальным;

Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Этапы сравнительного подхода:

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки недвижимости; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом. Оценщик собирает максимально возможное количество информации о продаже аналогичных объектов недвижимости. Источниками информации могут служить: регистрация владельцев, информация коллег, официальные записи и статистические данные. Собирая информацию, оценщик должен быть уверен в ее полноте и объективности. В обязательном порядке должна присутствовать информация о стоимости 1 кв. метра площади объекта, даты сделки, местонахождение объекта, условия сделки и другие показатели, которые оценщик сочтет необходимыми. Оценщик должен быть уверен, что сделка состоялась между двумя независимыми сторонами и на уплаченную цену не повлияли ни какие факторы, в том числе и близкие отношения между сторонами. Кроме того, оценщик должен изучить условия, на которых были достигнуты договоренности о сумме продажи объекта или арендной платы, сравнить эти величины с рыночной информацией по данному поводу. Арендная плата за новое здание, к примеру, на рынке недвижимости может быть хорошим индикатором, а сделка между связанными обязательствами партнерами или родственниками – нет.

3. Временные корректировки. Очень часто оценщик располагает информацией о сделках, которые произошли несколько лет назад. В условиях экономики с высоким уровнем инфляции нужно знать точную дату сделки, чтобы сделать математические или качественные поправки при анализе данных.

4. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки. В реальной практике трудно найти абсолютно похожие объекты недвижимости по размеру, местоположению, возрасту, конструкции, планировке и др. параметрам. В этой ситуации, оценщик должен подходить к проблеме с той точки зрения, что любая информация лучше, чем ее отсутствие. Исходя из ее природы и на основании собственного опыта, оценщик определяет различия между сравниваемыми объектами недвижимости, выражает их в стоимостной форме. Эти различия оценщик находит в местоположении объектов, степени их износа, определяет различия по многим другим факторам.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки , вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;

Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).

Если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%

Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

Если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%

Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.

Если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться

1,0 = (1,0 + 0,15) * Х; .

Если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться

1,0 = (1,0 – 0,15) * Х;
.

Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.

5. Установление стоимости объекта оценки недвижимости путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов. Вопрос о сопоставимости данных двух сравниваемых объектов недвижимости требует особого рассмотрения, поскольку, несмотря на схожесть различных параметров оцениваемой собственности и рыночных аналогов, существует возможность прийти к неправильному заключению о стоимости. Размер оцениваемого объекта недвижимости, его возраст и другие факторы оценщик должен сравнить с подобными факторами аналогичных объектов недвижимости, сделать поправки в стоимостном выражении и учесть при дальнейшем анализе.

Сравнительный подход включает в себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора. Наиболее распространенным методом оценки в группе сравнительного подхода является метод прямого сравнительного анализа продаж. Этот метод заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости. Данный метод оценки недвижимости основан на принципе замещения, который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

При использовании метода прямого сравнительного анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике – анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Например

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Определить:

Корректировку на разницу в площади.

Корректировку на наличие сада.

Корректировку на наличие гаража.

1. Для определения корректировки на разницу в площади сравниваем 1 и 3 объект. 55000-44000=11000 вносим корректировку на разницу в площади в таблицу. При этом, если объект лучше аналога, то цена аналога должна увеличиться если объект хуже аналога, то цена аналога должна уменьшиться. Т.к аналог 3 по площади лучше объекта 1, то корректировка идет со знаком (-).

2. Для определения корректировки на наличие гаража сравниваем 1 и 2 объект. 44000-40000=4000. Вносим корректировку на наличие гаража в таблицу. Т.к объект 1 по наличию гаража лучше аналога 2, то корректировка идет со знаком (-).

3. Для определения корректировки на наличие сада сравниваем 2 и 4 объект. 40-39=1т. Вносим корректировку на наличие сада в таблицу. Т.к объект 1 по наличию сада лучше аналога 4, то корректировка идет со знаком (-).

Рассчитываем суммарные корректировки по всем аналогам.

Определяем стоимость объекта с учетом скорректированных цен аналогов.


	Оцениваемый
Площадь, м 2
Корректировка

Корректировка

Корректировка
Цена продажи, $	29000
Суммарная корректировка
Скорректированная цена

Метод прямого сравнительного анализа в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья.

В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости также применяется метод валового рентного мультипликатора.

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Для применения данного метода необходимо:

оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле

Пример

Расчет ВРМ

	Цена продажи, у.е.
Объект оценки	1500005,08 =762169*	5+5,43+4,81 = 5,08
		800000/160000 = 5,00
		950000/175000 = 5,43
		650000/135000 = 4,81

Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).

ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.

В этом случае

;

Пример

Расчет ОКК

	Цена продажи, у.е.
Объект оценки	375000
			несопоставим

		35000(за истекший год)	несопоставим

Преимущества сравнительного подхода:

В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;

В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;

Статически обоснован;

Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;

Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

Различия продаж;

Сложность сбора информации о практических ценах продаж;

Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. ;

Зависимость от активности рынка;

Зависимость от стабильности рынка;

Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, – аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада . На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

В соответствии с принципом «спроса и предложения » цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке.

Этот метод является методом прямого моделирования факторов спроса и предложения. При покупке объекта покупатель (инвестор) руководствуется принципом замещения, который гласит, что максимальная цена объекта оценки – Цо не превышает минимальной цены – Цai объекта аналога, обладающего аналогичными характеристиками (ценнообразующими факторами). Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных сравнений может быть представлена в следующем виде:

где; С о — оценка рыночной стоимости объекта оценки, k — количество аналогов, Сoi — оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i – го аналога, Вi — вклад i – го аналога в стоимость объекта оценки. Сумма вкладов Вi равна единице.

Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i -го аналога может быть представлена следующим образом:

(8.2)

где: Цi – цена i -го аналога, n – количество ценообразующих факторов, ΔЦij — значение корректировки цены i -го аналога по j -му ценообразующему фактору (местоположение, состояние, этажность и т.п.).

Корректировка цены i -го аналога по j -му ценообразующему фактору основывается на принципе вклада . Вклад – это сумма, на которую может измениться цена объекта недвижимости на рынке при добавлении того или иного фактора производства. Например, вклад камина в стоимость квартиры может быть больше, меньше или равензатратам на его создание. При оценке объекта оценки корректируются цены аналогов, т.е. при корректировке оценщик каждый раз отвечает на вопрос, сколько бы стоил аналог, если бы он имел те же характеристики, что и объект оценки.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналагам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

Права собственности на недвижимость;

Условия финансирования;

Условия и время продажи;

Местоположение;

Физические характеристики.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях: сроке экспозиции; независимости субъектов сделки; инвестиционной мотивации.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

Находятся в родственных отношениях;

Являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

Имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

Сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

Занимаются продажей имущества умерших лиц;

Инвестиционная мотивация определяется: аналогичными мотивами инвесторов; аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; степенью износа здания.

Единицы и элементы сравнения.

При проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м 2), либо экономическая. На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения .

Единицы сравнения земли: цена за 1 га; за 1 сотку; за 1 м 2 .

Единицы сравнения застроенных участков: цена за 1 м 2 общей площади; цена за 1 фронтальный метр; цена за 1 м 2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду; цена за 1 м 3 .

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом недвижимости. При оценке квартир в качестве единицы сравнения используется единица площади. Складские помещения и промышленные объекты, как правило, сравнивают на основе цены за квадратный или кубический метр здания. Гостиницы и отели обычно анализируют с точки зрения цены за гостиничный номер. Рестораны, театры и концертные залы сравнивают на основе цены за место.

Незастроенная земля сравнивается по цене за единицу площади: кв. метр, сотка, гектар. Единицы сравнения используют для того, чтобы сделать прозрачной и понятной процедуру сравнения оцениваемого объекта и его аналогов. Так, например, когда цены продажи приведены к ценам за размерную единицу здания, обычно отпадает необходимость делать корректировки на размеры объектов.

Элементы сравнения.

Существует десять основных элементов сравнения, которые следует учитывать в методе рыночных сравнений:

1. Передаваемые имущественные права.

2. Условия финансирования.

3. Условия продажи.

4. Расходы, сделанные сразу же после покупки.

5. Рыночные условия.

6. Местоположение.

7. Физические характеристики (размер, качество строительных работ, состояние здания).

8. Экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арендаторов).

9. Вид использования (зонирование).

10. Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Помимо основных элементов сравнения, могут потребоваться и дополнительные элементы . К ним можно отнести градостроительные ограничения, сервитуты, природоохранные ограничения, доступ к объекту недвижимости. Часто базовый элемент сравнения разбивают на подклассы, которые уточняют анализируемый элемент сравнения. Например, физические характеристики могут быть разделены на возраст, состояние здания, его размеры и т.д.

Передаваемые имущественные права. Цена сделки всегда зависит от передаваемых имущественных прав. Многие типы недвижимости, в частности коммерческие объекты, продают с учетом действующих договоров аренды, которые могут быть заключены по ставкам ниже рыночных. Это происходит тогда, когда условия расторжения договора юридически невозможны или экономически нецелесообразны. В этом случае необходимо вносить поправки на разницу в ставках аренды.

Условия финансирования. Цены сделки для разных объектов недвижимости могут различаться за счет того, что у них могут быть различные условия финансирования. Например, финансирование недвижимости с использованием ипотечного кредита с процентной ставкой, ниже рыночной. Или оплата осуществляется наличными. При этом процентная ставка, как правило, ниже рыночного уровня. В обоих случаях покупатели оплачивают более высокие цены за объекты, чтобы получить финансирование ниже рыночного уровня. И наоборот, процентные ставки выше рыночного уровня часто обеспечивают снижение цены продажи.

К нерыночным финансовым схемам относят оплату в рассрочку. Согласно такой схеме заключается кредитный договор, и покупатель выплачивает периодические платежи продавцу и получает юридическое право собственности только после выплаты последней части кредита. Для таких схем, как правило, характерны более низкие процентные ставки по кредитам. Ставки ниже рыночных иногда получают крупные компании с хорошей финансовой репутацией.

Условия продажи. Поправки на условия продажи обычно выявляются на основе анализа взаимоотношений покупателя и продавца. Как правило, условия продажи существенно влияют на цены сделки. Сделка может быть заключена по цене ниже рыночной, если продавцу срочно требуются наличные денежные средства. Финансовые, корпоративные или родственные связи могут также оказывать влияние на цену объекта недвижимости. В любом случае обстоятельства продажи должны быть тщательным образом изучены.

Расходы, сделанные сразу же после покупки. Покупатель, прежде чем совершить сделку, как правило, рассматривает расходы, которые ему необходимо сделать после покупки собственности. Такие расходы могут включать затраты на снос или демонтаж какого-либо здания, издержки на оформление документов об изменении нормы зонирования для земельного участка или затраты на устранение загрязнения. Эти расходы должны быть очевидными, не противоречащими представлениям рынка о действиях наиболее типичных покупателей в отношении оцениваемого объекта. На сумму этих расходов снижается заявляемая цена покупки.

Рыночные условия. Поправка на рыночные условия делается, если с момента сопоставимых сделок в результате инфляционных или дефляционных процессов стоимость основных типов недвижимости существенно изменилась. Изменение рыночных условий может произойти в результате принятия новых налоговых норм, введения запрета на строительные работы, а также в связи с колебанием спроса и предложения. Иногда несколько экономических факторов совместно влияют на изменение рыночных условий.

Спад экономики обычно ведет к снижению цен на все типы недвижимости, но по_разному. В период экономического спада часто бывает сложно найти заключенные недавно сопоставимые сделки. Поправку на рыночные условия часто называют поправкой на время. Однако, если рыночные условия не изменились, внесения поправки не требуется, даже если прошло значительное время.

Местоположение. Поправка на местоположение требуется, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов различаются. При наличии значительных расхождений необходимо исключить объект недвижимости из числа сопоставимых. Местоположение может зависеть не только от расстояния между объектами, но и от стиля окружения. Примером может служить различие между объектом с красивым видом на парк или воду и объектом, расположенным на расстоянии двух кварталов с видом на свалку. Разное местоположение будут иметь торговые помещения, одно из которых расположено на углу квартала.

Физические характеристики. Физические различия включают размер здания, качество строительства, архитектурный стиль, строительные материалы, возраст и состояние здания, функциональную полезность, размер земельного участка и площадь его застройки, привлекательность, благоустройство и удобства, экология участка. Поправка на любое из физических различий определяется вкладом этого различия в стоимость, а не затратами на его создание или демонтаж.

Экономические характеристики. Экономические характеристики включают все характеристики объекта, которые влияют на его доход. Обычно этот элемент сравнения используют при оценке доходных объектов. Характеристики, влияющие на доход, включают эксплуатационные расходы, качество управления, надежность арендаторов, арендные скидки, условия договора аренды, срок окончания договора аренды, варианты продления аренды, а также условия договора аренды, например о возмещении расходов.

Оценщикам следует достаточно осторожно анализировать экономические характеристики и не путать их с другими характеристиками, например передаваемыми правами на недвижимость или изменением рыночных условий. Так, например, чистый операционный доход может отражать целую совокупность экономических параметров, многие из которых следует лишь анализировать с использованием доходных подходов.

Вид использования/зонирование. Стоимость объекта недвижимости определяется его наилучшим использованием. Если использование сопоставимого объекта не соответствует наиболее эффективному использованию объекта оценки, необходимо выполнить корректировку цены сопоставимого объекта. В большинстве случаев покупатель или его представитель должны подтвердить конечный вид использования, для которого сопоставимый объект был куплен.

При оценке незастроенного земельного участка норма зонирования является одной из основных определяющих наиболее эффективного использования объекта, поскольку она служит критерием юридической допустимости. Если не имеется достаточно сопоставимых объектов с зонированием, аналогичным оцениваемому объекту, то в качестве сопоставимых объектов можно использовать участки с несколько различным зонированием, но схожим наиболее эффективным видом использования.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Сравнительный подход основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. В зависимости от условий сделки могут приниматься корректировки, если:

· объект оценки арестован в судебном порядке;
· приобретение объекта оценки через ипотечную корпорацию;
· наличие каких-либо обременений;
· наличие арендаторов.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходными параметрами с объектами оцениваемыми. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при сравнительном подходе:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях, по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.
2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.
3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.
4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.
5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.

Главные проблемы этого подхода – трудности с получением необходимой информации, с выбором аналога, адекватного оцениваемому объекту, с учетом степени несовпадения состава и численных значений характеристик аналога и оцениваемого объекта.

Развитие вторичного рынка недвижимости (так называемого рынка “Second Hand”, то есть рынка имущества, бывшего в употреблении) расширяет информационную базу применения указанного подхода, внося в то же время определенные коррективы в методику его применения, связанные с учетом стоимости и степени износа объектов вторичной продажи, используемых в качестве аналогов.

В идеальном варианте нижней границей стоимости является остаточная стоимость воспроизводства (остаточная восстановительная стоимость), характеризующая точку зрения продавца, который не продаст объект дешевле, чем он обошелся ему самому (с учетом накопленного износа).

Верхней границей стоимости является остаточная стоимость замещения либо обоснованная рыночная стоимость, отражающие точку зрения покупателя, который не заплатит за объект больше, чем ему может обойтись приобретение на свободном, открытом и конкурентном рынке нового аналогичного объекта (с учетом факторов износа, времени и риска).

Другим показателем верхней границы стоимости может служить стоимость, полученная методом капитализации дохода в рамках доходного подхода, то есть покупатель не заплатит за объект больше, чем текущая стоимость ожидаемых преимуществ, возникающих от владения этим объектом.

Методы оценки в рамках сравнительного подхода формируются по поводу способов корректировки и переноса данных о ценах аналогов на объект оценки.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов подход сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.

Таблица 7. Методы сравнительного подхода

Методы оценки	Общая характеристика и область применения
Метод общей группировки	Заключается в формировании выборки однородных по ценообразующим факторам (ЦОФ) объектов-аналогов с небольшим разбросом цен. Затем цены аналогов усредняются (если не выделено ни одного значащего ЦОФ) или взвешиваются с учетом различий в значениях ЦОФ (если один фактор все-таки выявлен). Область применения: развитый сегмент рынка объекта оценки, наличие нескольких однородных объектов-аналогов, имеющих близкие цены и отличающихся не более, чем по одному ценообразующему фактору
Метод прямого сравнения цен с компенсационными корректировками	Сущность метода заключается в прямом сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется ценовая информация (цена сделки, предложение на продажу или покупку). Сравнение производится по всем ценообразующим факторам, выявленным в результате анализа рынка объекта оценки. Величины компенсационных (т.е. компенсирующих отличия объектов-аналогов от объекта оценки) корректировок цен объектов-аналогов обосновываются количественно на основе рыночных данных. В результате такого прямого сравнения цены объектов-аналогов могут быть скорректированы на все отличия применительно к объекту оценки. Если объект-аналог по какому-либо ценообразующему фактору лучше, чем объект оценки, корректировка производится в сторону уменьшения цены объекта-аналога. В соответствии с принципом замещения оценщик как бы замещает объектом-аналогом объект оценки, в результате чего выводит стоимость объекта оценки из цен объектов-аналогов. В итоге составляется корректировочная таблица, производится корректировка цен объектов-аналогов и их “взвешивание” для обоснования цены объекта оценки. Область применения – достаточно развитый сегмент рынка, позволяющий найти на рынке достаточное количество объектов-аналогов для составления корректировочной таблицы и количественного обоснования компенсационных корректировок
Метод сравнения цен путем направленных корректировок	Сущность метода заключается в косвенном сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется ценовая информация (цена сделки, предложение на продажу или покупку). Сравнение производится по всем ценообразующим факторам, выявленным в результате анализа рынка объекта оценки. Косвенное сравнение производится потому, что рынок не дает достаточно данных для количественного обоснования величины компенсационных корректировок цен объектов-аналогов. В результате вместо компенсационных корректировок применяются направленные (т.е. показывающие только направление “лучше” или “хуже”) экспертные корректировки на все отличия применительно к объекту оценки. При этом степень влияния корректировки отражается баллами по соответствующей шкале. Шкала степени влияния обычно включает градации “значительно лучше”, “лучше”, “аналог”, “хуже”, “значительно хуже”. Этой шкале соответствует пятибалльная шкала (-2, – 1, 0, 1,2). Знак учитывает направление влияние различий в ЦОФ на цену объекта-аналога. Это значит, что если объект-аналог, например, “лучше” объекта оценки, то ему по анализируемому ЦОФ присваивается балл “-1”. И это значит, что цена объекта-аналога должна быть скорректирована в сторону понижения. В итоге составления корректировочной таблицы определяется “цена” одного балла корректировки. С учетом этого производится корректировка цен объектов-аналогов и их “взвешивание” для обоснования цены объекта оценки.
Метод качественного сравнения объектов-аналогов	Сущность метода заключается в сравнительной экспертной оценке качества объекта оценки и объектов-аналогов, в отношении которых имеется ценовая информация (цена сделки, предложение на продажу или покупку). Сравнение качества объектов производится по всем ценообразующим факторам, выявленным в результате анализа рынка объекта оценки. Никаких корректировок цен объектов-аналогов не производится, за исключением корректировок на различиях в условиях сделки (например, корректировка на торг, на давность продажи и т.п.). Интегральный показатель качества объектов определяется на основе оценки качества объектов по отдельным ЦОФ. Шкалы экспертных оценок качества могут применяться разные. Как вариант, шкала может включать градации “значительно лучше”, “лучше”, “аналог”, “хуже”, “значительно хуже”. Этой шкале соответствует пятибалльная шкала (+2, +1, 0, – 1, – 2). При такой шкале по любому ЦОФ объекту оценки присваивается балл качества “0”. Объект оценки выступает как точка отсчета. Знак балла корректировки показывает преимущество или недостаточность объекта-аналога по сравнению с объектом оценки. Это значит, что если объект-аналог, например, “лучше” объекта оценки, то ему по анализируемому ЦОФ присваивается балл качества “+1”. В итоге составления таблицы качественных оценок определяются интегральные показатели (коэффициента) качества объекта оценки и объектов-аналогов. По известным ценам объектов-аналогов и показателям качества всех объектов моделируется цена объекта оценки. Область применения – недостаточно развитый сегмент рынка, позволяющий найти на рынке достаточное количество объектов-аналогов для составления корректировочной таблицы, но дополнительные аналоги для обоснования компенсационных корректировок отсутствуют
Метод анализа иерархий (МАИ)	Этот метод оценки является развитым, научно обоснованным вариантом метода качественного сравнения объектов. Разработан в 1960-е годы в США Т. Саати. В основе метода лежит составление матрицы частных свойств объектов, определяющих интегральный показатель качества. В отличие от метода квалиметрического моделирования производится попарное сравнение всех частных свойств между собой, вместо “свертки” частных показателей только в пределах “ветвей дерева свойств”. В итоге обработки матриц попарного сравнения частных свойств с экспертной оценкой качественных показателей определяются интегральные показатели (коэффициенты) качества объекта оценки и объектов-аналогов. По известным ценам объектов-аналогов и показателям качества всех объектов моделируется цена объекта оценки. Область применения – недостаточно развитый сегмент рынка, позволяющий найти на рынке достаточное количество объектов-аналогов для составления корректировочной таблицы, но дополнительные аналоги для обоснования компенсационных корректировок отсутствуют
Метод квалиметрического моделирования	Этот метод оценки является “продвинутым” вариантом метода качественного сравнения объектов. Квалиметрия – наука о количественном измерении качества. Метод квалиметрического моделирования представляет собой развитый, научно обоснованный метод экспертной оценки качества объектов. Для оценки качества строится “дерево” взаимосвязанных свойств объекта недвижимости (ЦОФ), оценивается качество каждого частного свойства и производится “свертка” частных коэффициентов качества в пределах каждой из “ветвей” дерева вплоть до определения показателя качества объекта оценки и аналогов в целом. В итоге составляется матрица оценок интегральных показателей (коэффициентов) качества объекта оценки и объектов-аналогов. По известным ценам объектов-аналогов и показателям качества всех объектов моделируется цена объекта оценки. Область применения – недостаточно развитый сегмент рынка, позволяющий найти на рынке достаточное количество объектов-аналогов для составления корректировочной таблицы, но дополнительные аналоги для обоснования компенсационных корректировок отсутствуют
Метод математического моделирования цены	Метод математического моделирования цены предусматривает построение линейных или мультипликативных зависимостей стоимости объекта оценки от величины ценообразующих факторов путем статистической (математической) обработки данных о ценах объектов-аналогов и значениях их ценообразующих факторов. Для оценки рыночной стоимости может применяться метод классической линейной регрессии, основанной на методе наименьших квадратов (МНК). Метод математического моделирования цены является одним из самых формализованных и убедительных методов оценки. При правильном применении дает не менее (зачастую – даже более!) достоверный результат. Кроме того, позволяет определить достоверность результата оценки стоимости как наиболее вероятной цены и построить доверительный интервал оцениваемой величины с заданной надежностью
Метод валового рентного множителя	В этом методе в качестве единицы сравнения выступает величина дохода. При этом по данным рынка выводится валовый рентный мультипликатор (ВРМ), равный отношению величины дохода по аналогу к его цене. ВРМ может определяться двояко: ВРМ=Са/ПВДа или ВРМ=Са/ДВДа, где Са – цена аналога; ПВДа, ДВДа – величины потенциального и действительного валовых доходов. Полученный таким образом ВРМ (например, путем осреднения ВРМ по нескольким аналогам) используется в качестве множителя к адекватному показателю дохода объекта оценки: Vоо = ПВДЧВРМ или Vоо =ДВДЧВРМ. ВРМ обычно не корректируется на удобства и другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета положены фактические значения арендных ставок и цен аналогов, в которых уже учтены указанные различия. Не следует забывать, что метод не в полной мере учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимыми аналогами, а также не учитывает вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах объекта оценки и объектов-аналогов. Область применения: метод ВРМ может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости

Сравнительный подход является одним из трех подходов к оценке недвижимости и представлен в ней методом прямого сравнительного анализа продаж (Sales Comparison Approash) или короче – методом сопоставимых продаж (МСП).

Два других подхода – доходный и затратный – в значительной степени используют информацию рынка:
– в доходном подходе, исходя из данных рынка, определяются коэффициенты капитализации, ставки дисконтирования;
– в затратном подходе, требующем определения стоимости замещения или стоимости восстановления, оценщик основывается на рыночных ценах на стройматериалы и рабочую силу, рыночной информации о накладных расходах и уровне предпринимательской прибыли.

Однако, поскольку МСП основан на прямом сравнении оцениваемого объекта (ОО) с другими, подобными ему объектами, которые были недавно проданы, именно сравнительный подход называют часто рыночным подходом, а МСП – методом рыночной информации.

При использовании МСП оценщик рассматривает объекты сравнения (ОС), которые недавно были проданы в определенном сегменте рынка, затем делает поправки на различия в характеристиках объектов сравнения и объекта оценки. В результате определяется цена продажи каждого объекта сравнения, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и объект оценки. Откорректированная цена позволяет оценщику сделать вывод о том, сколько объект оценки, вероятнее всего, будет стоить на рынке.

Вышесказанное можно отобразить формулой

ЦПОС ± К = РСОО,

где
ПОС – цена продажи объекта сравнения;
К – совокупная поправка (корректировка) к цене продажи объекта сравнения;
РСОО – рыночная стоимость объекта оценки.
Таким образом, этот подход к оценке рыночной стоимости предполагает. что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов-аналогов, недавно проданных в определенном сегменте рынка. Однако метод требует тщательного анализа сопоставимых продаж.

Основным условием применения сравнительного подхода при оценке недвижимости является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами – наличие активного рынка инвестиций для типа собственности, представленного на продажу, с большим количеством недавних и надежных сделок.

Предпочтение ему отдается ввиду получения непосредственных ценовых характеристик при оценке:
– односемейных жилых домов;
– недвижимости малого частного бизнеса;
– незастроенных участков земли (при развитом рынке земли). Применение сравнительного подхода нецелесообразно, когда:
– рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит;
– информация о ценах сделок и характеристиках объектов-аналогов недоступна для оценщика;
– объект несет экономические выгоды или обременения, редкие для этого рынка;
– нарушаются условия типичности рыночной сделки (объект недвижимости спецназначения либо оцениваемая недвижимость уникальна, при ликвидации, продажа родственникам или партнерам и т.п.).

Таким образом, сфера применения сравнительного подхода достаточно широка. Он может применяться для оценки всех видов недвижимости при условии, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период, близкий к дате оценки. Более того, именно этот подход дает наиболее объективную оценку, максимально учитывающую Рыночную ситуацию. Как правило, сравнительный подход активно используется для оценки жилой и коммерческой недвижимости, сложнее его применять для оценки специализированных объектов и недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса промышленных предприятий.
Помимо прямого назначения (оценка рыночной стоимости) сравнительный подход может использоваться для оценки арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, коэффициентов заполняемости и других параметров, которые необходимы для оценки стоимости недвижимости с использованием других подходов.

Поскольку метод опирается на данные о прошлых сделках, то показания стоимости, основанные на них, могут быть дезориентирующими, если рынок меняется очень быстро.
Точность этого подхода зависит от качества собранных данных однако, даже если МСП не используется, а дает лишь ориентировочные результаты, оценщик должен все равно привести в своем отчете собранные данные по сравнительным продажам.

Этот подход базируется на принципах рыночной группы: соотношения спроса и предложения, вклада, зависимости, изменения, пропорциональности (сбалансированности), а также принципах замещения и ожидания.

При покупке объекта покупатель (инвестор) руководствуется принципом замещения, который гласит, что стоимость объекта оценки не превышает минимальной цены объекта-аналога, обладающего аналогичными характеристиками (ценообразующими факторами).

Рыночная цена объектов недвижимости формируется в процессе взаимодействия продавцов и покупателей, а также кредиторов, увеличивающих размер инвестиционных ресурсов и влияющих на рыночные цены при помощи устанавливаемых условий финансирования. Соотношение спроса и предложения определяет динамику рыночных цен на конкретные объекты недвижимости. Опережение спроса приводит к росту цен, рост предложения сопровождается снижением цен. Соотношение спроса и предложения на территориальном рынке недвижимости постоянно меняется, несмотря на то, что предложение стремится удовлетворить спрос. Основная причина дисбаланса – демографическая нестабильность, колебание покупательной способности инвесторов, изменение предпочтений и требований к потребительским качествам недвижимости. Оценщик обязан проанализировать тенденции рыночной конъюнктуры и их влияние на динамику цен конкурирующих объектов недвижимости.

Сравнительный подход при наличии достаточного количества данных позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его стараются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно, чтобы получить достоверные точечные оценки. При ограниченном количестве данных этот подход позволяет получить диапазон, в котором может находиться оцениваемая стоимость. Такая информация также полезна в качестве проверочной при использовании других подходов к оценке.

Применение сравнительного подхода предполагает определенную последовательность действий. Рассмотрим этапы применения МСП.
1. Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и недавно проданы на соответствующем рынке. Следует проверить, в той ли рыночной зоне находится проданный объект, что и объект оценки, схожи ли они по возрасту и величине, насколько похожи экономические и финансовые условия на дату продажи и дату оценки.
2. Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту. Данные о продажах сравнимых объектов должны быть подтверждены одним из основных участников сделки (покупателем или продавцом) или уполномоченным агентом. Подозрение (в нетипичности сделки) должны вызывать поспешные продажи, сделки между тесно связанными сторонами (дети и родители, муж и жена и т.п.).
3. Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице. Сравнение отобранных сопоставимых объектов (объектов-аналогов) с объектом оценки производится по ряду параметров, которые называются элементами сравнения.
4. Проведение корректировок (поправок) цен продаж по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющими различиями между ним и оцениваемым объектом, то есть по элементам сравнения, учитывающим эти различия. При этом поправки вносятся в цены продаж сравнимых объектов. Должны быть сделаны временные поправки (на дату оценки), поправки на местоположение и имеющиеся различия в характеристиках (например, использование, размер, форма, физические характеристики, социальные факторы, экономические характеристики и пр.).
5. Согласование скорректированных цен продаж сопоставимых объектов для получения единого показателя (значения) рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Сравнительный подход к оценке недвижимости — Inex — Оценка на совесть

Если информация о ценах на объекты недвижимости с аналогичными характеристиками находится в открытом доступе, на основе этих данных можно провести сравнительный анализ. На таком принципе базируется сравнительный подход и совокупность его методов, которые применяются экспертами в оценочной деятельности.

Предпосылкой к появлению такого подхода стало развитие рынка недвижимости, спроса и предложения. Пользуясь в своей работе данным подходом, специалист руководствуется следующими принципами: потребность в недвижимости всегда имеет связь с ограничением имеющихся на рынке предложений. То есть, эксперты изучают потребность и предложения в определенном сегменте недвижимости. Осведомленные покупатели, подходящие к приобретению недвижимости разумно, всегда узнают цену и стоимость оценки других аналогичных объектов на свободном рынке. Это замещающий принцип, подразумевающий, что объект должен быть оценен правильно.

Чтобы сформировать корректный результат и составить для клиента отчет, используя сравнительный подход, эксперт обрабатывает большой объем данных. Цены различных сделок продажи и покупки недвижимости, исследование и анализ факторов, образующих стоимость, — эта информация в полном объеме задействуется в работе.

Компания-оценщик может использовать огромное количество сравнительных элементов и единиц, практически не поддающееся счету. По этой причине во внимание берутся только основные – те, что наиболее существенно влияют на ценообразование сделок. Факторы образования стоимости складываются из разных потребительских характеристик объекта и окружающей его среды. Факторы, присущие объектам сравнения, должны отличаться от имущества, по которому ведется оценочная деятельность. В этом случае эксперт будет изучать их, анализируя сделки. За время проведения исследования выявляется ряд таких факторов, каждый из которых оценивается в деньгах.

Любой объект недвижимости имеет бесчисленное количество факторов, влияющих на образование его стоимости, поэтому в процессе работы исключаются самые «слабые» из них, имеющие наименьшее влияние на стоимость сделки. Но даже в этом случае набирается значительный комплекс факторов, чье влияние учитывается в получении оценки. Чтобы немного упростить сравнительный анализ, составляется группа из исключенных факторов. Эту группу можно применить, рассматривая элементы сравнения.

Элементов очень много, а их количество может быть любым. Например, в группу – местоположение объекта, как правило, входят следующие элементы: насколько престижен район, состояние экологии, наличие инфраструктуры в целом и исследование ее элементов в частности (транспортные развязки, близость остановок, школ и т. д.).

Этапы работы с объектом:

Исследование ситуации на рынке объектов нужного класса, типа, в конкретном регионе.
Выбор базы для получения данных, на основе которых будут происходить другие этапы;
Выявление различных показателей, влияющих на сравнительные характеристики объекта недвижимости и конечный результат оценки;
Сравнение показателей и единиц сравнения с помощью специально разработанной для этого модели;
Вычисление корректирующих показатели рынка, элементов для сравнения;
Расчет цен объектов сравнения с учетом корректировок показателей;
Группирование стоимости (скорректированной) объектов, по которым проводилась сравнительная характеристика;
Определение рыночной цены оцениваемого объекта недвижимости.

Преимущества данного подхода к оценке

Учитывается мнение продавцов и потребителей;
В стоимости сделок продажи будут отражены изменения в экономических показателях страны, региона;
Обоснование статистических данных;
Отличия между объектами сравнения корректируются;
Высокая надежность результата, простота в работе.

Недостатки

Здесь стоит отметить сложности, с которыми сталкиваются эксперты, собирая большие объемы информации о сделках. В течение работы специалист должен отслеживать изменения рынка, его стабильность, активность. Если различия в продажах существенные, сведения о них довольно сложно согласовывать.

Наши преимущества

В сравнительном анализе оценки недвижимости задействован симбиоз различных факторов, методов, принципов, объединенных и систематизированных в отдельные группы. Специалисты оценочной компании «ИНЕКС» – профессиональные эксперты, уверенно владеющие всеми необходимыми знаниями и методами оценки. Обращаясь в нашу организацию, вы получите максимально точную оценку вашего имущества в короткие сроки.

ОСОБЕННОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА | Недвижимость

Сравнительный подход является одним из трех подходов к оценке недвижимости и представлен в ней методом прямого сравнительного анализа продаж (Sales Comparison Approash) или короче — методом сопоставимых продаж (МСП).

Два других подхода — доходный и затратный — в значительной степени используют информацию рынка:
— в доходном подходе, исходя из данных рынка, определяются коэффициенты капитализации, ставки дисконтирования;
— в затратном подходе, требующем определения стоимости замещения или стоимости восстановления, оценщик основывается на рыночных ценах на стройматериалы и рабочую силу, рыночной информации о накладных расходах и уровне предпринимательской прибыли.

Однако, поскольку МСП основан на прямом сравнении оцениваемого объекта (ОО) с другими, подобными ему объектами, которые были недавно проданы, именно сравнительный подход называют часто рыночным подходом, а МСП — методом рыночной информации.

Вышесказанное можно отобразить формулой

ЦПОС ± К = РСОО,

где
ПОС — цена продажи объекта сравнения;
К — совокупная поправка (корректировка) к цене продажи объекта сравнения;
РСОО — рыночная стоимость объекта оценки.
Таким образом, этот подход к оценке рыночной стоимости предполагает. что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов-аналогов, недавно проданных в определенном сегменте рынка. Однако метод требует тщательного анализа сопоставимых продаж.

Основным условием применения сравнительного подхода при оценке недвижимости является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами — наличие активного рынка инвестиций для типа собственности, представленного на продажу, с большим количеством недавних и надежных сделок.

Предпочтение ему отдается ввиду получения непосредственных ценовых характеристик при оценке:
— односемейных жилых домов;
— недвижимости малого частного бизнеса;
— незастроенных участков земли (при развитом рынке земли). Применение сравнительного подхода нецелесообразно, когда:
— рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит;
— информация о ценах сделок и характеристиках объектов-аналогов недоступна для оценщика;
— объект несет экономические выгоды или обременения, редкие для этого рынка;
— нарушаются условия типичности рыночной сделки (объект недвижимости спецназначения либо оцениваемая недвижимость уникальна, при ликвидации, продажа родственникам или партнерам и т.п.).

Рыночная цена объектов недвижимости формируется в процессе взаимодействия продавцов и покупателей, а также кредиторов, увеличивающих размер инвестиционных ресурсов и влияющих на рыночные цены при помощи устанавливаемых условий финансирования. Соотношение спроса и предложения определяет динамику рыночных цен на конкретные объекты недвижимости. Опережение спроса приводит к росту цен, рост предложения сопровождается снижением цен. Соотношение спроса и предложения на территориальном рынке недвижимости постоянно меняется, несмотря на то, что предложение стремится удовлетворить спрос. Основная причина дисбаланса — демографическая нестабильность, колебание покупательной способности инвесторов, изменение предпочтений и требований к потребительским качествам недвижимости. Оценщик обязан проанализировать тенденции рыночной конъюнктуры и их влияние на динамику цен конкурирующих объектов недвижимости.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.

Сравнительный подход к оценке недвижимости: особенности

Сравнительный подход к оценке недвижимости подразумевает проведение непосредственного сравнения сразу нескольких объектов недвижимого имущества. Зачастую его еще называют рыночным, поскольку здесь применяется сравнение оцениваемого объекта с рядом иных подобных ему объектов, сделки по продаже которых состоялись в максимально приближенное к дате оценки время. При этом следует отметить, что оценщик, применяя сравнительный подход, должен рассматривать не просто недавно проданные объекты сравнения. Те должны еще и быть проданы в конкретном сегменте рынка.

Помимо этого, обязательными должны быть поправки на присутствующие в характеристиках сравниваемых объектов различия – оценщик обязан определить такие различия между объектами сравнения и объектом оценки. Именно цена оцениваемой недвижимости, с внесенными в нее коррективами, дает возможность получить цифру, очень близкую к реальной рыночной стоимости.

При оценке недвижимого имущества главным условием, наличие которого позволяет оценщику применять сравнительный подход, является доступность оценщику информации о проведенных по аналогичной недвижимости сделках с не вызывающей сомнений достоверностью, а также активность рынка.

В каких случаях лучше всего применять сравнительный подход

Наиболее оптимальным вариантом сравнительный подход является для оценки:

земельных участков, не имеющих застроек, при этом рынок земли в данном случае обязательно должен быть развитым;
недвижимости малого бизнеса;
жилых домов для одной семьи.

Здесь применение данного метода целесообразно благодаря возможности получить непосредственные ценовые характеристики.

При этом есть варианты, когда применение этого метода является нецелесообразным, в частности при нарушении условий типичности совершенной на рынке сделки. Не стоит его применять и при уникальности недвижимого имущества или же в случае, когда оно находится в стадии ликвидации. Редкие для конкретного рынка экономические выгоды или обременения также являются весомым аргументом отказаться от сравнительного подхода, как и недостаточный уровень развитости рынка.

Между тем использовать сравнительный подход представляется возможным не только лишь по прямому назначению. Его также можно применять и для того, чтобы оценить затраты на создание улучшений, равно как и износ сделанных улучшений, арендные ставки, получить коэффициент заполняемости и узнать ряд иных параметров, необходимых для последующей оценки недвижимости с применением других подходов: доходного или затратного.

Учитывая, что метод сравнительного подхода основан на данных об уже совершенных сделках, не стоит забывать, что статистические показатели по этим сделкам способны ввести в заблуждение в ситуации, когда на рынке происходят какие-то динамичные изменения. Естественно, что чем более качественными будут собранные для сравнения данные, тем точнее получится оценка. Тем не менее, даже в случаях, когда применение сравнительного подхода дает не максимально точную, а лишь приблизительную цифру, которая просто помогает сориентироваться по рынку, оценщику все равно следует включить в свой отчет собранные статистические данные, касающиеся сравнительных продаж.

Напомним некоторые азы экономики: рыночная цена, в том числе и на недвижимость, формируется, как известно, в процессе взаимодействия между покупателями и продавцами, а также кредиторами. Последние помогают нарастить объем инвестиционных ресурсов, что также влияет на процесс формирования рыночной цены. Динамика рыночных цен на тот или иной объект недвижимости определяется соотношением между спросом и предложением: понятно, что увеличение предложения сопровождается движением цен вниз, тогда как опережающий предложение спрос приводит, соответственно, к увеличению стоимости объектов.

Читайте также: Сколько нужно хранить квитанции об оплате коммунальных услуг

На территориальном рынке недвижимости идет непрерывный процесс изменения соотношения между предложением и спросом, невзирая на наличие у продавцов желания удовлетворить потребности покупателей в полном объеме. Главных причин, из-за которых на рынке возникает дисбаланс, несколько:

постоянно меняющиеся предпочтения покупателей;
их требования к потребительским качествам недвижимого имущества;
изменение в ту или иную сторону покупательской способности потенциальных инвесторов;
наконец, демографическая нестабильность.

Оценщику следует в обязательном порядке проанализировать все наблюдаемые в настоящее время тенденции рыночной конъюнктуры, а также определить, каково их влияние на изменение цен конкурирующих объектов.

При наличии достаточного количества статистических данных по рынку применение сравнительного подхода позволяет получить в конечном итоге точные оценки стоимости, которые к тому же достаточно легко объясняются. Как раз по этим причинам данный метод стараются применять даже в случаях, когда статистических данных по рынку недостаточно для получения достоверной, максимально приближенной к рыночной цене, оценки.

Используя метод сравнительного подхода, следует выполнить определенный перечень действий:

В первую очередь необходимо изучить рынок и выбрать для сравнения объекты недвижимости, проданные недавно и являющиеся наиболее сопоставимыми с оцениваемым объектом. Следует проверить и убедиться, что оцениваемый и ранее проданный объекты находятся в одной и той же рыночной зоне, а также изучить еще ряд факторов, таких как схожесть по величине и возрасту, похожесть финансовых и экономических условий на дату оценки и дату совершенной сделки.
По каждому из отобранных объектов необходимо собрать всю информацию, после чего следует проверить ее достоверность. По всем данным о продажах нужно получить подтверждение от кого-то из основных участников следки – это может быть продавец, покупатель или же уполномоченный ими агент. Сделки между тесно связанными сторонами, равно как и продажи, осуществленные в спешном порядке, должны вызвать подозрения в нетипичности.
Следующий этап – это выбор объектов сравнения, после чего нужно провести сравнительный анализ по каждой из отобранных для этого единиц. Сравнение следует проводить по целому ряду параметров, называемых элементами сравнения.
По каждой из единиц, участвующей в сравнении, должна быть проведена корректировка цены продажи в соответствии с зафиксированными различиями между отобранной для сравнения недвижимостью и объектом оценки. Поправки непременно вносятся в цены продаж отобранного недвижимого имущества. Также оценщику следует сделать временные поправки, с учетом даты проведения оценки, поправки на месторасположение объектов, и на имеющиеся различия по характеристикам – форма, размер, использование, экономические характеристики, социальные факторы, физические характеристики, и так далее.
Наконец, нужно обязательно согласовать цены продаж сопоставимых объектов с внесенными в них корректировками с целью итогового получения единого показателя стоимости оцениваемого недвижимого имущества на рынке.

Хотелось бы еще снова, на сей раз более детально подчеркнуть все преимущества данного метода. Во-первых, после проведения оценки, итоговой стоимости недвижимого имущества будет отражено мнение типичных для данного регионального рынка покупателей и продавцов. Кроме того, в приведенных ценах отражена и инфляция, и динамика изменения финансовых условий. Метод является статистически обоснованным, поскольку оценка проводится путем анализа статистических данных, а также считается весьма простым в применении, но в то же время дающим надежные результаты. В расчеты внесены различные поправки для получения наиболее близкой к текущей рыночной стоимости.

Впрочем, есть и определенные недостатки, и о них также необходимо знать. В первую очередь следует отметить трудности со сбором информации о ценах, а также о специфических условиях той или иной состоявшейся сделки. К недостаткам следует отнести и отличия продаж. Метод серьезно зависит от активности рынка, равно как и от его стабильности. И, наконец, порой достаточно сложно согласовать данные о продажах, имеющих существенные различия.

Внимание! В рамках нашего портала вы можете совершенно бесплатно получить консультацию профессионального юриста. Все, что нужно сделать, это оставить ваш вопрос в форме ниже. Обращайтесь!

О роли сравнительного подхода при оценке недвижимости

После распада СССР и перехода к рыночной экономике стала актуальной и проблема оценки имущества. Трудно перечислить все случаи, в которых может пригодиться оценка рыночной стоимости того или иного объекта собственности, это может быть:

оценка для суда при имущественных спорах и разделах,
оценка для внесения имущества в качестве залога,
оценка для вступления в права собственности и наследства,
оценка с целью определения ставки налогообложения,
оценка для внесения имущества на баланс и в уставной капитал юридического лица,
оценка с целью определения текущего экономического положения юридического лица,
оценка для целей аудита или определения рентабельности инвестиционного проекта,
оценка для целей проведения сделок купли/продажи и др.

Оценка недвижимого имущества занимает весьма значительную часть всего рынка оценочной деятельности, как правило, недвижимое имущество обладает достаточно значительной стоимостью и высокой степенью значимости для собственника. В данном ключе вопрос точности оценки недвижимости приобретает особую значимость. При этом, следует сказать что оценка недвижимости является достаточно трудной, поскольку рынок недвижимости достаточно свободный, быстро изменяемый, а объекты недвижимости обычно достаточно уникальны и оцениваются по огромному количеству характеристик, влияющих на конечную рыночную стоимость.

Известно, что сравнительный, или как его еще называют рыночный подход, к оценке недвижимости является чуть ли не самым распространенным у оценщиков. Так же, известно, что рыночный подход базируется на анализе рыночной ситуации и анализе цен аналогов объектов недвижимости. В этой при поверхностном взгляде на проблему напрашивается вывод, что сравнительный подход дает самый верный результат при оценке рыночной стоимости недвижимости – ведь он целиком основан на работе с реальным рынком. Но так ли все просто на самом деле?

Главной предпосылкой применения сравнительного подхода при оценке недвижимости становится наличие развитого рынка. В процессе оценки при помощи сравнительного подхода, оценщик проходит этап сборки и проверки информации по объектам аналогам и составляет таблицу соответствия аналогов оцениваемому объекту, соответствие проверяется по значащим, ценообразующим характеристикам объекта. Для целей оценки рынок строго сегментируется в соответствии со сходством объектов и субъектов.

Для реализации сравнительного подхода оценки (метода сравнительного анализа сделок) необходима реализация следующих этапов:

анализ рыночной ситуации по объектам имущества рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;
определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;
расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;
применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;
анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

Практически не бывает ситуаций, когда удается подобрать для сравнения объекты со сходными характеристиками, поэтому возникает потребность введения процентных и стоимостных поправок.

Сравнительная оценка в классе

@TeacherToolkit

В 2010 году Росс Моррисон МакГилл основал @TeacherToolkit из простой учетной записи Twitter, благодаря которой он быстро стал «самым популярным учителем в социальных сетях в Великобритании». В 2015 году он был номинирован The Sunday в числе 500 самых влиятельных людей Великобритании …
Подробнее о @TeacherToolkit

Что такое сравнительное оценивание и как учителя могут использовать его в классе?

Психолог Луи Терстон опубликовал статью о законе сравнительного суждения в 1927 году! Метод сравнительного суждения Терстона использует силу адаптивности; в оценке, а не в тестировании.

Недавнее и долгожданное возрождение сравнительной оценки произошло, но оно существует уже давно, и можно утверждать, что мы опоздали на 90 лет. С наплывом образовательных технологий и постоянной проблемой, с которой школы вынуждены покупать доступное программное обеспечение, для школ и учителей становятся легко доступными решения, помогающие снизить рабочую нагрузку и улучшить оценивание.

Но что, если вы не можете позволить себе это программное обеспечение? Как учителя могут по-прежнему использовать эти методы в своих классах?

Что говорится в исследовании?

Судью [или учителя] просят только принять обоснованное решение о качестве, и поэтому он «предлагает радикальную альтернативу стремлению к надежности посредством подробных схем выставления оценок».

Я написал подробный пост с объяснением истории, результатов исследований и того, где технология помогла сформировать сравнительную оценку. Среди выдающихся решений – This is Century, основанная Прией Лакхани, и No More Marking, созданная Дейзи Христодулу и другими. Оба предлагают решения для снижения нагрузки на учителей и стратегии для повышения надежности оценивания.

Как это выглядит в классе?

Если вы преподаете ту же схему работы, что и другой учитель по соседству с вами, сделайте анонимным и поменяйте местами работы учеников и позвольте ученикам обсудить каждую часть работы и расположить их в порядке успеха.Для большинства учителей это повседневная оценка сверстников, но для того, чтобы хорошо выполнять ее в массовом порядке со всеми вашими учениками в классе, требуется хорошая степень знаний по предмету и оценке, а также четкое управление поведением.
Если у вас нет другого коллеги, с которым вы могли бы поделиться своей работой, воспользуйтесь другим классом, который вы преподаете, или проектом предыдущего учебного года. Позвольте студентам погрузиться в работу и критерии оценки времени…
Чтобы снизить нагрузку на учителей, это исследование предполагает, что вы и ваши ученики сможете надежно предсказать приблизительно правильный порядок работы сверху вниз.Если остаются какие-либо несоответствия, здесь может быть проведена более подробная оценка. Попробуйте сами: можете ли вы ранжировать работы учащихся за считанные секунды?
Затем выберите одну работу на разных концах шкалы и оцените ее в качестве учителя или с группой студентов.
Оцените, насколько точны ваши оценки, затем перейдите к этому тесту на тему «Больше не нужно маркировать», чтобы что-нибудь учесть…

Одним словом, быстро принимайте решение о качестве.

Вы также можете узнать больше об исследовании, в котором я участвовал в Goldsmiths College, 2005. В пилотном проекте каждое электронное портфолио оценивалось не менее 17 раз семью разными судьями, что дает очень надежный набор результатов. Это исследование с тех пор превратилось во многие методологии оценки для органов экспертизы…

Связанные

Сравнительная оценка успеваемости и восприятия студентов на объективных структурированных практических моделях при обучении патологии в бакалавриате

Вступление: Оценка является важным фактором, который стимулирует обучение студентов, поскольку студенты, как правило, в основном сосредотачиваются на оцениваемом материале.Текущая практика преподавания патологии широко применяет объективно-структурированный практический экзамен для оценки студентов. Поскольку в течение клинических лет студентам придется иметь дело с реальными пациентами, предпочтительно, чтобы студенты учились и практиковались, используя образцы и слайды в горшках, а не пластинки с картинками. Это исследование было направлено на оценку предпочтительного метода оценки практических упражнений по патологии.

Методы: Это был перекрестный опрос, проведенный в двух последовательных группах студентов-медиков второй фазы.Компетентность учащихся оценивалась с использованием как традиционных (TD) (т. Е. С использованием образцов и слайдов в горшках), так и методов с картинками (PP). Чтобы сравнить два метода оценки, мы сравнили средние баллы, полученные студентами, и изучили восприятие студентами этих двух методов.

Полученные результаты: Средние баллы, полученные с помощью метода PP, были значительно выше, чем баллы, полученные с помощью метода TD, почти для всех тестируемых компонентов.

Заключение: Мы обнаружили, что студенты показали значительно лучшие результаты (p <0,05) при оценке с использованием метода PP вместо метода TD. Препараты из полипропилена могут обеспечить лучшую визуализацию, тем самым способствуя пониманию, чем метод TD. Результаты этого исследования важны для выявления и улучшения наших текущих методов обучения и оценки студентов-медиков в соответствии с достижениями в области информационных технологий.

Произошла ошибка при настройке пользовательского файла cookie

Этот сайт использует файлы cookie для повышения производительности. Если ваш браузер не принимает файлы cookie, вы не можете просматривать этот сайт.

Настройка вашего браузера для приема файлов cookie

Существует множество причин, по которым cookie не может быть установлен правильно. Ниже приведены наиболее частые причины:

В вашем браузере отключены файлы cookie.Вам необходимо сбросить настройки своего браузера, чтобы он принимал файлы cookie, или чтобы спросить вас, хотите ли вы принимать файлы cookie.
Ваш браузер спрашивает вас, хотите ли вы принимать файлы cookie, и вы отказались. Чтобы принять файлы cookie с этого сайта, нажмите кнопку «Назад» и примите файлы cookie.
Ваш браузер не поддерживает файлы cookie. Если вы подозреваете это, попробуйте другой браузер.
Дата на вашем компьютере в прошлом. Если часы вашего компьютера показывают дату до 1 января 1970 г., браузер автоматически забудет файл cookie.Чтобы исправить это, установите правильное время и дату на своем компьютере.
Вы установили приложение, которое отслеживает или блокирует установку файлов cookie. Вы должны отключить приложение при входе в систему или проконсультироваться с системным администратором.

Почему этому сайту требуются файлы cookie?

Этот сайт использует файлы cookie для повышения производительности, запоминая, что вы вошли в систему, когда переходите со страницы на страницу. Чтобы предоставить доступ без файлов cookie потребует, чтобы сайт создавал новый сеанс для каждой посещаемой страницы, что замедляет работу системы до неприемлемого уровня.

Что сохраняется в файле cookie?

Этот сайт не хранит ничего, кроме автоматически сгенерированного идентификатора сеанса в cookie; никакая другая информация не фиксируется.

Как правило, в файле cookie может храниться только информация, которую вы предоставляете, или выбор, который вы делаете при посещении веб-сайта. Например, сайт не может определить ваше имя электронной почты, пока вы не введете его. Разрешение веб-сайту создавать файлы cookie не дает этому или любому другому сайту доступа к остальной части вашего компьютера, и только сайт, который создал файл cookie, может его прочитать.

Сравнительная оценка исходов и побочных эффектов с использованием двух различных схем внутримышечной терапии тестостероном: 100 мг внутримышечно еженедельно или 200 мг внутримышечно каждые две недели

Gooren LJ, Bunck MC. Заместительная андрогенная терапия: настоящее и будущее. Наркотики. 2004; 64: 1861–91. https://doi.org/10.2165/00003495-200464170-00002

CAS Статья PubMed Google ученый

Кауфман Дж. М., Вермёлен А. Снижение уровня андрогенов у пожилых мужчин и его клинические и терапевтические последствия.Endocr Rev.2005; 26: 833–76. https://doi.org/10.1210/er.2004-0013.

CAS Статья PubMed Google ученый

Зароцкий В., Хуанг М.-И, Карман В., Моргенталер А., Сингхал П.К., Гроб Д. и др. Систематический обзор литературы по эпидемиологии негенетических форм гипогонадизма у взрослых мужчин. J Horm. 2014; 2014: 1–17.

Артикул Google ученый

Nieschlag E. Лечение тестостероном достигает совершеннолетия: новые возможности для мужчин с гипогонадизмом. Clin Endocrinol. 2006. 65: 275–81. https://doi.org/10.1111/j.1365-2265.2006.02618.x

CAS Статья Google ученый

Миннеманн Т., Шуберт М., Фройде С., Хюблер Д., Гуни-Бертольд И., Шуман С. и др. Сравнение новой композиции ундеканоата тестостерона длительного действия и энантата тестостерона для внутримышечной терапии андрогенами при мужском гипогонадизме.J Endocrinol Investig. 2008; 31: 718–23. https://doi.org/10.1007/BF03346421

CAS Статья Google ученый

Гид Хадсона: типы и доставка тестостерона. Hudson’s FTM Resource Guide. http://www.ftmguide.org/ttypes.html#bib.

Кан Д-И, Ли Х-Дж. Влияние заместительной терапии тестостероном на уровни простат-специфического антигена (ПСА) у мужчин, получающих лечение от гипогонадизма: систематический обзор и метаанализ: систематический обзор и метаанализ.Медицина. 2015; 94: e410.

CAS Статья Google ученый

Джонс С.Д. мл., Дуковач Т., Сангкум П., Яфи Ф.А., Хеллстром ВДЖ. Эритроцитоз и полицитемия на фоне заместительной терапии тестостероном у стареющих мужчин. Sex Med Rev.2015; 3: 101–12.

Артикул Google ученый

Понсе О.Дж., Спенсер-Бонилья Г., Альварес-Вильялобос Н., Серрано В., Сингх-Оспина Н., Родригес-Гутьеррес Р. и др.Эффективность и побочные эффекты заместительной терапии тестостероном у мужчин с гипогонадизмом: систематический обзор и метаанализ рандомизированных плацебо-контролируемых исследований. J Clin Endocrinol Metab. 2018. https://doi.org/10.1210/jc.2018-00404.

10.

Ohlander SJ, Varghese B, Pastuszak AW. Эритроцитоз после терапии тестостероном. Sex Med Rev.2018; 6: 77–85. https://doi.org/10.1016/j.sxmr.2017.04.001

Статья PubMed Google ученый

11.

Griesshammer M, Kiladjian J-J, Besses C. Тромбоэмболические события при истинной полицитемии. Ann Hematol. 2019; 98: 1071–82.

Артикул Google ученый

12.

Катберт Д., Штейн Б.Л. Осложнения, связанные с истинной полицитемией: патогенез, клинические проявления и влияние на исходы. J Blood Med. 2019; 10: 359–71.

CAS Статья Google ученый

13.

Краусс DJ, Тауб Х.А., Лантинга Л.Дж., Дански М.Х., Келли СМ. Риски изменения объема крови у мужчин с гипогонадизмом, получавших энантат тестостерона по поводу эректильной импотенции. J Urol. 1991; 146: 1566–70. https://doi.org/10.1016/s0022-5347(17)38168-5

CAS Статья PubMed Google ученый

14.

Corona G, Maseroli E, Rastrelli G, Isidori AM, Sforza A, Mannucci E, et al. Сердечно-сосудистый риск, связанный с препаратами, повышающими уровень тестостерона: систематический обзор и метаанализ.Экспертное мнение Drug Saf. 2014; 13: 1327–51. https://doi.org/10.1517/14740338.2014.950653

CAS Статья PubMed Google ученый

15.

Nelson WG. Комментарий к Хаггинсу и Ходжесу: «Исследования рака простаты. Cancer Res. 2016; 76: 186–7.

CAS Статья Google ученый

16.

Кхера М., Кроуфорд Д., Моралес А., Салония А., Моргенталер А. Новая эра тестостерона и рака простаты: от физиологии к клиническим последствиям.Eur Urol. 2014; 65: 115–23. https://doi.org/10.1016/j.eururo.2013.08.015

CAS Статья PubMed Google ученый

17.

Бойл П., Коечлин А., Бота М., д’Онофрио А., Заридзе Д.Г., Перрин П. и др. Эндогенный и экзогенный тестостерон и риск рака простаты и повышенный уровень простатоспецифического антигена (ПСА): метаанализ. BJU Int. 2016; 118: 731–41. https://doi.org/10.1111/bju.13417

CAS Статья PubMed Google ученый

18.

Экман А., Добс А. Гинекомастия, вызванная лекарствами. Экспертное мнение Drug Saf. 2008; 7: 691–702. https://doi.org/10.1517/14740330802442382

CAS Статья PubMed Google ученый

19.

Tan RS, Cook KR, Reilly WG. Высокий уровень эстрогена у мужчин после инъекционной терапии тестостероном: опыт низкого тестостерона. Am J Мужское здоровье. 2015; 9: 229–34. https://doi.org/10.1177/1557988314539000

Статья PubMed Google ученый

Delta Alliance – Сравнительная оценка уязвимости и устойчивости дельт

Первоначально этот проект начинался как «Сравнительная оценка уязвимости и устойчивости 10 дельт».И проводилась крыльями Deltares, Alterra Wageningen UR, WWF и Delta Alliance. Это был один из первых проектов Delta Alliance. Создается общая структура для изучения физических, экологических и социально-экономических воздействий и адаптивных мер реагирования в отношении наиболее пострадавших секторов дельт по всему миру. Приведены подробные описания дельт. Оцениваются десять дельт: Рейн-Маас (Нидерланды), Меконг (Вьетнам), Циливунг (Индонезия), Ганг-Брахмапутра (Бангладеш), Калифорнийский залив (США), Миссисипи (США), Янцзы (Китай), Дельты Нила (Египет), Инкомати (Мозамбик) и Дуная (Румыния).

Проект основывается на работе, проделанной для конференции Aquaterra 2009 в Амстердаме, на проекте «Стратегии адаптации для развития береговой линии в заливе Сан-Франциско» и соответствующем семинаре в сентябре 2009 года, а также на последних рекомендациях, сделанных после конференции World Estuary Alliance относительно разработка всемирной оценки эстуариев с помощью «оценочных карточек». Карты показателей позволяют сравнивать текущее и будущее состояние дельт, реагирующих на изменение условий.Они представлены в виде таблиц, представляющих высокоагрегированную оценку текущего и будущего состояния дельты. Выявлены извлеченные уроки, пробелы в исследованиях и возможности для обмена знаниями и сотрудничества между дельтами в целях повышения устойчивости и устойчивого развития в дельтах.

В 2014 году было добавлено четыре дополнительных дельты. Дельты Иравади, Парана, Тана и Замбези разрабатываются таким же образом, как и дельты в более ранней версии, посредством оценочных карточек и (обобщенных) описаний дельты.Главы общего обобщения и заключения в отчете включают все 14 дельт.

Скачать отчеты:

Сравнительная оценка | Средства защиты растений

Заявки на продукты, содержащие активное вещество, которое было классифицировано как кандидат на замену, подлежат сравнительной оценке.

Характеристики Процесс регистрации Инструкции по подаче Документация

Целью «сравнительной оценки и замены» является снижение рисков путем постепенной замены продуктов, содержащих вещества, назначенные в качестве кандидатов на замену, методами и продуктами с меньшим риском в целях защиты здоровья человека или животных и окружающей среды. .Должна быть проведена сравнительная оценка с альтернативой, чтобы продемонстрировать, можно ли ее использовать с аналогичным воздействием на целевой организм и без значительных экономических и практических недостатков для пользователя.

Европейская комиссия составила список веществ, обозначенных как «кандидаты на замену» (CfS). В списке указаны активные вещества, одобренные в соответствии с постановлением (PPPR 1107/2009), что означает, что они безопасны. Однако эти вещества обладают определенными свойствами, указывающими на относительно высокий риск для окружающей среды и здоровья человека.Критерии, используемые для классификации активного вещества как кандидата на замену, определены в Приложении II PPPR (4).

Альтернативы могут включать другие химические продукты, а также нехимические методы ведения сельского хозяйства. Управление по безопасности пищевых продуктов и потребительских товаров Нидерландов (NVWA) консультирует Ctgb по вопросам ведения сельского хозяйства. Если существуют альтернативы, соответствующее использование больше не будет разрешено или продлено. Поскольку доступные продукты и методы ведения сельского хозяйства могут различаться в разных странах, сравнительная оценка всегда проводится на национальном уровне.

Если результатом сравнительной оценки является то, что для продукта или одного из его применений доступен альтернативный продукт или метод (заменитель), то такая замена происходит через 3 года, если только период разрешения на соответствующее вещество не истечет до этого. .

Временная шкала Сравнительная оценка

Сроки CA зависят от процесса «основного» приложения. См. Сроки основного приложения для обзора процесса CA для соответствующего основного приложения.

Сравнительная оценка новых технологий идентификации биологических жидкостей

В рамках предыдущих наград NIJ были разработаны целевые серологические тесты нового поколения для жидкостей человеческого тела с использованием новых технологий, таких как секвенирование мРНК, эпигенетика и протеомика. Хотя анализ мРНК жидкости организма был основой для совместной работы участвующих лабораторий EUROFORGEN и EDNAP, на сегодняшний день ни одно из таких исследований не сравнивало эти новые серологические анализы, чтобы проверить их эффективность по отношению друг к другу, а также к современным иммунохроматографическим тестам.В предлагаемом исследовании будет использоваться сотрудничество между четырьмя участвующими лабораториями для сравнения чувствительности и специфичности каждого серологического рабочего процесса. По согласованию с Группой прикладной генетики в NIST будут созданы однородные образцы, содержащие пятна биологической жидкости различного человеческого происхождения, что снизит потенциальную вариативность методов предварительного отбора образцов, чтобы напрямую сравнить результаты между лабораториями и методологиями. Образцы будут подготовлены в два этапа.На этапе 1 семенная жидкость, венозная кровь, слюна и вагинальная жидкость / менструальная кровь будут приготовлены в трех экземплярах для двух концентраций, что позволит согласовать систему для аналитических протоколов и внутренних руководств по интерпретации. Все образцы будут одновременно проанализированы с использованием традиционного рабочего процесса капиллярной электрофоретики для STR-анализа, что продемонстрирует совместимость всех рабочих процессов идентификации биологических жидкостей с текущими технологиями STR-типирования. Слепые имитирующие образцы из практики – включая деградированные биологические образцы, смеси, обычно встречающиеся в сценариях судебной экспертизы, образцы, обработанные химическим воздействием, разбавленные биологические образцы из одного источника и образцы, не являющиеся целевыми / нечеловеческими, – будут подготовлены и испытаны на Этапе 2.Случаи, когда образцы дают противоречивые результаты по методологиям, будут выявлены и оценены, чтобы установить, почему были получены несоответствующие результаты. Образцы из обеих фаз будут проанализированы аналитиками, работающими с конкретными случаями, с использованием RSID ™ -Blood, RSID ™ -Semen и RSID ™ -Saliva (независимая судебная экспертиза), а также теста PMB менструальной крови (Seratec). Используя методологии, разработанные при предыдущем финансировании NIJ, исследователи будут проводить секвенирование мРНК с использованием тестов идентификации жидкости организма NGS, разработанных на платформах MiSeq (Illumina) и Ion S5 (ThermoFisher Scientific).Протеомный анализ будет выполняться с использованием тройного квадрупольного масс-спектрометра 6495 (QQQ), соединенного с системой сверхвысокой жидкостной хроматографии 1290 (Agilent Technologies) для масс-анализа, а эпигенетический анализ будет выполняться с использованием пиросеквенатора Q48 Autoprep (QIAGEN). Это предложение поможет согласовать исследования, связанные с новыми методами идентификации биологических жидкостей, с потребностями оперативной судебно-медицинской лаборатории, а также сгенерирует ценную информацию, которая поможет в передаче технологий, связанных с идентификацией возникающих биологических жидкостей, что поможет лучше информировать о направлениях будущих исследований.Примечание. Этот проект содержит компонент исследований и / или разработок, как определено в действующем законодательстве, и соответствует единым требованиям части 200 – 2 CFR 200.210 (a) (14). CA / NCF

TOP HEADLINES